Les prêts immobiliers proposés par les banques

Les prêts immobiliers proposés par les banques

Souscrire à un prêt immobilier est une étape importante pour les particuliers. Ainsi, il est important de trouver le prêt qui correspondra le mieux, une prérogative pouvant s'avérer compliquée. Ainsi, BoursedesCrédits propose une liste des banques et les produits proposés afin de vous aiguiller au maximum sur les prêt immobilier banque.

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L'importance du choix pour votre prêt immobilier banque

Avoir recours à un prêt immobilier banque peut s'avérer être un véritable casse-tête, vu le nombre de banques et d'offres proposées par ces établissements bancaires. Ce mode de financement par l'obtention d'un crédit vous permettra de financer l'achat ou la construction de votre résidence principale, secondaire ou d'un logement locatif. Cette opération est donc un investissement important.

Ainsi, pour faire votre choix entre les différents prêt immobilier banque, vous pouvez effectuer une simulation de prêt immobilier afin de préparer votre future demande de prêt immobilier. Cette simulation vous permettra alors de vous faire une première idée sur les offres et les taux proposés par les différents établissements de crédit.

Cette simulation prend en compte plusieurs critères : vos revenus, ceux de votre conjoint, mais également votre apport personnel. Vous pourrez ainsi connaître tous les frais rattachés à votre prêt immobilier banque, ceux du courtier mais aussi la part de l'assurance emprunteur. Pour cela, n'hésitez pas à utiliser la calculette en crédit immobilier proposée par le courtier BoursedesCrédits.

L'importance du courtier pour un prêt immobilier banque

L'intervention d'un courtier en crédit immobilier vous facilite votre demande de crédit immobilier. Leur expertise, comme celle de BoursedesCrédits, va vous permettre d'obtenir certains avantages compte tenu de notre expérience dans le domaine des prêts bancaires. Cette expertise est assurée qu'il s'agisse d'un investissement locatif, défiscalisant ou de droit commun, puisque les courtiers BoursedesCrédits maîtrisent tout l'environnement fiscal et règlementaire et toutes les techniques de financement du marché. 

Ainsi, vous obtiendrez tous les conseils et explications possibles sur les différents types de prêt immobilier banque et ils vous aideront à comparer et négocier les meilleures offres de prêt immobilier actuelles. Vous allez alors économise de l'énergie et surtout du temps dans vos démarches. En effet, avec boursedescredits.com, vous obtenez le plus souvent une réponse de principe sous une semaine, signe de l'efficacité de dossiers traités par nos soins.

Pour le choix du courtier, il est important qu'il remplisse certaines conditions :

  • Il faut qu'il soit inscrit auprès de l'Organisme pour le Registre unique des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance (ou l'Orias). BoursedesCrédits est inscrit à ce registre en tant qu'intermédiaire en opération de banque.
  • La certification ISO 9001 est également un gage de qualité pour un courtier en crédit immobilier. Il permet de vérifier la qualité du management d'une entreprise. BoursedesCrédits l'a obtenue pour son activité de courtage en crédit immobilier sous le numéro 71504.2, après la mise en place d'un système de qualité âgé d'au moins un an et plusieurs audits internes et une revue de direction.
  • L'avis des clients paraît également comme un gage de fiabilité dans l'activité de courtage en prêt immobilier. Dans ce sens, un courtier ayant 5 étoiles en satisfaction client sur Trustpilot paraît une valeur sûre, à l'image de BoursedesCrédits.

Liste des banques proposant des prêts immobiliers

Nombreux sont les établissements bancaires à proposer le financement d'un logement par l'intermédiaire d'un crédit immobilier :

Les différents prêts immobiliers proposés par les banques

 Lors d'une demande de crédit immobilier,  le type de prêt et son taux constituent  l'élément clé puisqu'ils vont impacter  directement vos mensualités, le coût du  crédit, mais aussi la durée de  l'emprunt. Notez d'ailleurs que les  banques ne peuvent pas proposer des  prêts aidés, réglementés par l'Etat comme  le prêt à taux zéro ou encore ou encore le  prêt Action Logement.

