Gestion locative : les diagnostics à réaliser dans les parties communes

Gestion locative : les diagnostics à réaliser dans les parties communes

Comment vendre un bien immobilier ? À l'instar d'un vendeur, le syndic de copropriété a l'obligation de faire réaliser des diagnostics des parties communes (voie d'accès, ascenseur, etc.) de son bien avant de le mettre en vente ou en location. En procédant ainsi, le bailleur garantit la santé et la sécurité des locataires. À qui faut-il confier la réalisation des diagnostics techniques ? Quelles sont les sanctions encourues par le syndic en cas de dol (absence de diagnostic technique) ? Quels sont les différents diagnostics à effectuer en 2018 ?

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Savoir choisir un diagnostiqueur immobilier et les sanctions en cas de dol

La copropriété doit impérativement confier la réalisation des diagnostics des parties communes à un professionnel qualifié et certifié. En effet, ce dernier doit détenir un certificat de compétence. Un document délivré par l'un de 12 organismes accrédités par le Comité français d'accréditation (COFRAC). Pour l'obtenir, le diagnostiqueur doit passer des examens pratiques et théoriques. Par ailleurs, il est amené à les repasser tous les 5 ans.

Si le syndic de copropriété ne sollicite pas les services d'un diagnostiqueur professionnel, des sanctions seront appliquées. Pour trouver rapidement un professionnel, il est possible de consulter l'annuaire en ligne des diagnostiqueurs certifiés proposé par le Ministère de l'Égalité des Territoires et du Logement. Il est important de savoir reconnaître les vrais diagnostiqueurs. Ces derniers possèdent un numéro de certificat vérifiable grâce à l'annuaire en ligne.

Si les diagnostics techniques n'ont pas été réalisés, le locataire peut entamer une poursuite judiciaire et demander une réduction du montant du loyer à verser. Il se peut que les parties communes présentent des vices cachés qui auraient dû être dévoilés par les diagnostics : surconsommation d'énergie, présence de plomb, etc. Ainsi, le propriétaire des lieux peut profiter de l'ignorance de son locataire pour surestimer la valeur locative des locaux. Le pire scénario serait l'annulation du contrat de bail. Toutefois, pour que cette situation se produise, il faut que d'importants vices aient été découverts.

Parties communes : les diagnostics obligatoires

Le CREP, ou Constat de Risque d'Exposition au Plomb, figure parmi les diagnostics obligatoires à réaliser avant de louer une maison ou un appartement. En effet, l'exposition au plomb peut avoir de graves conséquences sur la santé. Cet élément peut se trouver dans les fenêtres, les plinthes, les anciennes peintures ou encore dans les dépendances (garages, buanderie,etc.). Le diagnostiqueur professionnel utilise systématiquement un appareil à fluorescence X performant afin de détecter la présence de plomb dans les parties communes. La quantité de plomb ne doit pas dépasser le seuil de 1mg / cm². Si le test est positif, le propriétaire bailleur devra mettre tout en oeuvre pour assainir les parties communes. Pour ce faire, il peut avoir recours à des professionnels habilités à réaliser ce type d'opération.

Il est indispensable également de faire réaliser un diagnostic d'amiante. Très toxique, cet élément est à l'origine de l'apparition de pathologies graves : cancer de la plèvre, cancers des poumons, etc. Depuis le 1er juillet 1997, il est interdit d'utiliser de l'amiante pour construire des bâtiments. Par conséquent, le diagnostiqueur devra contrôler uniquement les parties communes dont les travaux ont été achevés avant cette date. L'amiante se trouve généralement dans le calorifugeage (isolation des canalisations de chauffage et d'eau), les faux plafonds ou encore dans les flocages. Comme son nom l'indique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet d'évaluer la consommation en énergie d'un logement, mais aussi des parties communes. Il dévoile également la quantité de gaz à effet de serre émise par un bien immobilier. Toutefois, ce diagnostic n'est pas suffisant pour les copropriétés constituées de plus de 50 lots. Dans ce cas, un audit énergétique sera nécessaire.

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