Gestion locative : l'importance du taux de rentabilité

Gestion locative : l'importance du taux de rentabilité

Comment vendre un bien immobilier ? Dans l'optique de mesurer l'intérêt de se lancer dans l'investissement locatif, il est indispensable de savoir calculer le taux de rentabilité que pourra engendrer le bien immobilier ciblé : maison, studio, appartement, etc. Quels sont les calculs à effectuer ? En quoi cet indicateur est-il important au regard des banques ?

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Rentabilité locative : les différents taux à calculer

Le rapport locatif permet de déterminer la somme d'argent perçue réellement par le propriétaire d'un bien immobilier mis en location. Ce taux est généralement calculé annuellement. Il est possible de déterminer en premier lieu la rentabilité locative brute d'un logement. Pour ce faire, il faut tout d'abord diviser le montant du loyer annuel par le prix d'achat de ce dernier. Le résultat de cette division est ensuite multiplié par 100. Concrètement, si le prix d'achat d'un bien s'élève à 130 000 euros (frais d'agence inclus), et que le propriétaire perçoit 900 euros de loyer par mois, le rendement locatif brut est de 8,3 %: ((900 x 12) / 130 000) x 100. Toutefois, ce calcul ne prend pas en compte tous les autres frais engendrés par l'investissement locatif. Par conséquent, ce taux brut permet uniquement de se faire une première idée de la rentabilité d'un bien ciblé. Si le taux brut est inférieur à 3 %, il est préférable de renoncer à l'acquisition de ce dernier. L'opération sera en effet hasardeuse.

Pour obtenir un résultat affiné, le détenteur du bien devra tout d'abord déduire les charges non récupérables du loyer annuel. Le résultat obtenu sera divisé par le prix d'achat du bien immobilier et multiplié par 100. Mais quels sont frais locatifs à intégrer dans ce calcul ? Il peut s'agir notamment du coût d'une assurance de loyers impayés, des intérêts d'un crédit immobilier, de la taxe foncière ou encore des dépenses engendrées par des travaux de rénovation ou de maintenance. L'idéal est de viser un taux de rentabilité brut de 10 %.

Par ailleurs, grâce à cette démarche, le futur acquéreur pourra choisir plus facilement l'emplacement du bien à louer. En effet, le rendement locatif moyen varie d'une ville à l'autre. À Marseille, par exemple, le rendement locatif atteint un taux de 6 % en moyenne. En revanche, en région parisienne, le rendement locatif moyen a connu une forte baisse durant ces dernières années. Il se situe autour de 3,5 %. Grâce à un calcul plus complexe, il est possible d'affiner encore plus le résultat obtenu. Pour calculer la rentabilité locative nette, il faut inclure dans la formule les impôts sur le revenu. Selon la situation fiscale du propriétaire, la rentabilité nette peut être très intéressante. Cela s'explique notamment par l'intégration des avantages fiscaux dans le calcul.

Investissement locatif : crédit immobilier et rapport locatif

L'octroi d'un prêt immobilier est soumis à plusieurs conditions. En effet, les banquiers examinent à la loupe la situation personnelle et professionnelle des futurs acquéreurs. Ces derniers seront amenés à fournir un apport personnel conséquent. Pour obtenir un taux préférentiel, un apport situé entre 20 et 30 % du montant de l'acquisition sera indispensable. De plus, un faible taux d'endettement sera exigé par les organismes de prêt. Si ce taux dépasse le seuil de 33 %, ils ne prendront pas le risque d'accorder un prêt.

Pour qu'une banque accepte de vous aider à financer votre projet d'investissement immobilier, vous devez lui montrer que le taux de rentabilité tournera autour de 10 %. Ainsi, plus ce taux sera élevé, plus le score attribué par votre banquier sera important. Dans l'optique d'obtenir un prêt, vous devez mettre tout en oeuvre pour dépasser le seuil de points fixé par votre banquier. Notez que le barème de notation varie d'un établissement bancaire à l'autre.

Pour trouver l'offre de prêt qui répond à vos exigences, le courtier Bourse des Crédits met à votre disposition un outil de comparaison sur son site internet. Cet outil analyse en premier lieu vos besoins en vous posant une série de questions : type de bien à financer, durée du prêt, montant de la mensualité, statut actuel de l'emprunteur (locataire, propriétaire), etc. En moins de 2 minutes, vous accéderez aux meilleures offres du marché, et par la même occasion, vous pourrez au besoin effectuer votre demande de prêt en ligne.

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