Prêt immobilier: Tout sur le taux d'endettement et le calcul

Prêt immobilier: Tout sur le taux d'endettement et le calcul

Souscrire à un prêt immobilier est l'une des étapes les plus utilisées pour devenir propriétaire. Pour accorder un prêt bancaire, les institutions financières établissent une évaluation de la situation financière de l'emprunteur en examinant sa capacité de remboursement et aussi sa capacité d'emprunt par le moyen du calcul du taux d'endettement.

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Qu'est-ce que le taux d'endettement ?

Le taux d'endettement c'est le ratio représenté par les charges fixes par rapport aux revenus mensuels d'un ménage souhaitant faire un emprunt. Il s'évalue sur une base mensuelle et se définit en pourcentage. Le taux d'endettement est déterminé par les banques au moment de la demande d'un crédit immobilier. Légalement, il n'existe pas de plafond concernant le taux d'endettement acceptable pour un emprunteur. De ce fait, chaque emprunteur peut choisir la banque qui lui convient pour lui accorder un prêt, car le taux d'endettement acceptable est laissé au choix de chacun. En France, le taux d'endettement accepté par les institutions financières dépasse rarement les 33 %. C'est-à-dire que les revenus mensuels d'une personne doivent être beaucoup plus élevés que les mensualités de remboursement de prêt. Cela définit donc un seuil au-delà duquel les établissements prêteurs considèrent qu'ils encourent un risque de non-remboursement. En général, le pourcentage de 33 % obtenu pour le rapport entre les revenus et le montant du remboursement du prêt est toujours respecté, et devient ainsi le maximum de taux d'endettement autorisé.

Calcul du taux d'endettement : quels revenus sont pris en compte ?

Chaque institution de prêt détermine par ses propres règles les revenus pris en compte dans le taux d'endettement. Dans la majorité des cas le calcul du taux d'endettement comprend : les revenus des salaires nets, les primes prévues par contrat, le 13e mois, les revenus professionnels libéraux (commerçants, artisans, agriculteurs...), les commissions pour les agents, la pension alimentaire sur décision juridique, les autres pensions telles que pour un handicap ou une retraite et les allocations de logement. En fonction de l'établissement prêteur, il est possible de prendre en compte : les allocations familiales. En effet des institutions financières les considèrent comme des revenus si elles peuvent être obtenues durant toute la durée du prêt. Les allocations familiales sont parfois perçues comme des revenues insaisissables, car elles sont le plus souvent destinées à l'étude des enfants. Les revenus fonciers peuvent aussi être inclus. Certaines banques les ajoutent aux revenus nets, tandis que certaines mettent en place un coefficient de minoration permettant de compenser des loyers impayés par le loueur en place.

Certains revenus considérés comme non réguliers ne sont pas compris dans le calcul du taux d'endettement comme : les primes exceptionnelles ou encore les indemnités de travail.

Pourquoi et comment calculer le taux d'endettement ?

Le calcul du taux d'endettement vise à protéger la banque des éventuels non-remboursements du prêt. Plus le taux d'endettement s'élève, plus l'institution financière prend le risque que l'emprunteur ne puisse respecter le paiement de ses mensualités. L'institution financière peut également encourir un risque de poursuite judiciaire si elle a accepté d'accorder un prêt à une personne n'ayant pas les moyens budgétaires de souscrire à un crédit.

Le calcul du taux d'endettement concerne aussi la protection de l'emprunteur. En effet, le résultat du taux limite l'emprunteur et l'empêche d'accumuler trop de crédits et lui évite par la suite un surendettement.

Connaître au préalable son taux d'endettement permet à un emprunteur d'évaluer sa capacité financière. Il est également utile de connaître le taux d'endettement avant le rendez-vous avec la banque pour avoir un entretien plus serein. En général plus le taux des revenus est bas, plus le critère sur le taux d'endettement de 33 % sera appliqué de façon stricte. Certaines personnes avec une profession à faible risque peuvent dépasser le seuil.

Le taux d'endettement est calculé comme suit : (charge d'emprunt) * 100/ (revenus nets)

Le site de BoursedesCrédits met à disposition des internautes un simulateur de prêt immobilier afin qu'ils puissent vérifier leurs capacités de remboursement avant de s'engager.

>> Pour aller plus loin : 

 

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