Tout ce qu'il faut connaître avant d'acheter une maison ancienne
Comment acheter un bien immobilier ? Que ce soit pour un investissement immobilier locatif ou pour un logement principal ou encore une résidence de vacances, l'achat d'un appartement ancien ou d'une maison ancienne n'est pas à prendre à la légère. De nombreux paramètres doivent être pris en compte pour identifier les faiblesses du bien.
Les points à vérifier avant de se lancer dans l'achat d'une maison ancienne
Avant d'acheter une maison ancienne, inspectez-la du sol au plafond et de l'intérieur à l'extérieur pour découvrir les vices apparents et les vices cachés. Soyez attentif à tous les détails dès que vous franchissez l'entrée. Si le bien est une maison ou une villa, n'hésitez pas à faire le tour de la cour pour vérifier les éventuelles fissures des murs extérieurs et autres défaillances. Il faut surtout se méfier des fissures à l'intérieur desquels l'on peut faire entrer un bout d'ongle. Les fissures profondes au niveau des planchers sont également inquiétantes. À l'intérieur de la maison, les fissures verticales sur les murs ou les plafonds sont moins graves.
Si vous prévoyez de modifier la structure intérieure de la maison, ne négligez pas la vérification de l'état de tous les murs porteurs. Ceux-ci sont reconnaissables, car ils sont plus épais que ceux des cloisons. Quand un mur fait 15 centimètres d'épaisseur, il sert souvent à soutenir une structure. Quand son épaisseur est inférieure à 10 centimètres, il sert de cloison de séparation. Détectez également les murs de cheminée, car ceux-ci ne doivent pas être touchés.
Réaliser une expertise de préachat
Pour ne rien manquer des vices cachés de la maison que vous souhaitez acheter, la meilleure solution reste l'expertise de préachat. Son coût varie en fonction de la taille du bâtiment et de sa localisation. En moyenne, les tarifs varient entre 400 et 1500 euros.
L'expertise de préachat est à effectuer avant la signature du contrat de vente afin d'établir un constat détaillé de l'état de la maison. Le travail de l'expert en bâtiment consiste essentiellement à réaliser un contrôle technique des différentes zones du bâtiment. Après le contrôle, il doit remettre un rapport d'expertise comprenant notamment son avis sur l'état du bien ainsi que les travaux qu'il faudrait réaliser. Ces travaux sont classés selon leur urgence.
L'objectif de la réalisation d'une expertise de préachat est ainsi de vous alerter s'il existe des éventuelles anomalies ou malfaçons, afin que vous puissiez négocier le prix du bien avec le propriétaire si vous êtes toujours décidé à l'achat. Cette expertise permet aussi de vérifier que l'état du bâtiment en question s'accorde avec les descriptions et les plans qui sont mentionnés dans le contrat de vente. Les zones du bien qui sont concernées par l'expertise sont la toiture, les murs de soutènement, la charpente, le gros oeuvre, les façades, les portes et fenêtres, les cheminées, l'électricité et l'humidité.
Achat d'une maison ancienne : les pièges à éviter
Certains propriétaires emploient toutes les astuces possibles pour camoufler les vices d'un bien. Ils peuvent par exemple placer de la vigne vierge sur les façades sur lesquelles il y a des fissures, aspirer l'eau de la cave, surventiler les espaces où il y a de l'humidité pour dissiper l'odeur de moisi ou enduire les taches suspectes, voire refaire une peinture avant la visite des candidats à l'achat. Pour découvrir les éventuels problèmes ainsi que les nuisances odorantes et sonores, tâchez d'effectuer de nombreuses visites à des horaires différents.
Prêtez également attention au quartier dans lequel se trouve le bien. Renseignez-vous si celui-ci se situe à l'abri des dangers comme les inondations ou les risques technologiques. D'ailleurs, le propriétaire a l'obligation de vous fournir un « état de risques naturels, miniers et technologiques » de moins de 6 mois. Demandez à voir ce document dès votre première visite.
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