Déclaration des revenus locatifs : régime réel ou micro-foncier ?

Comment vendre un bien immobilier ? Les revenus issus de la location de logements non meublés entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas précis, au titre de l'impôt, le propriétaire bailleur peut relever soit du régime réel, soit du régime micro-foncier. Quelles sont leurs conditions d'éligibilité ? Quels avantages présentent ces deux régimes ? Quels sont les charges et les frais à déduire des revenus fonciers ?

Régime micro-foncier et réel : leurs caractéristiques

Pour déclarer ses revenus locatifs, il faut en premier lieu calculer le montant des loyers perçus au cours de l'année. Par ailleurs, ce montant intègre également d'autres types de revenus. Il peut s'agir notamment des subventions versées par l'Anah, l'Agence nationale de l'habitat, ou encore de certaines indemnités versées par les compagnies d'assurances : assurance vacance locative, assurance loyer impayé, etc.

Si le propriétaire bailleur perçoit moins de 15 000 euros par an, il peut opter pour le régime forfaitaire, appelé également « micro-foncier ». Il sera amené uniquement à reporter le montant brut (hors charges) de ses revenus fonciers sur la déclaration d'ensemble des revenus (imprimé n°2042). Autrement dit, le propriétaire du bien loué devra juste déclarer les loyers perçus. Le fisc appliquera un abattement de 30 % sur ces derniers. Par conséquent, si le bailleur a perçu 12 000 euros de loyers en 2017, il sera imposé sur une base de 8 400 euros seulement. Bien que ce régime soit attractif, il faut toutefois bien réfléchir avant de le choisir. En effet, si le montant des frais et des charges locatives représente plus de 30 % des revenus locatifs, il est préférable d'opter pour le régime réel.

Certes, ce régime concerne les revenus fonciers dépassant le seuil de 15 000 euros. Toutefois, il est possible de le choisir même si le montant des loyers perçus est inférieur à cette somme. Grâce au régime réel, le bailleur peut intégrer toutes les charges déductibles dans sa déclaration de revenus afin de réduire sa base d'imposition. Toutefois, il ne pourra pas changer de régime avant 3 ans. C'est pourquoi il est indispensable de savoir si le montant des charges déductibles sera supérieur à 30 % des revenus fonciers durant cette période. Dans le cas contraire, le régime micro-foncier restera la solution à privilégier, à condition bien sûr que le montant des loyers perçus soit inférieur au seuil de 15 000 euros.

Les charges déductibles à connaître

Dans l'optique de réduire au maximum le montant imposable, il est possible de déduire les charges et les frais engendrés par la gestion locative. Il s'agit notamment de certaines taxes : taxe d'équipements, taxe foncière, etc. Toutefois, il est important de noter que les frais de notaires, la taxe sur la valeur ajoutée ou encore les impôts payés par les locataires ne sont pas déductibles. Si le propriétaire bailleur installe des équipements dédiés à l'amélioration du confort des locataires, il pourra déduire les dépenses engagées de ses revenus fonciers : installation d'une cuisine équipée, remplacement des volets ou des fenêtres, renforcement de la sécurité (système d'alarme, digicode), etc. Il pourra être également amené à réaliser des travaux d'entretien ou de réparation : traitement des structures en bois, remise aux normes des tuyauteries de gaz, etc. Le coût de ces derniers est aussi déductible.

Dans le cadre de la gestion locative, il est recommandé de souscrire une assurance loyer impayé, une assurance vacance locative ou encore une assurance habitation. Cela implique de payer régulièrement des primes d'assurance. Avec un régime réel, il est possible de déduire le montant des cotisations de ses revenus fonciers. Par ailleurs, pour financer l'acquisition d'un logement, le crédit immobilier est une des solutions privilégiées par les propriétaires bailleurs. Notez que vous avez la possibilité de déduire le montant des intérêts. Cependant, si vous souhaitez acheter un bien, vous pouvez réduire le coût de votre emprunt en utilisant l'outil de comparaison d'offres de prêt présent sur le site internet du courtier BoursedesCrédits. Ainsi, vous pourrez choisir rapidement l'offre qui répond au mieux à vos exigences.

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