Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?

Comment calculer sa capacité d'emprunt immobilier ?

Pour que la banque accorde un crédit immobilier, l'emprunteur doit répondre à certains critères. Sa capacité d'emprunt détermine le montant maximal que la banque pourra lui concéder dans le cadre du prêt compte tenu de ses revenus et de ses charges. Le calcul de la capacité d'emprunt immobilier tient ainsi compte de plusieurs paramètres. Explications.

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Définition de la capacité d'emprunt immobilier

La capacité d'emprunt est définie comme étant la principale composante de la capacité d'achat immobilier de l'emprunteur. En effet, elle représente le montant maximal pouvant être emprunté par l'emprunteur pour son projet immobilier. Les autres composantes de la capacité d'achat sont notamment l'apport personnel ainsi que les prêts complémentaires. La détermination de la capacité d'emprunt est guidée par deux éléments principaux : le reste à vivre du ménage en cas d'application d'une mensualité de prêt et la capacité d'endettement de l'emprunteur qui est généralement plafonnée à 33 % de ses revenus fixes. La durée du prêt immobilier influence également la capacité d'emprunt de l'emprunteur. Sur ce point, il faut savoir que plus le taux d'intérêt de l'emprunt est élevé, plus le montant des mensualités le sera aussi. Dans ce cas, le reste à vivre et la capacité d'emprunt seront réduits. Pour un prêt de longue durée (25, 30 ans), les mensualités sont moins élevées, permettant de préserver le reste à vivre. Par contre, le coût total du crédit sera nettement plus important. Pour calculer facilement votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement, utilisez le simulateur de prêt immobilier de BoursedesCrédits.

Plusieurs critères à considérer pour calculer la capacité d'emprunt

Le taux d'endettement et le reste à vivre sont les principaux critères considérés dans le calcul de la capacité d'emprunt d'un acheteur immobilier. Pour calculer le taux d'endettement, on doit faire le rapport entre les revenus et les charges dites stables. Les revenus stables sont notamment le salaire, les primes, les pensions et retraites, les bénéfices industriels commerciaux et non commerciaux, les revenus fonciers et les revenus issus des placements d'épargne. En ce qui concerne les charges stables, il s'agit surtout des crédits en cours, du loyer, le paiement de pensions alimentaires, ainsi que les charges récurrentes. Le taux d'endettement sera le résultat du rapport entre les charges stables et les revenus stables multiplié par 100. Généralement, les banques n'acceptent pas plus de 33 % de taux d'endettement pour un prêt immobilier. Toutefois, elles peuvent accorder des exceptions aux meilleurs profils emprunteurs comme les personnes qui présentent un revenu élevé ou les jeunes emprunteurs qui ont un fort potentiel de progression professionnelle.

Le reste à vivre correspond au montant que le ménage a à sa disposition une fois que les charges sont défalquées des revenus. Cet élément est pris en compte par la banque étant donné qu'il donne une idée de la capacité du ménage à supporter les mensualités du prêt. Si le reste à vivre est trop insuffisant pour assurer les charges courantes du ménage, la banque pourrait refuser le prêt immobilier. En général, les banques se basent sur le fait qu'il faut au moins 800 euros de reste à vivre mensuel pour un célibataire, 1200 euros pour un couple et 300 euros supplémentaires pour chaque enfant du couple. Si le montant restant du revenu ne permet pas au ménage de respecter les 33 % de taux d'endettement, la banque peut refuser le prêt. Par ailleurs, la banque peut accorder un taux d'endettement supérieur à 33 % si le ménage dispose d'un reste à vivre important après le paiement des mensualités de prêt.

Il est possible d'augmenter sa capacité d'emprunt par le truchement de certaines opérations. La restructuration de crédit permet de regrouper les prêts à la consommation en cours en allongeant leur durée de remboursement afin de payer une mensualité moins importante. Cela permet ainsi d'améliorer la capacité d'endettement. Il est également possible de souscrire deux prêts immobiliers, l'un à court terme et un autre à long terme. Cette opération permet surtout de diminuer les mensualités en bénéficiant d'un taux plus bas sur le prêt à court terme.

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