Calcul de l'impôt sci : quel est le régime le plus avantageux

Calcul de l'impôt sci : quel est le régime le plus avantageux

Par défaut, une SCI est imposée à l'IR. Toutefois, l'entreprise peut à tout moment y renoncer pour choisir l'option IS dès lors qu'elle juge que ce régime lui est favorable. Attention, la décision est sans appel, une fois le choix de fiscalité effectué, il n'est plus possible de faire machine arrière.

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Comment faire le bon choix?

Le régime IR ou Impôt sur le Revenu

En IR, le calcul impôt sci s'applique directement sur les revenus fonciers de chaque associé. Autrement dit, les contributeurs sont donc imposés à hauteur de leur quote-part. Et le prélèvement est toujours effectué même si les profits sont mis en réserve. Étant considérée comme un placement direct, la société a le droit d'imputer certaines charges sur les revenus nets comme les frais de réparation, la taxe foncière, etc. De même, le déficit foncier peut être déduit de la rémunération globale, dans la limite de 10.700 euros.

Par ailleurs, l'un des avantages les plus attractifs de ce dispositif d'imposition est l'exonération fiscale lors de la cession. À partir de 5 ans de détention, les plus-values bénéficient d'une taxation dégressive. Au bout de 25 ans, l'abattement est fixé à 52% et au-delà de 30 ans, il sera total. Si certains trouvent cette opportunité intéressante, d'autres pensent que ce délai est assez décourageant. Sans oublier que dans ce cadre, la prestation de la SCI est réduite à la mise en location de logement. Les contrats de bail professionnels ou commerciaux sont donc à exclure de la liste.

Le régime IS ou Impôt sur les Sociétés

En IS, c'est l'ensemble des revenus de la société civile immobilière qui font l'objet de prélèvements. En d'autres termes, le statut personnel de chaque associé n'est pas pris en compte dans le calcul impôt sci soumis à l'IS. Dans cette option, le taux d'imposition s'élève à 33,33%. En revanche, si le profit dégagé n'excède pas le montant de 38.120 euros, il sera ramené à 15%. Dans les deux cas, l'entreprise bénéficie ensuite d'une exonération fiscale de 40%. Plus souple, le régime IS permet à une SCI d'accéder à tout type de contrat de bail.

À part cela, il donne à l'entreprise le droit de réaliser des déductions non plafonnées sur le déficit, la rémunération de gérant, les frais d'acquisition et les droits d'enregistrement. Et ce n'est pas tout, il permet aussi d'imputer sur les recettes l'amortissement du bien immobilier, ce qui vient réduire significativement le montant des bénéfices à déclarer auprès du fisc. À noter que les durées d'amortissement des biens immobiliers et mobiliers s'étendent respectivement entre 25 et 50 ans et 10 à 25 ans. Pour obtenir des informations détaillées à ce propos, mieux vaut se renseigner auprès d'un courtier professionnel comme boursedescredits.com

Par contre, ce régime fiscal devient moins avantageux au moment de la revente. Effectivement, puisque le bien est amorti, la base imposable lors de la cession est plus élevée. Plus précisément, le calcul de plus-value résultera de la différence entre le tarif de vente et le prix d'acquisition minorée des amortissements. Ajoutée à la taxation des dividendes, la charge fiscale sera donc importante.

Quel est le verdict?

Durant la détention des parts, l'IR est fiscalement onéreux puisque les déductions sont assez limitées. De plus, la société doit investir uniquement en habitation. Cependant sur le long terme, ce régime ouvre droit à des avantages fiscaux très profitables. Cela signifie qu'il est surtout bénéfique pour les petits projets qui génèrent des charges raisonnables et qui visent une bonne perspective de plus-values lors de la cession.

À l'opposé, l'option IS est surtout recommandée pour les grands projets à but professionnel privilégiant le taux de rentabilité et non les plus-values. En effet, avec ce régime, la SCI bénéficie du système l'amortissement et de plusieurs abattements, ce qui minimise les charges. Par contre, les profits lors de la revente seront fortement imposés. En gros, le choix du régime fiscal doit être orienté vers l'objectif de rendement de la SCI.

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