L'Indice de Référence des loyers ou IRL
Un indice de référence des loyers permet de calculer une révision des loyers. Les derniers indices de référence sont publiés par l'INSEE, ils suivent une évolution annuelle publiée chaque trimestre. Ils fixent ainsi les limites d'augmentation des loyers que les bailleurs peuvent demander. Voici donc l'essentiel sur l'Indice de Référence des Loyers ou IRL.
Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers ?
Un indice de référence des loyers est élaboré pour procéder à la révision des loyers suivant les termes des baux de location des habitations. Cette révision ne s'applique que sur les baux locatifs ayant prévu une disposition de révision annuelle du loyer. Un indice de référence des loyers peut être appliqué aussi bien sur les locations nues que les locations meublées. Le dernier indice de révision a été édité en janvier 2018. Il est publié tous les trimestres par l'INSEE et calculé par rapport à une augmentation des coûts à la consommation hors tabac et hors loyers. L'indice est employé par les bailleurs pour réviser annuellement le coût des loyers des locations nues ou meublées. La hausse des loyers ne peut donc dépasser la variation finale de l'indice sur une année. Ce système de plafonnement de la hausse sert à protéger les locataires contre les augmentations majeures de loyer d'une année sur une autre.
Pour les habitations louées sous le régime de la loi de 48, l'augmentation des loyers est aussi plafonnée. La hausse annuelle ou ponctuelle après l'élaboration des travaux de modification est appliquée par le propriétaire bailleur, mais doit respecter des plafonds fixés chaque année selon le type du logement. L'augmentation suit donc des règles spécifiques sans rapport avec l'IRL.
Les loyers d'un logement HLM sont révisés par rapport à l'IRL, mais suivent des démarches spécifiques.
Comment calculer l'indice de référence des loyers ?
La formule de calcul de l'indice de référence des loyers se fait à partir de la moyenne de 12 derniers mois, concernant l'évolution des coûts à la consommation hors tabac et hors loyers. L'indice s'applique aux contrats en cours, et si la révision du loyer est stipulée dans le contrat, il n'est pas nécessaire de signer une clause ajoutée au contrat. La date de l'indice de référence des loyers est celle stipulée dans le bail, c'est-à-dire ; la date concertée entre le propriétaire et le locataire ou sinon elle coïncide avec la date de renouvellement annuel du contrat. À défaut, la date sera celle du dernier IRL publié par l'INSEE au jour de la signature du contrat.
Pour obtenir le résultat du prix du loyer, le propriétaire doit prendre en considération 3 éléments à savoir : coût du loyer, nouvel IRL des 3 derniers mois de référence mentionné dans le contrat (le trimestre concerné) ou édité par l'INSEE au moment de l'émargement du contrat et enfin l'IRL du trimestre de la précédente année. Le calcul s'effectue comme suit : Loyer en cours* nouvel IRL du trimestre de révision du bail/ IRL du trimestre équivalent de l'année précédente= nouveau loyer.
L' indice final de l' IRL est apparu au quatrième trimestre de 2017 et annoncé par l'INSEE le 12 janvier 2018. L'indice montre une augmentation de 1,05 % comparé à celui de l'année précédente sur le même trimestre. Une augmentation de 1,05 % du coût des loyers peut donc être demandée par les bailleurs dont les loyers sont réévalués sur l'indice du 4e trimestre.
Le prochain indice de référence du 1er trimestre de l'année 2018 sera publié par l'INSEE en avril.
Il faut savoir que le propriétaire-bailleur a un délai de un an à compter du jour prévu pour la révision pour aviser le locataire. La révision prendra donc effet le jour de sa requête et elle n'est pas considérée comme étant en vigueur avant le jour prévu de sa promulgation. Si le délai de un an est dépassé, la révision du loyer de l'année écoulée devient nulle.
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