La loi ELAN
Borloo, de Robien, Scellier, Duflot et aujourd'hui Pinel : les mesures en faveur de l'acquisition locative se suivent et affichent chacune ses particularités. Censées apporter leurs lots d'effets positifs, ces lois disposent malgré tout de revers qu'il faut connaître et contourner. Pour mieux en comprendre les faces cachées et atténuer les risques d'un investissement immobilier, voici des éléments bons à savoir à partir du cas et d'avis loi scellier avec boursedescredits.com.
Les dispositifs d'investissements locatifs, cas de la loi Scellier
À l'instar des lois Duflot puis Pinel qui lui ont succédé, le dispositif Scellier a été appliqué entre 2008 et 2012 pour la réglementation des investissements locatifs en France. Le principe est relativement similaire entre ces 3 mesures, à savoir favoriser la relance du secteur de l'immobilier et permettre aux particuliers contribuables de conclure des investissements dans la pierre, et de préparer ainsi leur retraite, tout en bénéficiant de coquets bonus fiscaux.
Les conditions pour bénéficier de la réduction fiscale promise par la réglementation Scellier étaient alors simples : l'acquéreur devient propriétaire d'un bien neuf qu'il réserve à la location au moins pour une durée de 9 ans. Il s'engage également, dans l'établissement de ce contrat de location, à proposer un loyer qui ne dépasse pas un plafonnement défini en fonction de la localisation de son bien.
Globalement, la déduction d'impôts apportée par le dispositif est assez conséquente, car elle équivaut à 13 % du prix de revient déboursé par l'acquéreur, et peut même arriver à un taux de 21 % s'il met son bien en location sociale sur une durée de 15 ans. Si la réduction fiscale proposée est finalement séduisante, certains avis loi scellier ont permis de dégager quelques points qui sont bons à connaître afin d'optimiser davantage son futur investissement.
Optimiser son investissement immobilier
Les pratiques et astuces suivantes sont tirées d'expériences et d'avis loi scellier. Elles peuvent donc plus ou moins convenir à une application sur les autres dispositifs, notamment sur les lois Duflot et Pinel.
Attention aux biens immobiliers surévalués
Lorsqu'ils savent qu'un acquéreur prévoit d'investir avec une réduction fiscale à la clé, certains promoteurs immobiliers ne manquent pas d'audace et affichent des tarifs bien au-dessus de ce qui se pratique dans la réalité. Pour éviter d'acquérir dans la pierre avec un prix surcoté, au risque donc pour l'acquéreur de partager son gain fiscal avec les promoteurs, il est primordial de vérifier les tarifs de l'immobilier dans la zone où se trouve le bien à acheter.
Bien jauger les plafonds de loyer avant de se lancer
Un mauvais calcul ou une analyse erronée sur les plafonds de loyer peut être dommageable pour le rendement d'un placement immobilier. Surtout que dans la pratique, les plafonds proposés à travers les divers dispositifs d'investissement locatif sont toujours sujets à fluctuation. Dès lors, lorsque le véritable loyer dépasse ou au contraire est en retrait par rapport au plafond annoncé, c'est toute la simulation initiale de remboursement qui se retrouve faussée.
Équilibrer la déduction d'impôts et les intérêts de crédit immobilier à rembourser
Généralement, investissement immobilier rime avec crédit bancaire : l'acquéreur s'apprête donc à rembourser un crédit sur une certaine durée et moyennant intérêts. Ce principe est simple et incontestable. Néanmoins, pour un gain optimal de l'acquéreur, il convient de maintenir l'équilibre entre les intérêts qu'il aura à payer pour son crédit et les gains fiscaux qui lui sont promis par la réglementation. En effet, si les intérêts dépassent de trop loin la déduction fiscale, cela va de soi que ce bonus devient improductif et stérile, ce qui mettra à mal les finances de l'investisseur.
Anticiper les aléas de la vie
Avant de finaliser son investissement locatif, l'acquéreur doit veiller à prendre en compte les diverses circonstances futures de sa vie. En effet, dans le cas d'une acquisition dans le neuf, il pourrait par exemple se passer plus de deux ans avant que l'acquéreur ne profite de sa première décote fiscale. Pourquoi ? En raison par exemple d'un marché de la location en retrait ou encore d'un retard sur la livraison du bien. Dans tous les cas, la prudence est de mise en anticipant ces aléas grâce à la mise à disposition d'une trésorerie suffisante pour le remboursement du crédit bancaire.
Sélectionner le bien à acquérir selon des critères rigoureux
La rentabilité d'un investissement locatif est liée en premier lieu à la durée et/ou au nombre des contrats de location dont le bien fera l'objet. Pour s'attendre à ce que l'investissement soit fructueux, il est ainsi de mise de prioriser les biens les plus intéressants pour les locataires. Proximité de commerces, de transports et d'écoles, dynamisme de l'emploi, mais également qualité de vie, une multitude de critères doit être considérée par l'acquéreur avant la sélection de son bien.
