Déclaration des intérêts d'un crédit immobilier : est-ce toujours envisageable ?

En 2011, le crédit d'impôt sur les intérêts d'un crédit immobilier a été supprimé. Toutefois, il existe une solution pour les propriétaires qui investissent dans le secteur locatif, leur permettant de bénéficier d'avantages similaires. Par ailleurs, pour accéder plus facilement à la propriété, les ménages peuvent avoir recours au prêt à taux zéro. Quelles sont les conditions de ce prêt ? Comment déduire les intérêts d'un emprunt de ses revenus fonciers dans le cadre d'un investissement locatif ?

Investissement locatif : declarer interet pret immobilier grâce au régime réel

Sur le plan fiscal, le propriétaire bailleur peut relever soit du régime microfoncier, soit du régime réel. Pour déclarer ses revenus locatifs en micro foncier, le montant annuel des loyers perçus doit être inférieur à 15 000 euros (hors TVA). Par ailleurs, ces revenus doivent être tirés des locations non meublées. En optant pour ce régime, le propriétaire bailleur sera amené à déclarer uniquement le montant total des loyers perçus. Il est important de noter que le calcul des loyers intègre également les subventions versées par l'Agence nationale de l'habitat ainsi que les indemnités versées par les compagnies d'assurance : assurance vacance locative, assurance loyer impayé, etc. Ainsi, avec ce régime, il n'est pas possible de déduire du revenu imposable les intérêts du crédit immobilier ainsi que les autres dépenses engagées.

Toutefois, un abattement de 30 % est appliqué sur le montant brut des loyers perçus (hors charge). Ce régime d'imposition est intéressant si les charges et les frais liés à la gestion locative ne dépassent pas 30 % des revenus fonciers. Dans le cas contraire, il est préférable d'opter pour un régime réel d'imposition. En théorie, ce dernier est réservé aux propriétaires bailleurs percevant des revenus fonciers supérieurs à 15 000 euros. Cependant, ceux qui relèvent du régime microfoncier peuvent choisir d'être affiliés au régime réel. Aucun abattement forfaitaire n'est appliqué pour ce régime. Dans l'optique de réduire le montant de ses revenus fonciers, le propriétaire bailleur sera amené à déduire un maximum de frais et de charges : travaux de rénovation, travaux de réparation, cotisations assurance emprunteur, etc. Ainsi, il pourra également intégrer les intérêts de son prêt immobilier à sa déclaration.

Le PTZ : une solution à privilégier pour financer l'acquisition d'un bien immobilier

Le PTZ, ou prêt à taux zéro, a été créé en 1995 dans l'optique d'aider les ménages modestes à accéder à la propriété. Suite à la suppression du crédit d'impôt immobilier le 1er janvier 2011, le prêt à taux zéro est devenu beaucoup plus attractif. En effet, les conditions de ce prêt ont été améliorées en 2017. Bien qu'il soit reconduit pour une durée de 4 ans, certaines zones du territoire français ne peuvent plus bénéficier du PTZ depuis le 1er janvier 2018.

Les secteurs concernés par ce changement sont : la zone A (Côte d'Azur, agglomération de Paris, etc.) et la zone B1 (une portion de la grande couronne parisienne, certaines grandes villes, etc.) pour l'achat de logement ancien. Toutefois, les primo-accédants de la zone A et de la zone B1 pourront de nouveau profiter de ce prêt dès le 1er janvier 2020. Les logements situés dans les zones B2 et C, quant à eux, ne pourront pas être financés avec un prêt à taux zéro. Afin d'aider les futurs acquéreurs à localiser les logements à financer, le site internet du ministère de la Cohésion des territoires, dévoile la délimitation de chaque zone.

Pour obtenir ce prêt, les ressources des primo-accédants doivent être inférieurs à un certain plafond. Ce dernier est déterminé en fonction du nombre de personnes occupant le logement choisi et sa zone géographique. Par ailleurs, le revenu fiscal de référence est toujours celui de l'année n-2. Concrètement, si un acquéreur souhaite contracter un prêt pour 2020, les revenus fiscaux concernés seront ceux de 2018. En pratique, le prêt à taux zéro est destiné au financement de l'acquisition et de la construction d'un bien immobilier neuf. Toutefois, depuis 2015, il est possible d'acquérir un logement ancien avec ce prêt. Il faut néanmoins que ce bien soit localisé dans la zone B ou C, et que d'importants travaux de rénovation aient été réalisés.