Investir dans l'immobilier décoté

Investir dans l'immobilier décoté

L'immobilier décoté est présenté comme un choix d'investissement sûr, surtout dans un climat d'incertitude comme l'on en voit actuellement. De quoi s'agit-il exactement ? Comment tirer profit d'un placement dans de l'immobilier décoté ?

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L'immobilier décoté, un large panel d'opportunités

L'explosion des prix de l'immobilier durant la première décennie du XXIe siècle marquera pendant longtemps l'histoire du marché de la pierre et du foncier en France. Cette période de bulle prend néanmoins fin à partir des années 2010, lorsque les volumes de ventes ont commencé à chuter, entraînant dans leur sillage le prix du mètre carré. Cette baisse soudaine constitue un vrai bol d'air frais pour certains acheteurs et investisseurs, qui y voient l'occasion de se refaire et de placer de l'argent sur des biens jusqu'alors inaccessibles. Le repli du cours de l'immobilier depuis le début des années 2010 a aussi une autre répercussion : les vendeurs ont désormais de plus en plus de mal à vendre leurs biens au prix moyen du marché.

Profitant du stock à leur disposition, les acheteurs prêts à investir à un coût élevé se montrent en effet plus exigeants et recherchent avant tout des maisons et appartements "sans défaut". Les biens qui présentent des défauts restent longtemps cloîtrés dans les affiches des agences immobilières et des sites de vente en ligne. Ces maisons et appartements sont pourtant loin d'être rédhibitoires. Pour les acheteurs, ces actifs non vendus ou qui se vendent difficilement constituent une véritable mine d'or pouvant renfermer d'excellentes affaires. A condition bien sûr de savoir négocier et de convaincre le vendeur d'appliquer une décote sur le prix ou le loyer de son bien. L'aide d'un courtier spécialisé comme Boursedescredits.com pourrait être indispensable pour mener à bien une telle opération.

Les facteurs justifiant une décote

L'immobilier décoté désigne donc tous les appartements, maisons et autres immeubles commerciaux ou locaux à usage de bureau qui peuvent être achetés bien en dessous du prix moyen du marché. Plusieurs arguments peuvent être mis en avant pour convaincre les vendeurs d'appliquer une décote sur le prix de leur bien. Si vous vous intéressez à un bien à usage d'habitation, par exemple, pas moins de huit critères sont susceptibles d'entraîner une décote sur le prix de l'appartement ou de la maison.

Un appartement situé en étage, mais dépourvu d'ascenseur pourrait ainsi faire l'objet d'une décote de 5 % par étage à compter du quatrième niveau. Un logement avec une faible exposition sera aussi assorti d'une décote de 5 à 15 %. Une faible isolation contre le bruit, un déficit de luminosité, un logement mal agencé et un bien peu adapté à vos besoins sont autant de raisons de négocier une décote. En tout, le prix d'un logement présentant des défauts similaires à ceux énumérés précédemment peut être abaissé jusqu'à 20 %.

La décote dans le cas d'un bien loué

Il existe néanmoins un cas dans lequel une décote a toujours lieu : l'achat d'un bien loué. Cela semble paradoxal, sachant qu'un logement occupé procure déjà des revenus locatifs susceptibles de compléter vos rentrées d'argent. La raison de la décote est pourtant toute simple : l'achat du bien suppose que vous devez en avoir la pleine jouissance dès la conclusion de la transaction. La présence d'un locataire vous empêche néanmoins d'exercer votre droit, d'où l'application presque systématique d'une décote.

Un taux d'abattement sur le prix est alors calculé en tenant compte du montant du loyer perçu, de l'âge du locataire et de la durée du bail restant à échoir. Ces paramètres peuvent déboucher sur une décote pouvant atteindre 25 %, ce qui serait énorme compte tenu des prix de marché.

La décote apparaît en ce sens comme un moyen de vous protéger d'une éventuelle baisse des prix, mais pas que. L'acquisition d'un immobilier décoté, loué même si cela signifie attendre quelques mois avant d'avoir la pleine jouissance du bien, se présente surtout comme un investissement prudent et très rentable, surtout si vous envisagez une revente dans les 10 ou 20 prochaines années.

 

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