Bien préparer son dossier de prêt immobilier chez Banque Postale

Bien préparer son dossier de prêt immobilier chez Banque Postale

Voici quelques astuces et conseils pour mieux préparer son dossier de prêt immobilier, avec l'aide du courtier BoursedesCrédits.

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Les préparations à faire avant de déposer une demande de crédit immobilier à la Banque Postale

Lors d'une demande de crédit immobilier, il est conseillé de déposer un dossier complet auprès de la banque afin d'obtenir une réponse dans les plus brefs délais. Ce point contribue d'ailleurs à donner une bonne impression auprès du banquier et va par conséquent faciliter la négociation future.

Des pièces à fournir :

  1. les deux derniers avis d'imposition sont systématiquement demandés par les établissements bancaires dans le cadre de la lutte contre le blanchiment d'argent.
  2. les trois derniers bulletins de salaire sont demandés afin de vérifier les capacités de remboursement de l'emprunteur. Le minimum requis est en général de 1 300 euros de revenu mensuel.
  3. les trois derniers relevés de compte permettent pour leur part de percevoir les habitudes du candidat à l'emprunt quant à ses dépenses d'argent.
  4. une pièce d'identité, en principe une carte d'identité ou un passeport.
  5. un justificatif de l'actuel domicile comme les factures de téléphone fixe, de gaz ou d'électricité pour pouvoir adresser des courriers au demandeur de prêt.
  6. un compromis de vente permet enfin de vérifier les conditions réelles de l'acquisition, mais il reste facultatif lors du dépôt de dossier. Par contre, il doit être joint par la suite, au cours de l'avancement du processus de la demande.

Il est important de noter qu'en cas de co-emprunt, c'est-à-dire si deux personnes veulent contracter ensemble pour obtenir le prêt, elles doivent produire les mêmes documents.

Le dépôt d'un dossier de crédit immobilier à la Banque Postale n'exclut pas la possibilité de déposer d'autres dossiers auprès des différentes banques opérationnelles tels le Crédit Mutuel, la BNP ou la Société Générale, etc. pour faire jouer la concurrence.

Des revenus retenus pour un crédit immobilier à la Banque Postale

Les revenus et les charges du ménage constituent les premiers éléments pris en compte lors de l'étude d'un dossier de prêt immobilier. Ces données permettent de connaître le niveau de constance du revenu, c'est-à-dire s'il est uniquement à titre ponctuel ou s'il perdure dans le temps. Ainsi les éléments pris en comptes sont :

  • les revenus stables, ce qui correspond aux salaires, aux loyers perçus, aux pensions et rentes diverses. Les bénéfices obtenus pour une activité non salariée et les aides et allocations sociales entrent également dans ce cadre si elles sont assurées d'être versés pendant la majeure partie du remboursement du prêt.
  • les charges récurrentes sont celles engagées pour la location de sa résidence principale, le paiement d'une pension alimentaire ou le remboursement des crédits en cours.

La différence entre ces revenus qualifiés de stables et des charges récurrentes constitue les ressources nettes d'un ménage. Concernant les revenus à caractères variables comme les dividendes, les commissions ou les remboursements de frais, ils sont pris en compte, compte tenu de l'ancienneté du candidat à l'emprunt dans son emploi et de leurs pourcentages par rapport aux revenus fixes.

Ainsi, un VRP, ancien, depuis 5 ans dans son emploi avec un revenu variable de 21 000 euros par an pour ses 37 000 euros de revenus annuels a de réelles chances de voir son prêt accepté. En revanche, un commercial gagnant 1 000 euros par mois fixe plus 15 % de commission, mais qui débute juste sa carrière a moins de chance pour que la banque retienne la part variable des revenus en effectuant le calcul de l'endettement.

Du montant de l'emprunt possible en fonction du niveau de revenu

Pour connaître le montant du crédit immobilier auquel il est possible de prétendre, la solution consiste à calculer la capacité d'emprunt. Le revenu et l'apport personnel constituent à ce titre les éléments de base pour le calcul. La capacité d'endettement que les organismes de prêt acceptent en général équivaut à 33 % du revenu au maximum. Un niveau plus élevé justifie donc un refus.

