Comment calculer la rentabilité d'un achat immobilier
Comment acheter un bien immobilier ? Comment s'assurer lors d'un achat si le bien immobilier va être ou non rentable. Le rendement d'un achat n'est pas toujours uniforme, il se base sur différents critères et cela permet à l'investisseur de faire son choix. De ce fait il est primordial d'effectuer un calcul de la rentabilité de l'achat immobilier.
Calcul de la rentabilité brute
La rentabilité brute permet à l'investisseur de faire une estimation globale du revenu que le logement pourrait lui apporter en une année pleine. De ce fait l'investisseur pourra faire le tri dans les différents programmes immobiliers proposés. Les informations utilisées pour le calcul de la rentabilité brute sont faciles d'accès et vérifiables. Cette rentabilité est calculée par rapport aux prix d'achat du bien immobilier en ne prenant en compte que le loyer brut qui pourrait être perçu annuellement .
Taux de rentabilité brut= (loyer mensuel*12/ prix d'achat du bien)* 100
Le prix d'achat du bien concerné comprend certains frais comme ; les frais de notaire, les frais d'agence immobilière, le taux de crédit... Toutefois, avec le calcul de la rentabilité brute, l'investisseur risque d'être induit en erreur par rapport à un autre bien parce que le calcul ne prend pas en compte les charges. Le résultat de la rentabilité brute n'est qu'un argument de vente qui ne comprend que le montant du loyer. Il est donc nécessaire de calculer également la rentabilité nette de charges.
Calcul de la rentabilité nette de frais et de charges
Pour obtenir un résultat plus affiné sur la rentabilité, des informations plus précises doivent être incluses dans le calcul à savoir : la taxe foncière qui correspond à un mois de loyer environ, les charges non récupérables auprès des loueurs tels les honoraires de syndic, les périodes pendant lesquelles le logement subit un changement de locataire ou une vacance locative pour laquelle les loyers ne sont pas perçus, dans ce cas il faut en général compter un mois tous les 3 ans. Viennent ensuite les éventuels frais de travaux d'entretien suivis des frais de gérance(10 % du montant des loyers annuels) et enfin les assurances loyers impayés qui représentent 3 à 4 % des loyers annuels. Le calcul de la rentabilité nette de frais et de charges est le suivant :
Rentabilité nette de frais et charge= (loyer mensuel*12-taxe foncière-charges non récupérables-frais de gestion / prix d'achat du bien concerné)*100
Dans le calcul de la rentabilité nette de frais et de charges, les investisseurs procèdent à une estimation en se basant sur des biens proches. Toutefois l'estimation ne prend pas en charge la situation fiscale personnelle. De ce fait, un bien similaire peut connaitre une rentabilité différente pour une autre personne, car le revenu imposable de référence est différent.
Calcul de la rentabilité nette
La vraie performance d'un bien s'obtient en établissant une rentabilité nette. Le calcul prend en compte les revenus après les impôts et des probabilités de déductions offertes par des programmes particuliers comme les programmes Borloo ou Robien, ou des travaux de restauration. Pour obtenir un résultat de la rentabilité, deux démarches peuvent être prises en compte. Dans un premier cas, il suffit de reprendre le calcul de la rentabilité nette de frais et de charges et modifier le montant du prix d'achat en déduisant toutes les réductions fiscales sur le prix d'acquisition. L'inconvénient est que la fiscalité sur les revenus fonciers n'est pas prise en compte. Dans un autre cas, l'investisseur peut modifier la somme annuelle des loyers payés et prendre en compte la somme annuelle nette d'impôts sur les loyers. Cette technique quant à elle, tient plus ou moins compte de la situation fiscale personnelle de l'investisseur. Le calcul de la rentabilité nette se rapproche le plus de la réalité, mais il est plus difficile à calculer vu sa dépendance envers la fiscalité du propriétaire bailleur. Le taux de cette rentabilité varie selon la situation de l'investisseur. En effet des événements ou des situations comme le chômage, le mariage, le départ à la retraite ou un revenu plus élevé ou moins élevé modifient la situation fiscale de l'investisseur et influencent par la suite la rentabilité.
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