Portage immobilier
Lorsqu'un propriétaire immobilier est confronté à une difficulté financière très sérieuse, la situation peut dégénérer jusqu'à entrainer la saisie du bien. Et si dans cette circonstance, le financement bancaire n'est plus envisageable, mieux vaut miser sur le portage immobilier. Avec cette solution, le propriétaire peut solder ses dettes sans avoir à renoncer à jamais à son patrimoine. Comment est-ce réalisable ?
Le concept
Un propriétaire se trouvant avec des arriérés de remboursement est souvent pris dans l'engrenage d'une saisie immobilière. Désormais, avec l'opération de portage, il a la possibilité d'éviter ce problème en se tournant vers des investisseurs plus ou moins altruistes. En effet, avec cette option, le bien est vendu temporairement à un tiers. Autrement dit, le contrat inclut une clause d'éventuel rachat du bien par le vendeur. Grâce à cette négociation, celui-ci peut récupérer son ex-patrimoine avec un prix d'achat fixé à l'avance, et ce, dans les 2 ans à 6 ans qui suivent l'accord.
En pratique, l'argent versé par le nouvel acquéreur permet à l'ancien propriétaire de rembourser l'ensemble de ses dettes et de rééquilibrer sa situation financière. Cette dernière est indispensable pour pouvoir contracter à nouveau un crédit bancaire qui servira à financer la récupération ultérieure de l'immobilier. Le but est donc d'obtenir de l'argent pour liquider les impayés et assainir la trésorerie afin de redevenir propriétaire.
À noter que durant le délai de portage immobilier, l'investisseur appelé porteur devient le détenteur du bien. Cependant, il s'engage à louer le local à l'ancien acquéreur. Ce dernier reste donc l'occupant du lieu. À noter que cette opération immobilière peut être effectuée en régime d'indivision. En d'autres termes, elle peut être réalisée avec plusieurs investisseurs. Dans ce cas, le loyer perçu est partagé selon la participation de chacun.
À quel prix?
Cette transaction génère un coût (ou porté) pour l'ancien propriétaire. Tout d'abord, celui-ci doit céder son bien avec un prix réduit, soit à 80% ou à 70% de sa valeur réelle. Puis, pour continuer à occuper l'immeuble, il doit payer au porteur un loyer mensuel, dont le montant est déjà fixé dans le contrat.
En principe, le revenu locatif annuel est l'équivalent des 5,5% de la mise de l'investisseur. Mais aussi, l'ex-acquéreur doit s'acquitter de l'indemnité de rachat qui représente 2,5% (par an) de la somme engagée. Et au moment du rachat, il est tenu de payer le frais de notaire (2%). Tout cela montre que pour conclure cette entente, il doit disposer d'une bonne capacité de remboursement pour être en mesure d'assumer toutes ses dépenses.
Les avantages du porteur
Le portage immobilier n'est pas une pure oeuvre de charité. Effectivement, il constitue aussi un placement sécuritaire pour le porteur. Avec le statut LMNP, ce dernier peut bénéficier d'un revenu locatif faiblement imposé. Grâce au régime fiscal privilégié, il peut réaliser un rendement proche de 6,5% net d'impôt. Dans le cas d'un prêt bancaire, cela lui permet donc de rembourser les intérêts avec une partie du loyer. Mais aussi, il faut savoir que si l'ancien propriétaire n'a pas procédé au rachat dans le délai fixé, soit 6 ans au maximum, deux opportunités avantageuses se présentent :
soit, le porteur devient définitivement l'acquéreur du bien immobilier. Dans cette éventualité, il a pu accéder à la propriété avec un prix qui est largement en dessous de celui du marché.
Soit, il cède le bien à un tiers en empochant un surplus. C'est souvent le cas des indivisions. Pour cela, prenons l'exemple d'une maison de 200.000 euros vendue à 140.000 euros à un investisseur. Si celui-ci a décidé de revendre à 250.000 euros le bien, les 200.000 euros lui reviennent. Le reste sera remis à l'ancien acquéreur. Dans n'importe quelle situation, le porteur est toujours gagnant, d'autant qu'il a l'assurance de louer le bien dans l'attente du rachat éventuel de celui-ci. Les détails de ce genre d'opération peuvent vous être expliqués par un conseiller boursedescredits.com afin de vous aider à prendre une décision, quelle que soit votre situation.
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