Le préavis immobilier, un élément important du contrat de bail
Comment louer son bien immobilier ? La crise du logement locatif ne cesse de s'accroître en France dans les zones dites « tendues ». Nombreux sont encore les Français qui sont dans l'obligation de louer une maison ou un appartement et ont du mal à en trouver. Un bail de location peut être source de litige entre le propriétaire et le locataire. Les causes en sont nombreuses, entre autres le manquement aux engagements. Afin d'éviter tout conflit entre ces deux parties, des lois ont été promulguées pour encadrer ces actions, dont la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi Macron du 6 aout 2015.
Le Préavis immobilier
En principe, lorsqu'un propriétaire met une maison à louer, il est dans son obligation d'établir un contrat de bail mentionnant les droits et les responsabilités de chacun, ainsi que les délais de préavis. En effet, le préavis de cessation de la location est pris en compte à partir du moment où le bailleur reçoit la lettre de résiliation de contrat de bail. En général, ce préavis est de 3, mais il y a certaines exceptions comme le préavis réduit à 1 mois. Pour le préavis de logement occupé à titre de résidence principale, deux cas se présentent. Si le logement est meublé, le préavis est de 1 mois. Si celui-ci est vide, le préavis est de 3 mois.
Le préavis réduit à 1 mois
Le préavis réduit à 1 mois s'applique lorsque les conditions requises pour cela sont complètes. La loi Macron de 2015 réduit le préavis à 1 mois pour tous les baux dans les zones tendues quelle que soit la date de signature du bail. Les zones tendues sont des secteurs d'urbanisation où l'effectif de la population est supérieur à 50 000 habitants et où il y a un important déséquilibre entre la demande et l'offre de logements, provoquant des difficultés d'accès au logement. La loi Macron de 2015 stipule également que le préavis réduit à 1 mois n'est applicable que pour les habitations principales. Si la location est à titre commercial, le délai réglementaire de préavis reste fixé à 3 mois.
Un contrat de bail est-il modifiable ?
Un contrat de bail ou contrat de location est un contrat par lequel un propriétaire donne à un locataire le droit de jouir d'un bien immobilier pendant une période déterminée (en général 3 ans prolongés par tacite reconduction pour des périodes d'un an). En principe, la durée réglementaire d'une location d'un logement vide est de 3 ans minimum, et celle d'un logement meublé de 1 an. Mais il peut arriver qu'un locataire choisisse de partir plus tôt que prévu. Dans ce cas, le propriétaire peut chercher un autre preneur ou non. Le contrat est alors modifiable puisque le nom du locataire va changer. Les stipulations du contrat sont également modifiées en cas de changement d'adresse du bailleur ou en cas de modification du logement ou encore si l'on a apporté des changements sur la surface habitable. Dans tous les cas, les deux preneurs sont toujours tenus au courant des modifications et ils sont dans l'obligation de rédiger un avenant aux clauses.
La résiliation du bailleur
Le propriétaire peut résilier le contrat de location à tout moment, à condition d'avoir des motifs sérieux. S'il a besoin de son bien immobilier pour des raisons personnelles (pour le besoin de sa famille, pour le vendre, etc.), il peut le reprendre. Cependant, il doit respecter les clauses du contrat en donnant un délai de préavis de 6 mois.
Départ sans préavis
Certaines circonstances permettent de quitter un logement sans préavis, sans avoir besoin de l'accord du bailleur : l'insalubrité de l'habitat. Cette dernière comprend les habitations trop humides qui peuvent être néfastes pour la santé, celles qui mettent en danger leurs occupants par leur état, etc. Cependant, quitter un logement sans préavis demande des preuves justifiées par un huissier, des certificats médicaux ou encore des copies de demandes adressées au propriétaire pour effectuer les travaux nécessaires restées sans réponse.
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