Gros plan sur la garantie des vices cachés en immobilier

Gros plan sur la garantie des vices cachés en immobilier

La constatation de défauts cachés après l'acquisition d'un bien immobilier, peut amener l'acquéreur à intenter une action contre le vendeur. L'action consiste à la mise en oeuvre de la garantie des vices cachés. Encore faut-il prouver la présence de vices cachés ? Découvrez les explications en quelques lignes.

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Les conditions de mise en oeuvre de vices cachés

L'existence d'un vice caché prend effet si celui-ci n'est pas apparent. Le vendeur n'est pas tenu de le savoir. Pour trancher la problématique, les diagnostics techniques correctement réalisés doivent en général faire apparaître des vices cachés dans un logement Ainsi, pour faire marcher la garantie des vices cachés l'acquéreur ne doit pas avoir eu connaissance de la présence du vice au moment de la vente. Si le vice figure dans l'acte de vente révélant l'infiltration d'eau dans une pièce par exemple, l'acquéreur ne peut entamer une action ultérieure. D'autres cas de figure comme le refus d'un permis de construire sur un terrain cédé avec certificat d'urbanisme positif, les nuisances sonores en provenance de la chaudière collective ou encore l'absence d'alimentation en eau courante sont considérés comme desvices cachés.

Faire acte d'une garantie de vice caché suite à un vice antérieur à la vente, revient à l'acquéreur. Dans le cas contraire, le vendeur n'est pas tenu de la garantie d'un vice constaté seulement après la vente. Le vice caché doit rendre le bien impropre à son usage ou en réduire sa destination, au point que l'acheteur aurait été amené à annuler la transaction immobilière ou négocier le prix du logement à la baisse s'il en avait eu connaissance.

Le délai d'action de l'acquéreur

Pour mener une action contre le vendeur, l'acheteur dispose d'un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. L'action concerne les vendeurs non professionnels. Dans le cas d'un vendeur professionnel, même s'il fait preuve de bonne foi, la présomption de connaissance des vices est systématique, celui-ci est sensé dans l'exercice de son métier, être capable de connaître les vices cachés d'un logement. Il se verra ainsi devoir verser des dommages-intérêts à l'acquéreur. Le cas est différent si l'acheteur passe par un agent immobilier. Ce dernier agit en tant qu'intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur, et ne peut donc pas faire l'objet d'une présomption de connaissance des vices cachés du logement.

Dans le cas d'un vendeur non professionnel ou d'un particulier, ce dernier est tenu de s'exonérer de la garantie des vices cachés. Toutefois, l'exonération de garantie peut ne pas fonctionner si le vendeur ne présente pas les divers diagnostics selon la législation.

Les dédommagements que l'acquéreur peut obtenir

Les dispositions de l'article 1644 du Code Civil stipulent que l'acquéreur a droit à l'annulation du contrat de vente ou la baisse du prix de vente du logement ou de l'appartement. En cas d'annulation de la vente, l'acquéreur se doit de remettre le bien immobilier dans son état initial. Le vendeur de son côté se verra ainsi restituer le montant du bien, la totalité des intérêts depuis le paiement et les frais de mutation. Toutefois, cette annulation peut être refusée par le tribunal s'il s'agit d'un vice moins important. Il accordera en échange la diminution du prix. Cette dernière opération implique la réalisation d'une estimation de la moins-value, résultant du vice, par des experts. Il est ici question d'une remise en état, si la chose est possible.

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