Capacité d'emprunt immobilier et apport personnel

Capacité d'emprunt immobilier et apport personnel

Outre les frais annexes (les frais de dossier, les frais de notaire, les assurances et les honoraires éventuels d'intermédiaires), la capacité d'emprunt immobilier ainsi que l'apport personnel sont deux facteurs à bien prendre en compte afin de concrétiser convenablement un projet immobilier.

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Les démarches pour effectuer le calcul emprunt immobilier avec apport

Pour le calcul emprunt immobilier avec apport proprement dit, plusieurs paramètres sont à prendre en compte notamment le taux d'intérêt du crédit, sa durée et le montant des mensualités envisagées, la nature du bien concerné (neuf ou ancien), l'apport personnel et les différentes aides possibles.

Dans cette optique, la première chose à faire est de déterminer sa capacité d'endettement c'est-à-dire la fraction du revenu mensuel consacré au remboursement des prêts. La majorité des banques plafonne le taux d'endettement à 33 % des revenus mensuels d'un ménage sauf dans le cas où ce dernier dispose de ressources exceptionnelles. Il est à noter que ce taux est d'usage commun, mais n'est pas un taux règlementaire. De ce fait, les établissements bancaires sont libres d'imposer leur propre taux d'endettement maximal. En pratique, il s'obtient par la formule suivante :
Taux d'endettement = (charge d'emprunt) × 100 ÷ (revenus nets)
Ici, la charge d'emprunt représente l'intégralité des mensualités de remboursements en cours et envisagées tandis que les revenus nets correspondent aux revenus certains et réguliers de l'emprunteur.

Ensuite, la deuxième étape du calcul emprunt immobilier avec apport consiste à estimer la capacité de remboursement disponible de l'emprunteur, autrement dit la mensualité maximale disponible pour le remboursement d'un nouveau crédit.

Une fois la capacité de remboursement disponible trouvée, il est possible de connaître la capacité d'emprunt immobilier en fonction des taux d'intérêt pratiqués et d'une durée de remboursement donnée.

Cependant, il existe actuellement des calculateurs en ligne permettant d'effectuer rapidement et facilement le calcul emprunt immobilier avec apport tel le calculateur du courtier en ligne Boursesdescredits.com.

À propos de l'apport personnel

Dans le cadre d'un crédit immobilier, l'apport personnel est défini comme la somme dont dispose l'emprunteur sans faire appel au crédit. En général, cette somme provient d'une économie, de prêts familiaux, de la participation aux bénéfices d'une entreprise, d'une donation en argent ou d'un désintéressement. Certains prêts aidés tels que le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt 1% logement, le prêt épargne logement (PEL) ainsi que les petits prêts comme ceux de la CAF, les prêts fonctionnaires, les prêts départementaux et régionaux peuvent aussi constituer un apport personnel.

Considérés comme des emprunteurs ayant une bonne capacité d'épargne et donc une bonne capacité de remboursement, les emprunteurs ayant un apport personnel assez conséquent jouissent souvent de conditions de prêt très attractives de la part de leur banque. De plus, plus cette somme est importante, plus la somme à emprunter se trouve réduite, tout comme les intérêts de prêt.
Dans la plupart des cas, un apport personnel minimum équivalent à 10 % du coût total du projet immobilier est requis par les organismes de crédit. Mais les apports compris entre 20 et 30 % sont particulièrement appréciés et ouvrent droit à des taux d'intérêt plus avantageux. A contrario, un apport personnel faible ou nul conduit à un crédit à taux d'intérêt plus élevé. Pour comparaison, un prêt immobilier contracté avec un apport personnel de 30 % bénéficiera d'un quart à un demi-point de moins sur le taux de crédit qu'un autre avec apport personnel nul.

 

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