Les impositions sur les plus-values immobilières SCI selon le régime fiscal
La société civile immobilière ou SCI est une alternative vers laquelle se tournent ceux qui veulent investir dans l'immobilier à plusieurs pour les nombreux avantages qu'elle présente. À un moment donné, la SCI ou du moins un des associés peut souhaiter se défaire du bien, d'une ou de plusieurs de ses parts. La plus-value réalisée lors de la cession est soumise à une imposition qui varie selon le régime fiscal choisi.
Les plus-values immobilières pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu
Pour une SCI soumise à un impôt sur le revenu (IR), les plus-values immobilières brutes sont obtenues en soustrayant du prix de cession, le prix de l'acquisition. Le prix de cession correspond au prix réel de la vente diminué des frais de cession telles les taxes. Le prix de l'acquisition pour sa part comprend le prix d'achat majoré des frais liés à la transaction, notamment les frais du notaire, de l'agence immobilière. Ces frais peuvent également inclure les dépenses générées par des travaux de rénovation ou de construction, pièces justificatives fournies par un professionnel en charge des travaux à l'appui.
En optant pour un régime fiscal d'impôt sur le revenu, une SCI est soumise à une fiscalité dite transparente puisque ce sont les associés qui déclarent personnellement leurs revenus et donc les plus-values générés par la société à hauteur de leur part lors d'une vente. La plus-value est imposée à un taux de 34,5 %, dont 15,5 % de prélèvements sociaux. Elle bénéficie par ailleurs d'une exonération progressive de 6 % par an après 5 ans de détention du bien et jusqu'à la 21e année, puis de 4 % l'année suivante. Au-delà de la 22e année de détention, la plus-value bénéficie alors d'une exonération totale. Il en va de même pour la vente d'un bien dont le prix est inférieur à 15 000 euros. Cela s'applique non pas selon un forfait annuel, mais bien pour chaque opération. Pour ce qui est des prélèvements sociaux, un abattement progressif à hauteur de 1,65 % est appliqué par an de la 6e à la 21e année, 1,6 % la 22e année, 9 % par la suite. Au bout de la 30e année de détention, l'exonération est également totale.
Les plus-values pour une SCI soumise à un impôt sur la société
Dans le cadre d'un régime fiscal de l'impôt sur la société (IS), la plus-value d'une SCI suite à la cession d'un bien correspond à la différence entre le prix de vente du bien et sa valeur nette comptable. Puisque la valeur nette comptable correspond à la valeur brute, c'est-à-dire le prix d'achat retranché de l'amortissement, la plus-value pour une SCI à l'impôt sur la société est plus importante que pour une SCI soumise à un IR
À l'opposé de la SCI à l'IR, c'est la société elle-même qui est imposable dans la SCI à l'impôt sur la société. Ainsi, la plus-value obtenue sera rajoutée aux bénéfices de la SCI, ce qui augmente considérablement la valeur imposable. Cette dernière sera alors imposée à un taux de 15 % pour un bénéfice allant jusqu'à 38 120 euros. Au-delà de ce seuil, le taux s'élève à 33,1 %. Les plus-values de la SCI à l'impôt sur la société ne bénéficient pas d'exonération, ni d'abattement typique aux plus-values immobilières de la SCI à l'impôt sur la société.
Plus-value en cas de basculement vers un impôt sur la société
Le changement de régime fiscal d'impôt sur le revenu vers l'impôt sur la société est irrévocable. Toutefois, deux options se présentent à la SCI. Si elle décide de garder la valeur initiale de l'immobilier, la plue-value sera exonérée lors du basculement de l'IR vers l'IS. Le bien est en effet considéré comme amorti depuis l'achat. Si la SCI décide d'actualiser la valeur du bien, la plus-value réalisée entre les dates d'achat et la revalorisation sera imposée, mais elle bénéficiera d'abattements.
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