Investir dans l'immobilier locatif : les clés de la réussite
Définir son projet immobilier. Un investissement dans un bien immobilier locatif assure un patrimoine solide et durable. Pour mener à bien ce projet et bénéficier pleinement des avantages qu'il offre, il est essentiel de respecter certains points et suivre une longue série de formalités. Pour aider les investisseurs, zoom sur l'investissement locatif ?
Immobilier locatif : investir dans un bon emplacement
Avant de se lancer dans l'achat du bien immobilier sélectionné, il est important de bien choisir un secteur géographique porteur. Le choix de l'emplacement doit dépendre de la ville, elle doit connaître un développement continu de population. La demande locative dans le lieu doit être très forte afin de s'assurer de bénéficier d'une occupation constante du logement. Avant de se décider sur le quartier, il est bon de se renseigner sur le taux de logements vacants dans celui-ci. Par la suite, le quartier doit comporter des arrêts de transport en commun avec des structures dotées d'infrastructures commerciales. La vérification du bassin d'emplois dans le quartier est aussi nécessaire, cela permet à l'investisseur de garantir la location de son bien. Une fois la ville et le quartier choisis, le logement se doit d'être louable et son choix ne doit pas dépendre des appréciations personnelles de l'investisseur. Un logement défectueux sous prétexte de prix alléchant vous fera perdre plus d'argent que vous ne pensez et trouver des locataires risque d'être difficile. Avant d'investir dans le logement locatif, l'investisseur doit se rendre compte par lui même de la situation du bien concerné et des services présents aux alentours.
Immobilier locatif : choisir le bon financement
L'emprunt reste une excellente manière de financer l'investissement locatif souhaité si l'investisseur n'a pas les moyens de le payer cash. Par ailleurs, l'immobilier est le seul placement qui puisse être financé par le biais d'un prêt. De plus, le taux d'intérêt d'un crédit immobilier ne doit pas dépasser pas la rentabilité brute du placement immobilier. Pour prouver ce fait, il suffit de faire la somme du rendement locatif et du rendement en capital, la rentabilité en général doit être plus élevée que le coût de l'emprunt. En outre, les intérêts liés à l'emprunt peuvent être déduits des loyers perçus, ce qui permet une optimisation de la fiscalité. Cette déduction des intérêts de l'emprunt des loyers diffère selon le régime fiscal : une fiscalité des revenus fonciers pour les locations nues et une fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux pour les locations meublées. En résumé le crédit réduit les impôts de l'investisseur.
Parmi les financements les investisseurs peuvent avoir le choix : un crédit amortissable avec un remboursement du capital et des intérêts en même temps. Le crédit in fine quant à lui permet de rembourser les intérêts chaque mois, la date du paiement du capital, payable en une seule fois, est fixée au moment de la signature du contrat. Pour un prêt associé à un placement, l'investisseur doit rembourser la totalité du capital à la date mentionnée.
Conseils pour réussir un investissement dans l'immobilier locatif
Pour éviter les problèmes causés par les loyers impayés et les vacances, il est essentiel de diversifier l'investissement. Un investisseur doit donc favoriser l'achat de plusieurs petites surfaces dans divers lieux plutôt que d'investir dans un seul bien plus grand et plus coûteux. Le prix au mètre carré des surfaces réduites est élevé à l'achat et notamment aussi en cas de location. À long terme un investissement immobilier prend de la valeur. De plus avec le dispositif de la loi Pinel, une partie des impôts sont réduits en fonction du temps de mise en location du bien, sur six, neuf ou douze ans. Il est donc avant tout nécessaire de ne pas chercher une rentabilité illusoire, mais de penser plutôt à la défiscalisation. Pour la gestion du bien immobilier, il est pratique pour un investisseur de faire appel à un gestionnaire de biens pour se charger des démarches de location et du recouvrement d'éventuelles créances. Les honoraires des gestionnaires sont par ailleurs déduits des revenus fonciers de l'investisseur. Le gestionnaire s'acquitte en outre du paiment des loyers, même si le logement est vacant. Enfin pour prévenir les éventuelles détériorations ou pour couvrir les créances il est important de souscrire une garantie sous forme d'une assurance de loyers impayés ou d'une garantie universelle des risques locatifs.
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