Estimer un terrain constructible
Estimer le prix d'un terrain constructible ne fait pas encore partie des habitudes en France. Cette étape constitue pourtant un élément majeur à prendre en compte, dans le cadre d'un projet de construction. Le terrain étant considéré comme un bien immobilier, mais non bâti, son estimation diffère totalement de celle des logements. Particulière, l'estimation du prix d'un terrain dépend de plusieurs critères.
Pour estimer un terrain constructible, un passage auprès du cadastre s'impose
S'informer auprès du cadastre : c'est la première étape à franchir pour pouvoir estimer un terrain constructible. Généralement installé auprès de la mairie de la commune, le cadastre est un service géré directement par l'État via les services fiscaux. Le cadastre fourni en fait, les plans, mais aussi les indications foncières existantes dans chaque commune. En France, les régions, les villes, les villages tout comme les bourgs sont subdivisés en plusieurs parcelles. Pourquoi ? Parce que le procédé permet de faciliter l'identification exacte de chaque terrain.
Pour le propriétaire souhaitant vendre, le cadastre permet donc de certifier l'existence de son terrain auprès des acheteurs. Mais pas que ! Le cadastre permet également de situer avec précision l'emplacement du terrain : une information capitale dans la procédure visant à estimer un terrain constructible. Pour le propriétaire, consulter le cadastre est également l'occasion parfaite pour déterminer très précisément les limites de son terrain, sa surface totale, son orientation, son ensoleillement ainsi que sa situation vis-à-vis des routes, des points d'eau et autres éléments environnementaux importants.
Pour estimer un terrain constructible, se renseigner sur le code de l'urbanisme est capital
En France, pour pouvoir estimer le prix d'un terrain constructible, le propriétaire doit consulter le code de l'urbanisme. Pourquoi ? Parce que pour lui, consulter ce document est le seul moyen de connaître la prescription d'urbanisme, mais aussi l'orientation de la vocation du terrain. Mais qu'entend-on par prescription d'urbanisme ? Il s'agit du terme utilisé pour définir l'ensemble des activités pouvant éventuellement être faites sur le terrain. Dans le document que constitue le code d'urbanisme, le propriétaire doit prendre en compte deux documents importants : le PLU et le certificat d'urbanisme.
Le PLU ou Plan local d'Urbanisation définit « ce qui s'est fait, se fait et se fera » en matière de plan d'urbanisme dans la commune. Il informe le propriétaire sur la planification de l'évolution des communes, la viabilité des terrains, les grands changements environnementaux observés à la suite de l'urbanisation de la ville et le suivi de l'évolution de chaque parcelle de terrain. Ces observations et évaluations variées s'effectuent par zone : urbaine, à urbaniser, agricole et zone naturelle (zones non constructibles).
En outre, disposer d'un certificat d'urbanisme d'information est primordial pour un propriétaire souhaitant estimer son bien immobilier non bâti. Celui-ci informe le propriétaire sur les principales règles du PLU, les taxes foncières du terrain et l'appartenance administrative du bien non bâti. Il permet par ailleurs de déterminer la faisabilité des projets de construction. Pour obtenir ce document, le propriétaire doit déposer une demande auprès de la mairie.
Estimation d'un terrain constructible
Ce n'est qu'une fois toutes ces démarches réalisées et les documents consultés et réunis qu'un propriétaire peut estimer son bien immobilier non bâti. Dans l'hexagone, aucune loi n'impose de méthode spécifique d'évaluation d'un terrain. Selon ses envies, le propriétaire peut donc choisir soit d'évaluer le prix en tenant compte du prix moyen par mètre carré sur le marché local, soit d'évaluer le bien par lot, soit d'évaluer le terrain par zone. Facile à mettre en oeuvre, l'estimation par comparaison est généralement la méthode privilégiée par les particuliers.
Quelle que soit la méthode d'évaluation de terrain constructible choisie, le recours à l'aide d'experts en immobilier est vivement encouragé. Il peut s'agir de notaires ou d'experts fonciers par exemple. Seuls ces experts sont à même d'évaluer correctement le prix du terrain destiné à la construction.
>> Pour aller plus loin :
Comparer gratuitement les crédits immobiliers
