Contester le calcul d'un prêt immobilier sur 360 jours ou année lombarde

Depuis le mois de juin 2013, la cour de cassation de Versailles interdit la pratique malicieuse des banques jouant avec l'application de l'année lombarde sur le calcul des intérêts. Elle trouve que cette méthode alourdit les factures au détriment des emprunteurs. Ainsi, en cas de dérive, une pénalité sera imposée aux insoumis.

L'erreur est condamnée par la justice

Certaines banques prennent l'année lombarde ou 360 jours comme base de calcul des mensualités de remboursement de prêts, au lieu de 365 ou 366 jours. Toutefois, cette méthode est jugée "archaïque" puisqu'elle a été seulement acceptée dans les époques où les calculettes n'avaient pas encore vu le jour. En fait, c'était une façon de faciliter les opérations de calcul, en partant de l'hypothèse qu'un mois ne comporte que 30 jours. Mais aujourd'hui, avec des outils informatiques performants, la justice exige une certaine précision dans les calculs. En vérité, les intérêts doivent être évalués sur 365 jours. Ainsi, un mois compte exactement 30,42 jours.

En pratique, les pertes liées à cette technique déloyale des banques sont assez minimes, soit des centaines d'euros pour des prêts de milliers d'euros. Elles sont souvent plus importantes lors de l'évaluation de la première ou de la dernière échéance et du remboursement anticipé. Pourquoi? C'est simple, les intérêts doivent être calculés en se basant sur le nombre de jours. Mais, même si la différence entre les deux calculs est peu importante, un dénominateur moins élevé vient toujours augmenter le montant des mensualités. De plus, tout n'est pas seulement une question d'argent, mais plutôt de principe. En effet, avec plusieurs milliers d'emprunteurs, la justice ne veut pas que les banques s'enrichissent illégalement en profitant de l'ignorance de leurs clients ou d'une faille mal repérée.

Quelle sanction?

Le calcul de prêt immobilier sur 360 jours est défendu par la justice. Une telle pratique peut amener la banque à subir une pénalité. En effet, si un établissement de prêt applique toujours l'année lombarde pour évaluer les intérêts, elle sera contrainte de remplacer le taux conventionnel par le taux légal en guise de dédommagement.

En ce moment, le ratio de la BCE est fixé à 1,01%. Or, pour un prêt qui s'étale sur 25 ans, le tarif oscille entre 2 à 3%. Sur la durée, la perte de la banque sera alors très significative. La preuve, mi-avril, la justice venait d'exiger à la Caisse d'épargne du Languedoc-Roussillon le remboursement de 24.556,92 euros au profit d'un emprunteur plaignant. Cette somme représente l'excédent des intérêts du crédit de 240.000 euros, après l'application du taux légal.

Le bénéficiaire du prêt a toujours la possibilité d'attaquer en justice l'établissement prêteur si ce type d'irrégularité est détecté au cours des 5 premières années de souscription du contrat de prêt. Attention, une procédure judiciaire peut s'avérer coûteuse. Avant toute décision, il serait donc préférable de demander l'avis d'un professionnel comme le courtier en ligne boursedescredits.com. De plus, un expert accompagne souvent son client tout au long de ses démarches.

Que dit la loi à ce propos?

Aucune réglementation ne précise que le calcul de prêt immobilier sur 360 jours est condamnable. Dans les textes, l'interdiction de l'application de la loi lombarde ne concerne que le TEG ou taux effectif global, certains frais comme le courtage, l'assurance, etc. Toutefois, la justice a toujours été contre cette pratique jugée "illicite" qui va à l'encontre de l'équité de droit entre prêteur et emprunteur.

D'ailleurs, la décision de la cour de cassation le 17 juin 2015 stipule clairement que le taux appliqué par les banques doit prendre comme base l'année civile. Cela permet ainsi de protéger les consommateurs du comportement opportuniste de certains établissements. Si beaucoup ont désormais renoncé à ce mode de calcul "séculaire", d'autres continuent à l'adopter en secret.