Achat immobilier : estimer le prix d'un bien au m² est-il réaliste ?
Comment acheter un bien immobilier ? Il s'agit d'une des méthodes les plus utilisées pour estimer la valeur d'un bien immobilier. Le prix au mètre carré consiste généralement à se baser sur la surface du bien et la multiplier par la moyenne du prix pratiqué dans la localité géographique où il se situe. Apparemment, il s'agit d'une méthode tout à fait plausible. Toutefois, l'estimation de la valeur réelle d'un bien immobilier à l'achat tient compte de plusieurs critères. Explications.
Estimer le prix au m² : une méthode limitée
Sur internet, plusieurs plateformes en ligne proposent des outils de comparaison des biens immobiliers mis en vente sur le marché. Ces comparateurs se basent généralement sur plusieurs critères comme l'emplacement du bien, son orientation, le niveau de pollution, la qualité de vie dans chaque quartier ou encore le niveau de pollution acoustique. Un paramètre est, cependant, de plus en plus utilisé par les comparateurs d'annonces immobilières. Il s'agit du prix au mètre carré. En utilisant un comparateur, l'utilisateur peut disposer d'une fourchette de prix dans laquelle s'inscrit le bien immobilier. Cela lui permet également de suivre l'évolution du prix moyen à tout instant. L'avantage d'un comparateur de prix au mètre carré concerne surtout l'évaluation des prix selon une répartition géographique : par ville, par région ou par département.
Néanmoins, quand il s'agit d'estimer précisément le prix d'un bien immobilier à partir du prix indiqué au mètre carré peut induire l'acheteur en erreur. En effet, plusieurs autres critères sont à prendre en compte avant de se lancer dans les négociations d'achat. Tout d'abord, même si deux biens immobiliers se situent dans une même localité, les éléments d'appréciation entre les deux peuvent différer totalement, notamment compte tenu de l'état général du logement et du bâti, l'étage où se situe chaque logement, les différents aménagements d'agrément, etc. Il y a également d'autres critères plus stricts comme le nombre de pièces et leurs dispositions, les annexes ou la hauteur sous plafond. Dans ce cas, le prix d'acquisition de chacun des deux biens immobiliers, qui se situent pourtant dans une même localité géographique (avec les mêmes références de prix au mètre carré) ne sera pas le même.
Comment avoir une première idée du prix d'un bien immobilier ?
Outre le prix indicatif au mètre carré du quartier où se trouve le bien immobilier, l'estimation plus précise de son prix d'acquisition tient compte de plusieurs conditions. Tout d'abord, son emplacement. Si le logement se trouve dans un quartier résidentiel, le prix est certainement élevé. Sur la base de ce seul critère, la valeur réelle d'un bien immobilier se trouvant sur un quartier résidentiel dans une même ville peut aller jusqu'au double du prix indicatif au mètre carré. En tenant compte du même critère d'emplacement, le prix annoncé par le vendeur peut aussi tenir compte d'autres critères plus précis comme la proximité des services de base (commerces, transports en commun, écoles, etc.).
Par ailleurs, l'estimation du prix d'achat peut aussi considérer les caractéristiques mêmes du logement. Deux biens immobiliers d'une même superficie peuvent avoir des prix différents si l'un nécessite des travaux, tandis que l'autre est immédiatement habitable. Dans ce cas, le prix d'achat peut être négocié à la baisse. Par ailleurs, plus un logement est situé haut en étage, plus son prix a tendance à augmenter. Dans ce cas, le prix peut encore augmenter si le logement est pourvu d'un balcon ou d'une terrasse. C'est également le cas de l'exposition au soleil. Deux appartements se situant dans un même bâtiment n'auront pas le même prix d'achat si l'un d'entre eux est plus ou moins ensoleillé. Le prix peut aussi varier en fonction d'autres critères plus spécifiques comme la présence d'une connexion internet ou si l'appartement dispose d'une bonne performance énergétique.
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