Estimation de la valeur d'un bien immobilier
Avant de vendre un bien immobilier ou de faire une déclaration d'ISF, il est important d'en chiffrer la valeur. Pourtant, c'est une tâche qui n'est pas évidente étant donné que chaque maison possède ses propres caractéristiques. Focus sur les différentes façons d'évaluer un bien immobilier et les outils utilisés pour le faire.
Des professionnels pour estimer le prix d'un logement
Par souci d'économies, certains propriétaires procèdent eux-mêmes à l'évaluation du prix de leurs logements. Pourtant, une auto-évaluation peut conduire à une surestimation du prix du logement, ce qui diminue les chances de trouver des acheteurs en cas de vente, mais entraîne également une augmentation du montant de l'impôt. Dans le cas d'une sous-estimation, cela expose au risque d'un redressement fiscal et entraine un manque à gagner si le logement est mis en vente.
L'idéal est donc de faire appel aux services des professionnels qui seront dans tous les cas objectifs et donneront des avis neutres. Le notaire est l'un des professionnels en mesure d'effectuer une expertise immobilière. L'officier ministériel est en mesure d'estimer la valeur d'un bien immobilier en se référant à la base de données spécifique au notariat, de donner son avis par écrit, de suivre le dossier si le fisc conteste l'expertise, de visiter le logement pour une évaluation plus affinée ou de procéder à une expertise plus détaillée et d'en établir le rapport. De plus, l'expertise immobilière notariale peut difficilement faire l'objet de contestation de la part des tribunaux.
En cas d'expertise immobilière pour partage ou pour obtenir une estimation de valeur des actifs pour une société, l'idéal est de recourir à un expert immobilier pour estimer le prix d'un logement. En établissant son rapport, ce professionnel tiendra compte de différents points, dont les règles d'urbanisme et les paramètres socio-économiques de la zone où est situé le bien immobilier. L'expertise immobilière qu'il réalise fait rarement l'objet de contestation par l'administration fiscale.
Il est également possible de passer par une agence immobilière pour estimer la valeur d'un bien immobilier. En effet, un agent immobilier dispose d'une bonne expérience pour évaluer un logement. De plus, c'est une solution plus simple et peu onéreuse parce que l'estimation est la plupart du temps gratuite. Toutefois, il est indiqué de mandater un agent immobilier qui travaille dans la zone où se trouve le bien à estimer, car il maîtrise plus les prix qui se pratiquent dans sa région. Ainsi, l'expertise ne fera pas l'objet d'une contestation.
Les méthodes utilisées pour l'évaluation un bien immobilier
Les tribunaux et l'administration fiscale préconisent la méthode par comparaison pour évaluer le prix d'un bien immobilier puisque c'est une méthode qui consiste à faire une analyse exacte en s'appuyant sur les prix pratiqués sur le marché de l'immobilier pour les mêmes biens ayant les mêmes caractéristiques. Uniquement les notaires, les experts immobiliers et le fisc peuvent utiliser la méthode de comparaison puisqu'ils ont à leur disposition des sources de données spécifiques pour le faire.
Un logement peut également être évalué à partir de l'estimation des revenus qu'il peut générer. Appelée "méthode de rendement" ou "évaluation par capitalisation de revenu", ainsi la valeur vénale du bien est égale au revenu divisé par le taux de capitalisation, cette méthode d'évaluation immobilière est adaptée pour estimer un logement mis en location.
Il est également possible d'utiliser la méthode dite hédonique qui consiste à établir l'évaluation marchande d'un bien immobilier en se basant sur l'offre et la demande. Le professionnel utilisant cette méthode tient également compte des différentes caractéristiques qui définissent le logement à vendre : situation géographique, surface, niveau de confort, état de construction, etc.
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