Calculer le budget adapté pour une acquisition immobilière

Calculer le budget adapté pour une acquisition immobilière

Comment acheter un bien immobilier ? Une acquisition immobilière se fait souvent en contractant un prêt immobilier. Il s'agit d'un engagement à long terme pour lequel il est indispensable de bien s'organiser financièrement. Ainsi, avant de faire une demande de crédit immobilier, il est important de déterminer le budget de l'opération compte tenu de ses capacités financières.

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Commencer par évaluer la capacité d'emprunt immobilier

Il s'agit de l'étape préliminaire à entreprendre avant de solliciter un prêt immobilier. L'évaluation de la capacité d'emprunt trouve son intérêt dans le fait que le remboursement futur du prêt immobilier ne doit pas mettre en péril le budget familial. Cette opération doit tenir compte de certains paramètres, notamment le calcul des revenus du ménage, en déduire les charges courantes et celles induites par l'opération de prêt immobilier. La capacité d'emprunt est un paramètre important pris en compte par la banque pour accorder un prêt immobilier.

Pour le calcul des revenus à présenter à la banque, il faut uniquement considérer les revenus réguliers. Plutôt que de baser le calcul sur les salaires mensuels, celui-ci doit plutôt être établi sur la base de la moyenne salariale annuelle. Les primes et les avantages en nature peuvent être pris en compte dans le calcul. Par contre, si les avantages en nature correspondent à des dépenses réelles (comme les indemnités kilométriques), il faut les exclure du calcul. Le calcul des revenus tient aussi compte des revenus fonciers nets d'impôt, des revenus des placements financiers, ainsi que les allocations familiales et les pensions alimentaires.

Le calcul des charges courantes est à réaliser après avoir fait celui des revenus. Les charges courantes sont représentées par les crédits à la consommation ou immobilier en cours, les charges d'assurance, les différents impôts, les frais de fonctionnement du ménage ainsi que les dépenses en communication. Par ailleurs, il ne faut pas oublier de considérer dans le calcul de capacité d'emprunt les frais liés à l'éventuel prêt immobilier ainsi que les dépenses relatives à l'accès au nouveau logement. Les frais incluent les frais du notaire, d'agence, etc., ainsi que les frais en lien avec la demande de prêt immobilier, les frais d'assurance. Le déménagement après l'acquisition du bien immobilier peut être également concerné par des postes de dépenses divers comme les frais de déménagement, les charges de copropriété et les impôts fonciers. Au final, le taux d'endettement avec l'emprunt immobilier ne doit pas dépasser 33 % des revenus nets de l'emprunteur.

Considérer l'apport personnel pour le prêt immobilier

L'apport personnel est souvent requis dans une opération de prêt immobilier, même si certaines banques accordent un prêt sans apport souvent soumis à des conditions plus contraignantes. Dans tous les cas, l'apport personnel est un élément important qui peut conditionner l'obtention du crédit immobilier. Il peut représenter 10 % et jusqu'à 20 % du montant global de l'acquisition immobilière.

Un apport personnel peut être composé des économies du ménage, d'une donation ou d'un héritage ou encore les revenus issus de la revente d'un autre logement. Les prêts aidés comme le PTZ ou le PEL peuvent également être utilisés comme apports personnels. Si le montant de l'apport personnel est élevé, les banques sont plus enclines à accorder le prêt immobilier avec des conditions plus avantageuses comme une révision à la baisse du taux d'intérêt, la suppression des frais de dossier, etc. Si l'emprunteur n'est pas en mesure de constituer un apport personnel, certaines banques peuvent proposer de financer le projet à hauteur de 110 %. Dans ce cas, le projet est entièrement financé par la banque. Toutefois, ce sont souvent les primo-accédants ainsi que les emprunteurs qui sont en mesure de présenter une très bonne stabilité professionnelle (comme les fonctionnaires) qui peuvent bénéficier d'un prêt immobilier sans apport.

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