Prêt immobilier : l'importance de l'apport personnel
L'apport personnel est la somme dont l'acquéreur dispose en fonds propre pour financer son projet d'achat immobilier. Il est indispensable au dossier de prêt pour se faire octroyer un crédit immobilier dans les meilleures conditions. Découvrez l'essentiel à savoir sur l'apport personnel.
À quoi sert l'apport personnel ?
Pour l'organisme prêteur, l'apport personnel démontre la volonté de l'emprunteur à acquérir une résidence principale et démontre son implication dans le financement de son projet immobilier. C'est également une garantie pour la banque de ne pas être la seule à prendre des risques en cas de problème ultérieur. L'apport personnel rassure alors l'établissement prêteur du fait que l'emprunteur est en mesure de bien gérer son budget puisqu'il a été capable de constituer une épargne d'un montant assez conséquent. Cette capacité à épargner démontre alors à la banque la capacité de l'emprunteur à rembourser son prêt sans problème.
L'apport personnel sert entre autres à payer les frais de notaire qui comprennent les honoraires de l'étude notariale ainsi que les taxes. Il sert également à financer les frais de dossier facturés par l'organisme prêteur ou peut servir au paiement de la garantie nécessaire au financement. Pour un logement neuf, la facture des frais de dossier atteint 4 % du prix de vente tandis que pour un logement ancien, cela monte jusqu'à 8 %. Si l'acquéreur a sollicité les services d'un agent immobilier, s'ajoute alors aux différents frais la commission de ce professionnel qui peut atteindre de 5 à 8 % du prix d'achat.
Le montant de l'apport personnel
En pratique, aucune règle juridique ne fixe le montant minimal de l'apport personnel. Toutefois, les organismes prêteurs requièrent un apport d'au moins 10 % sur le montant de l'achat. Si l'emprunteur peut apporter entre 20 % à 30 %, son dossier sera d'autant plus apprécié. En effet, plus le montant de l'apport personnel est conséquent, plus les conditions d'octroi proposées par la banque seront meilleures. Ainsi, des taux d'intérêt plus bas seront proposés à ceux, dont l'apport personnel est plus important. La durée du remboursement du crédit diminuera par la même occasion. Toutefois, il est conseillé de ne pas dédier la totalité de son épargne à l'apport personnel et conserver une marge de manoeuvre pour faire face aux imprévus de la vie, pour financer les travaux de rénovation, ou faire face aux éventuels frais supplémentaires.
Dans la plupart des cas, un apport personnel est le fruit des produits d'épargne tels que le livret A ou les contrats d'assurance-vie. Un apport personnel peut aussi provenir d'une donation, d'un héritage, de la revente d'un bien immobilier ou d'un emprunt accordé par un proche. Il est tout aussi possible de se constituer une épargne en contractant un PEL ou Plan d'Épargne Logement. C'est l'un des meilleurs moyens pour se constituer un petit capital au fil du temps pour rassembler la somme nécessaire à l'apport personnel.
Les banques assimilent également les prêts à taux préférentiels à des apports personnels. Il s'agit entre autres du PTZ ou prêt à taux zéro le prêt Action Logement 1 %, les crédits obtenus auprès de la CAF, le prêt-relais ou encore les financements régionaux.
Obtenir un crédit immobilier sans fournir un apport personnel
L'apport personnel démontre un profil emprunteur moins risqué pour la banque. Pour l'emprunteur, disposer d'un apport personnel permet également de réaliser des économies importantes sur le coût total du crédit et de réduire le nombre d'échéances. Cependant, il n'est pas la seule condition d'octroi d'un crédit immobilier. En effet, d'autres paramètres sont également pris en compte dans l'étude d'un dossier de prêt, dont le fait pour l'emprunteur d'être en contrat de travail à durée indéterminée, le niveau de taux d'endettement, la possibilité d'évolution des revenus, la capacité d'épargner, le fait de ne pas être régulièrement à découvert, etc.
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