Immobilier : la primo-accession en panne pour la deuxième année consécutive
La primo-accession est en panne. Les ménages les plus jeunes et les plus modestes n'arrivent plus à entrer sur le marché immobilier, selon l'Observatoire Crédit Logement CSA dévoilé ce mardi 22 juillet.
La part des primo-accédants à la propriété est tombée à 64%
La primo-accession ne décolle pas, bien au contraire. Selon l'Observatoire Crédit Logement CSA, sur le financement des marchés résidentiels, publié mardi 22 juillet 2014, la part des jeunes ménages accédants à la propriété connait même un net recul.
En 2011, la part des primo-accédants à la propriété était de 72,3%. Deux années de chutes plus tard, ce chiffre tombe à 64%. Une situation qui ne devrait donc pas s'inverser en 2014, alors que les ménages modestes et les plus jeunes sont de plus en plus exclus du marché de l'immobilier.
La part des ménages modestes dans l'accession à la propriété stagne
Premier constat, malgré une baisse historique des taux d'intérêt entre 2013 et 2014, l'Observatoire note une hausse du coût moyen des opérations, de 202.000 à 207.000 euros, ainsi qu'une hausse des montants moyens empruntés. La cause ? Des emprunteurs aux revenus modestes qui sont moins nombreux.
Les moins de trois Smic voient « leur poids se réduire », constate le professeur Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'Université Paris-Ouest. « Il y a une éviction des ménages à revenus modestes du marché de l'accession à la propriété. Ce sont autant de ménages qui restent dans le locatif social », analyse-t-il. De 41,6% des emprunteurs en 2009, les familles qui accèdent à la propriété avec les revenus les plus modestes (moins de trois Smic), ne représentent désormais plus que 37,9% des emprunteurs en 2014.
Conséquence inattendue, pour la première fois, les tranches de revenus les plus élevés tirent le marché vers le haut. « La reprise sur le marché de l'immobilier est portée par les ménages aux revenus moyens et élevés » explique Michel Mouillart. Ces ménages qui gagnent au moins plus de 4 Smic, représentent désormais près de 39% des acquéreurs en 2014 contre 33% en 2009. Des ménages qui « bénéficient en plus de conditions d'octroi des crédits plus intéressantes grâce à de meilleurs dossiers ».
Pour une même durée d'emprunt, « il y a des différences fortes, dans les niveaux de taux, en fonction des caractéristiques des dossiers qui ont obtenu un prêt », examine-t-il. L'apport personnel et les capacités de remboursement des emprunteurs définissent les taux des crédits octroyés. En juin 2014, le taux moyen des crédits accordés au 25% des emprunteurs, possédant les meilleurs dossiers, atteint 2,66% sur 20 ans, contre 3,27% en moyenne pour le dernier quartile des emprunteurs, présentant les moins bons dossiers.
Moins de jeunes acquéreurs
Autre signe du recul de la primo-accession, l'éviction des jeunes. « Les moins de 35 ans sont de moins en moins nombreux. C'est spectaculaire », s'inquiète M. Mouillart. En 2009 les moins de 35 ans représentaient 52,4% des accédants. Au premier semestre 2014, ils ne sont plus 44,8%.
En cause, l'évolution de la structure de la production de crédits. Si en 2011, 31% des moins de 35 ans bénéficiaient d'un prêt d'une durée supérieure à 25 ans, ils ne sont plus que 20% au 2ème trimestre 2014. « Sous l'effet de la dégradation économique générale et des évolutions du PTZ+ (abandon dans l'ancien dès 2012, dégradation dans le neuf depuis 2012), le marché se transforme » au dépend des primo-accédants, analyse l'Observatoire.
« Les ménages les plus jeunes et les plus modestes ne peuvent plus rentrer sur ce marché, en l'absence du ticket d'entrée que le PTZ+ représentait pour eux auparavant » regrette le professeur d'Economie. La baisse des taux de crédit n'est donc pas suffisante pour compenser la hausse du coût de l'immobilier. A cela s'ajoute « l'absence de soutien public de la demande », déplore Michel Mouillart.
