Comment bien investir dans l'immobilier ?
Depuis un bon nombre d'années, le projet immobilier figure en première place des placements préférés des Français. L'immobilier locatif permet non seulement de se constituer un patrimoine immobilier, mais ouvre également droit à un complément de revenus ainsi qu'à des avantages fiscaux. Mais comment faire pour réussir un tel investissement ? Éléments de réponse.
Faire le bon choix du bien immobilier
L'investissement locatif n'est pas une mince affaire. Il mérite d'être bien pensé, et ce, bien avant l'acquisition du bien immobilier objet de l'investissement et sur le long terme. La première réponse à la question « comment bien investir dans l'immobilier ? » est sans aucun doute : choisir le bien immobilier qui pourra assurer un bon rendement locatif. Pour ce faire, il faudra :
- Opter pour un bien situé dans un secteur géographique porteur c'est-à-dire bien desservi par les transports en commun, doté de commerce, d'écoles et/ou d'université, où le nombre de la population est en croissance continue...
- Réaliser une étude de marché : se renseigner sur le taux de vacances locatives, les tarifs pratiqués à la location et les perspectives de plus-value dans la zone où est situé le bien.
- Estimer le juste prix du bien en tenant compte des éventuels travaux qu'il faudra réaliser ainsi que tous les frais annexes à l'acquisition du bien. Cette phase est très importante, car dans le cadre d'un investissement immobilier, la plus-value est toujours faite sur le prix d'achat et non sur le prix de revente. Un bon investissement immobilier implique donc un bon achat.
S'assurer d'une bonne gestion du bien immobilier
La gestion d'un bien immobilier offert à la location nécessite du temps et engendre certaines obligations régulières dont notamment :
- La souscription à certaines garanties locatives : assurance loyer impayée ou garantie universelle locative.
- La recherche d'un locataire solvable : diffusion d'annonces immobilières, recours à une agence immobilière...
- L'établissement des documents relatifs à la location tels que le bail de location, l'état des lieux, la quittance de loyer...
- La réalisation des diagnostics immobiliers à l'instar du diagnostic performance énergétique, du diagnostic plomb, du diagnostic « état des risques naturels, miniers et technologiques et du diagnostic surface loi Boutin.
- Le recouvrement des loyers.
- L'entretien régulier du bien immobilier.
- Le paiement des taxes et des impôts.
Le manque de temps et/ou de connaissance en gestion locative incite certains investisseurs à faire appel à des organismes spécialisés – agence immobilière, administrateur de bien, notaire, syndic... – pour la gestion de leur bien immobilier. Et ce moyennant des honoraires qui équivalent généralement à 5 à 10 % du loyer, mais qui sont déductibles des revenus fonciers.
Opter pour le bon dispositif de défiscalisation
Trouver le bon programme de défiscalisation est aussi une étape clé pour bien investir dans l'immobilier. Pour cette année 2018, la loi Pinel reste le dispositif phare pour un investissement locatif. Elle offre une réduction d'impôt pouvant atteindre 6 000 € par an. Cette défiscalisation concerne surtout les investissements locatifs dans le neuf et en l'état futur d'achèvement (VEFA). Si le bien immobilier est ancien et qu'il nécessite des travaux de rénovation, il est possible de recourir à la loi Malraux. Ce dispositif de défiscalisation permet de réduire ses impôts jusqu'à 30 % du montant des travaux de rénovation.
S'il s'agit d'un investissement locatif neuf, meublé et situé au sein d'une résidence avec services, il est possible de bénéficier du régime LMNP ou du régime LMNP Censi-Bouvard. À la clé, l'investisseur peut récupérer la TVA (20 %) sur son acquisition et soit ne peut pas être imposé sur ses revenus locatifs pendant plus de 20 ans soit obtenir une réduction d'impôt équivalente à 11 % du prix d'achat du bien immobilier.
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