L'opération retient tous les crédits en cours du candidat à l'emprunt, y compris les prêts à la consommation. Afin d'augmenter sa capacité d'endettement et d'augmenter par voie de conséquence la chance d'obtenir un crédit immobilier auprès de la Banque Postale, le mieux est de solder tous les prêts en cours. Mais il est important de noter que si les ressources de l'emprunteur potentiel sont assez conséquentes, la règle des 33 % ne s'applique pas. Le reste à vivre ou la somme restant disponible après paiement de la mensualité du crédit immobilier devient l'élément principal pris en compte. Ce reste à vivre doit permettre de couvrir les dépenses du ménage au quotidien, donc les éléments vitaux.

Quelques conseils pour la constitution du dossier

Les dossiers demandés varient en fonction du profil du candidat à l'emprunt.

  • Dossier de crédit immobilier avec un CDI

Le salarié avec un CDI bénéficie d'un avantage important par rapport aux autres profils. Le caractère stable de l'emploi justifie plus de solvabilité, car le salarié perçoit une somme d'argent chaque mois, à priori sur le long terme. L'établissement de prêt vérifie la proportion du salaire et vérifie s'il arrive à couvrir la totalité des charges engagées par le contrat de crédit immobilier en cas de conclusion du contrat. La Banque Postale vérifie ainsi le salaire et le taux d'endettement équivalant au tiers des revenus tout au plus.

Avant de déposer un dossier de crédit immobilier, il est plus judicieux d'avoir une première idée du coût des mensualités. Le simulateur en ligne de la Banque Postale ou celui de Bourse de Crédits permet de réaliser cette analyse.

  • Dossier de crédit immobilier avec un CDD et un contrat en intérim

Un jeune emprunteur présente dans la majorité des cas un dossier sans apport, en étant en CDD ou étant en intérim. Ce profil n'inspire pas beaucoup confiance a priori. Toutefois, il est possible de préparer au mieux le projet et tenter de rassurer le banquier au maximum quant à sa capacité de remboursement. Un dossier complet avec toutes les informations concernant la situation financière et personnelle du candidat à l'emprunt permet de donner un coup de pouce au dossier.

Lors du calcul du taux d'endettement, les revenus issus d'un CDD ou d'un intérim sont les seuls pris en compte avec condition également. Ainsi, il faut que le candidat contracte une assurance chômage pour couvrir le risque de rupture du contrat. Cette souscription constitue une garantie en surplus pour la banque et offre un meilleur profil. Le banquier vérifie également si le candidat a l'habitude de contracter ce gendre de contrat de courte durée et s'il trouve facilement du travail. En effet, le fait de présenter son caractère astucieux dans la recherche de travail et de trouver facilement ce type de contrat apporte une certaine solvabilité au candidat à l'emprunt.

Si les deux conditions sont remplies, le dossier présente un atout puisque tous les emprunteurs ne souscrivent pas obligatoirement une assurance chômage alors que la banque prend cette garantie comme une vraie sécurité. Ceci est d'autant mieux si le candidat à l'emprunt arrive à cumuler des emplois. Cela apporte une preuve quant à sa facilité d'adaptation et sa faculté de trouver un emploi, qui enrichit son profil.

  • Dossier de crédit immobilier pour auto-entrepreneur et travailleur en freelance

Ce type de profil est accepté auprès de la Banque Postale si l'activité se fait depuis plusieurs années, et qu'elle génère un revenu sur le long terme. En moyenne, deux ans d'activité rentable suffisent pour que le dossier soit accepté, mais il faut également le justifier. Tels sont les documents demandés :

  1. un avis d'imposition pour une activité de plus d'un an d'activité
  2. un arrêté comptable de l'année de la demande
  3. une déclaration 2035
  4. le montant du chiffre d'affaires en cours, même pour les EURL
  5. un état des contrats conclus et des commandes reçues
  6. le juridique, pour les EURL, s'il indique la rémunération du gérant

Il est important de savoir que ce genre d'activité bénéficie d'un abattement fiscal sur le chiffre d'affaires si le demandeur de crédit choisit le régime forfaitaire. Cet abattement sera pris en compte dans le dossier de souscription du prêt immobilier.

