Tout sur la déduction des intérêts d'emprunt immobilier locatif
Dans le cadre d'un investissement immobilier locatif, un crédit immobilier peut ouvrir droit à un avantage fiscal particulier. En effet, il est possible de déduire les intérêts de prêt de ses revenus fonciers. Décryptage.
Opter pour le régime réel pour une déduction des intérêts d'emprunt immobilier locatif
Les revenus issus d'un investissement locatif – location d'une maison ou d'un appartement à usage d'habitation ou professionnel, location d'un toit, location d'un terrain, location de parking – doivent être déclarés au fisc au titre de revenus fonciers. Ils peuvent être déclarés soit au régime réel, soit au régime micro-foncier.
En optant pour le régime réel, il est possible de déduire de ses impôts tous les frais liés à l'investissement locatif à savoir entre autres :
- Les frais de financement de l'investissement locatif : intérêts d'emprunt immobilier locatif, frais de dossier, frais de garantie, cotisations d'assurance emprunteurs...
- Les frais d'entretien et de réparation : frais de rénovation de toiture, frais de remise aux normes de l'installation électrique ou de la plomberie...
- Les frais liés à l'amélioration du logement loué : frais liés à l'isolation thermique du bâtiment, installation d'équipements pour personnes handicapées, ajout d'un digicode...
- Une partie des impôts et des taxes, principalement de la taxe foncière.
- Les charges de copropriété notamment le coût des charges qui ne sont par imputées au locataire.
- Les primes d'assurance liées à l'investissement locatif : assurance habitation, assurance loyer impayée, assurance contre la vacance locative...
- Les charges de gestion locative, les frais de gardiennage ou de conciergerie, les éventuels honoraires d'avocat, de notaire, d'huissier, les petits frais administratifs (achat de souches de quittance de loyer, achat d'un modèle de contrat de location...).
Lorsque le montant des frais déductibles est supérieur à celui des revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Ce déficit pourra être imputé aux autres revenus déclarés ou aux revenus fonciers des années suivantes.
En déclarant ses revenus fonciers au régime micro-foncier, aucune déduction des intérêts d'emprunt immobilier locatif n'est octroyée. Ce régime fiscal permet toutefois de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus fonciers. Et ce, sans présentation des justificatifs de charges. Le régime micro-foncier se destine uniquement aux contribuables dont les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 €.
À propos de l'acquisition d'une résidence principale ou secondaire
Actuellement, l'achat d'un bien immobilier à usage de résidence principale ou secondaire ne donne pas lieu à une déduction des intérêts d'emprunt. Chose qui était possible de 2007 à 2010. En effet, à cette époque, une partie des intérêts d'emprunt du crédit immobilier pouvait être déduite des revenus imposables. On parlait alors de crédit d'impôt immobilier qui était applicable sur une durée de 5 ans. Ce crédit d'impôt immobilier était majoré à 40 % des intérêts d'emprunt si le bien immobilier acheté était neuf et labellisé BBC « Bâtiment Basse Consommation ». Et ce, pendant 7 ans. Les personnes ayant fait l'acquisition d'un tel bien en 2010 peuvent donc encore profiter de cette déduction pour la dernière fois cette année. Cette déduction est plafonnée à 3 750 € pour une personne seule et à 7 500 € pour un couple. Une majoration de 500 € est par ailleurs admise par enfant à charge.
Depuis 2011, le prêt à taux zéro (prêt sans intérêt) s'est substitué au crédit d'impôt immobilier. Il s'agit d'un prêt aidé par le gouvernement et qui est octroyé dans le cadre de l'acquisition par les primo-accédants d'un bien immobilier à usage de résidence principale. Il se destine aussi bien aux biens neufs qu'aux biens anciens. Le montant de cette aide varie selon la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier en question.
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