Investissement locatif : Créer du déficit foncier pour optimiser ses impôts

Investissement locatif : Créer du déficit foncier pour optimiser ses impôts

Comment définir son projet immobilier ? Optimiser leur investissement locatif du point de vue fiscal : c'est aujourd'hui l'ambition de tous les propriétaires fonciers. Pour ce faire, nombreux sont ceux qui choisissent de souscrire à un ou plusieurs mécanismes de défiscalisation immobilière. Aujourd'hui, il est pourtant possible d'obtenir des réductions d'impôt sans outil de défiscalisation. Comment ? En créant un déficit foncier.

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En quoi consiste le déficit foncier ?

Un contribuable propriétaire d'un ou plusieurs actifs locatifs perçoit généralement des loyers appelés revenus fonciers. Lorsqu'il déclare ces revenus locatifs aux impôts, il indique très précisément le montant des loyers perçus, les frais ainsi que les charges liées à ces revenus fonciers. Dans le domaine de l'immobilier locatif, le terme de « déficit foncier » est évoqué lorsque le montant des charges est supérieur à celui des loyers perçus par le propriétaire. En France, créer du déficit foncier est une pratique tout à fait courante. Pour ce faire, il suffit pour le détenteur du bien d'entreprendre différents travaux de rénovation au sein de son logement.

Le tout, en étant parfaitement informé sur le fait que toutes les dépenses liées aux travaux d'entretien du bien immobilier ainsi que celles liées à l'amélioration et à la réparation sont considérées comme des charges déductibles. À l'instant de déclarer les frais de gestion locative, le coût de l'assurance habitation, tout comme les frais d'assurance emprunteur et les différentes cotisations d'assurance peuvent parfaitement être inclus parmi les charges déductibles. Simple et astucieux, le procédé consistant à créer du déficit foncier permet au propriétaire d'optimiser efficacement son rendement global dans le cadre d'un investissement locatif.

En effet, certaines dépenses pouvant être intégrées aux charges, sont 100 % déductibles du revenu locatif brut. Un plafond annuel de 10 700 euros doit néanmoins être respecté. Par ailleurs, si la totalité du montant de déficit foncier ne peut pas être déduite sur le revenu de l'année, il sera toujours possible de le reporter sur les six années suivantes. Considéré comme un droit commun, le déficit foncier peut bénéficier à tous les contribuables qui sont propriétaires de biens immobiliers locatifs et qui réalisent des travaux visant à entretenir, à rénover et à améliorer leurs biens immobiliers.

Mais quel est l'intérêt de créer un déficit foncier ?

Bien qu'il ne s'agisse pas d'un mécanisme de défiscalisation, le déficit foncier permet aux contribuables propriétaires de réduire considérablement le montant de leur impôt sur le revenu foncier. Les plafonds annuels en vigueur sont néanmoins toujours respectés. Par ailleurs, il faut savoir que le fait de répartir la réalisation des travaux sur plusieurs années peut permettre d'optimiser les économies d'impôts réalisées. En matière de déficit foncier, le contribuable doit noter que les économies d'impôts générés tiennent toujours compte du TMI, ou Tranche marginale sur le revenu. Plus elle est importante, plus elle la réduction d'impôts générée est élevée.

Attention, pour créer du déficit foncier, le propriétaire bailleur doit remplir plusieurs conditions comme être propriétaire d'un bien immobilier destiné à l'habitation et s'engager à louer le bien pendant au moins 3 ans. Par ailleurs, le propriétaire doit obligatoirement opter pour le régime réel pour l'imposition de ses revenus locatifs. Contrairement à certains dispositifs de défiscalisation, le déficit foncier peut-être cumulé avec d'autres réductions d'impôts comme les dispositifs MALRAUX et PINEL. Si l'achat du bien immobilier destiné à la location doit se faire via un prêt, le courtier en immobilier Bourse des Crédits est un partenaire fiable à contacter.

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