  • Dossier de crédit immobilier pour fonctionnaire

Ce profil est très apprécié par la Banque Postale puisqu'il apporte une preuve de sécurité dans l'emploi. Ce statut permet de négocier le prêt immobilier au meilleur taux et donne la possibilité de souscrire à la caution mutuelle de la fonction publique. Ainsi, le candidat à l'emprunt peut déposer son dossier sans payer un quelconque frais d'inscription hypothécaire.

  • Dossier de crédit immobilier pour militaire, gendarme et policier

Ce corps particulier de l'ordre national bénéficie de l'appui de leurs mutuelles propres, la MNM, l'AGPM, la MAA et la CNG-MG. Ces 4 forment le FMGM ou le fonds mutuel de garantie des militaires.

Cette dernière donne accès à de nombreuses aides et permet d'obtenir un coût de garantie avantageux. La CNG-MG d'ailleurs se trouve affilée à la Banque Postale, ce qui donne un taux d'intérêt préférentiel aux membres de cette mutuelle.

Ces corps de professions particuliers peuvent signer un contrat avec clause de mobilité géographique. Toutefois, il peuvent toujours prétendre à un PTZ + ou à une aide immobilière locale avec la Banque Populaire. En effet, même si la loi prévoit une condition qui vise à ce que le logement acquis avec un PTZ soit habité huit mois dans l'année au minimum, c'est-à-dire utilisé à titre de résidence principale, la réglementation accepte une exception, justifiée par le caractère même de la profession.

Cependant, si le candidat à l'emprunt bénéficie d'un logement de fonction, sa demande sera étudiée au cas par cas.

Le crédit immobilier sans apport : est-ce possible chez Banque Postale ?

En 2015, le niveau d'apport moyen est de 50 000 euros en France pour les crédits immobiliers. Cependant, la Banque Postale peut accorder un crédit immobilier sans demander un apport sous réserve de présentation d'un bon dossier.

  1. Le dossier doit être complet avec des données réelles et transparentes. Si cela se réalise, le banquier note cette première étape positivement. Mais même si le conseiller demande de compléter un dossier, lui faire parvenir les pièces dans les meilleurs délais, sans besoin de relance donne aussi bonne impression.
  2. Le candidat à l'emprunt peut également demander une étude de dossier en amont. Cela montre le sérieux du candidat sur le projet qu'il envisage. Le simulateur de la Banque Postale aide à ce titre afin de déterminer la capacité d'emprunt personnel et le taux d'endettement.
  3. Le premier souci de la banque est de savoir si le candidat à l'emprunt est capable de rembourser ou non le prêt qu'il demande. Il est donc préférable de présenter son dossier uniquement lorsque le compte bancaire se porte bien. Autrement dit, la banque étudie la capacité d'emprunt, mais veille en plus attentivement aux comptes du trimestre précédent du candidat. En cas d'incident de paiement sur le compte courant donc, le mieux est de déposer le dossier un peu plus tard.
  4. Les aides étatiques comme les prêts locaux et les PTZ+ peuvent aussi constituer un apport en plus.
  5. Si le bien à acquérir présente certains travaux à effectuer, il serait mieux d'exclure les frais de travaux qui entrent en compte dans le calcul du crédit.

Ce qu'il faut faire avant le dépôt du dossier à la Banque Postale

Avant le dépôt du dossier de prêt immobilier chez Banque Postale, réaliser une simulation sur son site est plus judicieux. Une fois que le résultat sort, il est possible de confirmer sa demande en ligne et se faire rappeler par un conseiller. Ce dernier devient l'unique interlocuteur jusqu'au bout du traitement du dossier. Il est aussi possible d'appeler le 3639 , disponible 24 h/7j pour décrocher un RDV dans l'une des agences les plus proches que ce soit en France Métropolitaine ou dans les DOM.

Prêt immobilier Banque Postale : et à propos de la caution ?

Il existe plusieurs modes de caution possibles. La Banque Postale dispose de son propre organisme de cautionnement, "le crédit logement", mais elle accepte également le cautionnement par d'autres partenaires. C'est l'établissement de cautionnement qui décide de l'éligibilité du dossier. Un bon dossier obtient plus facilement un accord de caution, mais un dossier à risque, c'est-à-dire sans apport, d'une durée trop longue ou d'un risque d'endettement élevé risque probablement un refus.

Pour aller plus loin :

 

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