La fiscalité sur les résidences secondaires

Vous avez repéré une belle maison située au bord d'un lac et souhaitez l'acheter ? Avant de faire l'acquisition de votre nouveau bien immobilier, sachez que l'achat et la revente d'une résidence secondaire sont soumis à la fiscalité. En effet, le régime fiscal appliqué aux résidences secondaires fait abstraction de tous les avantages liés aux résidences principales : crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, crédit d'impôt sur les travaux d'économie d'énergie, etc. Des informations à prendre en compte lorsqu'il s'agit de définir son projet immobilier. Focus sur le sujet.

La taxe foncière et la taxe d'habitation d'une résidence secondaire

Malgré la crise financière depuis 2008 et les fluctuations des prix sur le marché de l'immobilier, l'acquisition des résidences secondaires est restée un secteur dynamique. En effet, plus de trois millions de Français possèdent une résidence secondaire grâce à l'évolution des modes de vie (Réforme des 35 heures) et des modes de transport (TGV). Pour l'administration fiscale, la résidence secondaire est définie comme toute résidence qui n'est pas déclarée comme principale et se trouve être inoccupée plus de six mois par an. Les propriétaires de tels biens immobiliers devront alors s'acquitter de la taxe foncière et de la taxe d'habitation, indépendamment du fait que leur logement reste inoccupé plusieurs mois par an. La taxe d'habitation est basée sur la valeur locative du logement, calculée selon la localisation géographique du logement, la surface habitable, les éléments de confort, la popularité du quartier, etc. Elle revient notamment plus chère qu'une taxe d'habitation pour résidence principale puisqu'un logement secondaire est souvent situé dans des zones qualifiées de touristiques. En 2015, même si le marché locatif était revu à la baisse dans les régions en "zones tendues", la taxe d'habitation a quand même augmenté de 20 %. Le conseil de Paris a même décidé fin janvier 2017 la majoration de ces taxes d'habitation à 60 %. Il faut également savoir que contrairement à une résidence principale qui bénéficie d'abattements sur impôts pour charges familiales, la taxe d'habitation pour une résidence secondaire doit être payée à plein tarif. En ce qui concerne la taxe foncière, elle est constituée de trois taxations cumulatives qui portent tour à tour sur le département, la région et l'agglomération de communes. S'ajoutent à tout cela la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ou TEOM qui doit être payé en même temps que la taxe foncière.

Résidence secondaire et plus-value

Pour une résidence principale, la plus-value réalisée pendant la revente du bien immobilier n'est pas imposable, mais ce n'est pas le cas pour une résidence secondaire. Depuis la loi de finances 2012, la plus-value réalisée à l'occasion de la revente d'une habitation secondaire dépassant les 50 000 euros fait l'objet d'une surtaxe allant de 2 % à 6 % sur les gains financiers. Toutefois, les propriétaires titulaires de pensions de vieillesse ou d'une carte d'invalidité échappent à cette imposition des plus-values. De même, si la plus-value réalisée doit servir pour l'achat d'une résidence principale ou si la durée de détention du bien dépasse les 22 ans, le propriétaire du logement secondaire est exonéré de l'imposition de la plus-value. Si vous souhaitez acquérir un logement secondaire, sachez également que la valeur de votre bien immobilier entre dans le patrimoine taxable pour l'impôt sur la fortune ou ISF. Vous n'aurez donc pas la possibilité d'appliquer la décote de 30 % par an habituellement accordée pour l'estimation de la valeur d'un logement principal. Pour bénéficier d'abattements sur les impôts et pour échapper à la taxation sur la plus-value, certains propriétaires sont tentés de faire de fausses déclarations sur le lieu réel de leur résidence principale. Pourtant, sachez que l'administration fiscale utilise de nombreux moyens pour déterminer l'endroit exact où vous vivez (scolarité des enfants, voisinage, lieux de travail, etc.). Faites réellement attention parce que le redressement en cas de fraude peut vous coûter plus cher que les taxes et l'imposition sur la plus-value.