Les prêts immobiliers proposés par les banques

• Les taux fixes : l'emprunteur connaît la
   mensualité de son crédit dès le moment de la souscription de son contrat et elle ne peut pas varier dans le temps. Elle permet une certaine sécurité mais si les taux diminuent, l'emprunteur ne peut pas en bénéficier. Il existe également le taux fixe progressif dont les mensualités sont de plus en plus importantes au cours des années. Ce taux est défini au début du contrat selon les conditions fixées librement par la banque (fourchette comprise entre 1% et 2%). Ils sont plus intéressants pour les salariés ou fonctionnaires en début de carrière, soumis à une éventuelle hausse de salaire au fil du temps.

• Les taux variables (ou à taux révisables) : la mensualité de l'emprunteur pourra varier en fonction du barème des taux révisables émis par l'établissement bancaire. Il varie en fonction des évolutions des taux d'intérêt. Ce type de prêt n'a pas la côte en France mais détient un certain succès à l'étranger. Néanmoins des sécurités existent pour protéger les emprunteurs contre des hausses de taux, comme le prêt capé.

• Les taux modulables : ici, le taux reste fixe tout au long du contrat mais les mensualités sont modulables dans le temps. L'avantage repose sur le fait que vous pouvez augmenter ou diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent. Vous pouvez ainsi suspendre le remboursement des mensualités sur une période entre 6 mois et 2 ans, mais celles-ci reprendront ensuite, rallongeant la durée initiale du prêt. Vous pouvez également augmenter les mensualités, de 20% à 30%, ce qui réduire la durée du prêt. Il est surtout avantageux en cas de baisse de revenus, de perte d'emploi, de décès ou encore d'évènements incertains.

• Les taux mixtes : le taux reste ici faible au cours des premières années du crédit (taux fixe) pour ensuite se transformer en un taux variable pour le reste du contrat. Il est plus avantageux pour les emprunteurs qui ne comptent pas conserver leur logement sur une longue durée. En effet, l'emprunteur va pouvoir profiter des faibles taux d'intérêt tout dégageant une réelle plus-value au moment de la revente.

A noter que le taux des banques change continuellement du fait de régulière mise à jour. Ainsi, certaines banques revoient leurs taux toutes les semaines ou tous les quinze jours. D'autres, en revanche, le font moins souvent, tous les mois ou tous les trimestres. De ce fait, les conditions proposées par une banque peuvent évoluer à tout instant. Ces établissements s'adaptent surtout à leurs objectifs annuels et à leurs besoins.

C'est la raison pour laquelle faire appel à un courtier en prêt immobilier, comme BoursedesCrédits, est une prérogative indispensable avant de souscrire un prêt immobilier banque. Une obligation d'autant plus que connaître le taux des prêts immobiliers des banques n'est pas une chose aisée.

Les garanties et cautions demandées dans le cadre d'un prêt immobilier banque

Dans le cadre d'un prêt immobilier banque, l'établissement de crédit demande le plus souvent une garantie ou une caution lors de la souscription d'un crédit immobilier. L'emprunteur a alors le choix entre différents organismes :

• Les garanties bancaires :
  • Garantie de paiement : la plus courante, utilisée lorsqu'un vendeur demande à un acheteur une garantie si celui-ci est dans l'incapacité de régler sa dette.
  • Garantie de soumissions : utilisées en guise d'indemnisation de l'acheteur dans le cas où le fournisseur se rétracte avant la signature du contrat.
  • Garantie de restitution d'acompte : utilisée pour rembourser des acomptes versés, lorsque le fournisseur met fin à ses engagements.
  • Garantie de bonne exécution (ou de bonne fin) : utilisée pour dédommager l'acheteur au cas où le fournisseur ne respecte pas ses obligations contractuelles.
  • Dispense de retenue de garantie : utilisée pour permettre au vendeur de percevoir le solde du paiement avant le terme de la période de garantie.

• La caution : destinées communément aux emprunteurs les plus solvables. Les dossiers de cautionnement sont soumis à des critères de solvabilité et à certains détails personnels (revenus, comportement bancaire, montant du prêt, etc..). Le dossier peut être refusé dans le cas où la période d'endettement est jugée trop longue ou si les revenus ne sont pas adaptés au taux d'endettement. Les organismes de cautionnement sont fortement conseillés si l'emprunteur fait l'acquisition d'une maison neuve. Dans ce cas, l'établissement bancaire instaure la caution. En revanche, si l'emprunteur ne compte pas revendre le bien ou le faire mais dans un avenir lointain, alors la caution n'est pas forcément le meilleur choix. Si le débiteur ne peut pas assumer des mensualités, la banque en avise l'organisme de caution, qui règle les mensualités. Cette dernière cherche alors une solution avec le débiteur : accord à l'amiable, saisie des biens, ou vente du bien immobilier par l'intermédiaire d'une hypothèque judiciaire.
  • Caution Crédit Logement : une des offres phares sur le marché français sur un tiers des cautionnements des crédits immobiliers. Elle permet de remplacer l'emprunteur pour payer les échéances. En contrepartie, le souscripteur du crédit paie une caution de garantie au début du crédit. A noter qu'une offre particulière pour les moins de 37 ans existe avec un montant plus avantageux.
  • Caution SACCEF : cette filiale de Natixis est spécialisée dans le cautionnement des crédits immobiliers. Elle dispose du même fonctionnement que les autres cautions.

• L'hypothèque : cette garantie permet à un établissement bancaire de saisir le bien immobilier de l'emprunteur s'il n'arrive pas à rembourser ses mensualités. La banque pourra effectuer la vente du bien afin de rembourser le prêt avec la somme obtenue. L'hypothèque n'est valide que par la rédaction d'un acte notarié.

• L'inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD) : garantie ne prenant pas en compte l'apport personnel et le niveau d'endettement du ménage. Elle permet à la banque de s'assurer une restitution des fonds investis après revente du bien si l'emprunteur est insolvable. L'IPPD dépend du montant emprunté.

• Le nantissement de crédit immobilier : elle intervient dans le cadre d'un prêt in fine. Dans ce cas, il s'agit de faire un placement en assurance-vie (80% d'obligations au minimum), afin de garantir le paiement du crédit immobilier. La somme bloquée ne doit pas être inférieure au montant du crédit demandé.

L'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier banque

 L'assurance de prêt immobilier est quasi  automatiquement demandée lors d'un  prêt immobilier banque. Cette  assurance permet à l'établissement  prêteur d'être remboursé par le débiteur  si celui-ci rencontre des problèmes. Elle  permet donc de protéger l'emprunteur en  conservant son bien acquis ou de le  transmettre à ses héritiers en cas de  décès.

Les garanties de l'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier banque :

• Garantie décès : garantie minimale dans le cadre d'une assurance emprunteur, lorsque l'emprunteur décède. Le bien immobilier est directement payé par l'assurance et sera légué aux héritiers.

• Garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : seconde protection minimale, lorsque l'emprunteur se retrouve dans une situation d'invalidité permanente et absolue. L'assurance prend en charge le capital restant dû.

• Garantie incapacité totale de travail/Invalidité permanente totale (ITT/IPT) : si l'emprunteur est victime d'un accident ou est touché par une maladie l'empêchant de travailler, l'assurance prend en charge le remboursement du prêt en cours.

• Garantie perte d'emploi ou chômage : si l'emprunteur perd son emploi, l'assureur règle une partie ou la totalité des mensualités du crédit pendant la durée du chômage de l'emprunteur.

• Assurance revente : si l'emprunteur est dans une situation où il est obligé de revendre son bien, l'assureur rembourse alors une partie ou la totalité de la moins-value du crédit immobilier en cas de dévaluation du bien.

De plus, avec la loi Lagarde, de juillet 2010, l'assurance emprunteur peut être octroyée soit dans une institution externe soit dans la même banque qui délivre le prêt immobilier. On peut observer deux types de contrats d'assurance de prêt immobilier :

• Contrats collectifs : dans ce cas, le souscripteur signe un contrat où d'autres personnes physiques peuvent également y adhérer. Ce type de contrat ne répond pas forcément aux besoins de l'emprunteur du fait qu'il n'est pas personnalisé.
• Contrats individuels : dans ce cas, le souscripteur signe un contrat, le plus souvent, en dehors de la banque, dans le cadre d'une délégation d'assurance. Ce type de contrat s'adapte davantage à l'emprunteur.

La délégation d'assurance permise par la loi Hamon (depuis 2015) permet de faire jouer la concurrence entre les assureurs et donc de choisir un contrat personnalisé en fonction des besoins de l'emprunteur. Ainsi, il est possible de changer d'assureur et de résilier son contrat d'assurance emprunteur dans les 12 mois après signature du contrat. Il suffit que le nouveau contrat couvre au minimum les mêmes garanties que l'assurance de l'établissement prêteur. La délégation d'assurance permet d'effectuer des économies substantielles pour les emprunteurs.

Enfin, dans le cadre du projet de loi Sapin 2 (2016), la commission paritaire mixte du parlement a voté la possibilité pour les emprunteurs de renégocier leur contrat d'assurance emprunteur pendant toute la durée d'un prêt immobilier. Ainsi, les emprunteurs pourront négocier leur assurance de prêt immobilier banque au-delà des douze mois du prêt. Cette mesure doit permettre de relancer la concurrence et assurer aux emprunteurs de grosses économies.

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>> Pour aller plus loin : 

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