Voici la typologie des prêts immobiliers proposés par la plupart des banques :

  • Le prêt amortissable : ce crédit immobilier banque permet à l'emprunteur de régler les intérêts et une partie du capital dans chaque mensualité. Ainsi, la part du capital à rembourser est moindre les premiers mois puis s'accroît au fur et à mesure des mensualités. Dans le même sens, les intérêts sont plus forts au début et baissent au fil du temps. Ce type de prêt immobilier permet une déduction d'impôts avec une partie des intérêts.
  • Le prêt in fine : ce prêt immobilier banque s'adresse davantage aux futurs acquéreurs d'un bien immobilier locatif. En effet, seuls les intérêts sont à rembourser pendant la durée du crédit. Le remboursement du capital sera effectué lors du paiement de la dernière mensualité. Ainsi, la plupart du temps, les banques exigent de l'emprunteur qu'il se constitue une épargne dès le début du crédit (assurance-vie). Par ailleurs, les intérêts du prêt sont souvent plus élevés que ceux d'un prêt classique, d'où un coût du crédit plus élevé. 
  • Le prêt relais : ce prêt immobilier banques'adresse exclusivement aux propriétaires d'un bien immobilier afin d'en acheter un nouveau sans attendre la vente de l'ancien. Ainsi, le crédit sera remboursé lorsque la vente sera réalisée. Le montant accordé par la banque représente le plus souvent entre 60 et 80% de la valeur du bien mis en vente. On distingue d'ailleurs deux types de crédit relais :
    • Prêt relais sec : pour financer totalement l'achat du nouveau logement, le plus souvent lorsque la nouvelle acquisition est moins chère que l'ancien logement      
    • Prêt relais jumelé : l'achat du nouveau logement se fait avec deux crédits distincts : un prêt relais à hauteur de 60-80% et un prêt immobilier classique pour le reste de l'achat

De plus il existe également des caractéristiques financières spécifiques aux prêts immobiliers. Ils servent de leviers pour optimiser un financement en fonction du profil et du projet de l'emprunteur :

  • Le prêt cautionné : ce prêt permet à l'emprunteur d'avoir recours à un organisme de cautionnement pour garantir son crédit immobilier. Cette opération permet d'abaisser les frais de garanties avec soit une caution bancaire, soit une caution mutuelle.
  • Le prêt lissé ou prêt à paliers de remboursements : c'est un montage financier permettant à un emprunteur ayant déjà d'autres crédits consommation d'avoir accès à un crédit immobilier. L'objectif est de ne pas dépasser le seuil d'endettement maximum (33%). Du coup, la part du nouveau crédit immobilier augmente dans le temps en fonction du remboursement des autres créances. Néanmoins, l'emprunteur rembourse une seule mensualité mais sur une longue période, augmentant le coût du crédit.

Comment renégocier un prêt immobilier banque ?

Est-ce le bon moment pour renégocier mon prêt immobilier ? Combien ça coûte ? Quels sont les frais ? Les pénalités ? Peut-on changer de banque ? Toutes ces questions peuvent arriver durant la durée de son crédit immobilier, surtout en cas de baisse des taux d'intérêt. Les emprunteurs ayant souscrit plus ou moins récemment à un prêt immobilier banque, ont tout intérêt à se poser ses questions avec à la clé, plusieurs milliers d'euros d'économies ou des mensualités de remboursement en moins.

Le bon moment pour renégocier son prêt immobilier banque varie selon les taux d'intérêt. Plus ils sont bas, comme actuellement, plus il est intéressant d'avoir recours à une renégociation de crédit immobilier. Par exemple, si vous avez souscrit à un prêt immobilier en 2011, vous avez sûrement un taux d'intérêt compris entre 4% et 5%. Vous avez tout intérêt à renégocier votre emprunt puisque les taux actuels sont aux alentours de 2%.

Il faut renégocier son prêt immobilier dans les premières années de son remboursement. La plupart du temps, il est conseillé qu'il est plus intéressant dans le premier tiers de la durée de vie du prêt. La raison : les intérêts représentent la part la plus importante du remboursement au début du prêt. Par la suite, cette part diminue dans le temps.

Toutefois, pour renégocier son prêt immobilier banque il faut vérifier sur son tableau d'amortissement : le capital restant dû à rembourser et le montant de la prochaine mensualité hors assurance. Vous devez ensuite respecter plusieurs critères :

  • Le montant du capital restant dû : à rembourser dans les trois mois à venir doit être au moins de 50.000 à 70.000 euros.
  • La durée restante du remboursement : il est conseillé d'effectuer une renégociation dans les premières années ou le premier tiers de la durée du prêt
  • L'écart de taux : il doit être d'au moins 1% entre le taux initial et le nouveau taux de renégociation. Une exception est admise pour les prêts supérieurs à 300.000 euros ou supérieurs à 20 ans, pour lesquels l'écart de taux peut être de 0,70%.

Pour les banques, l'objectif est de vérifier que l'emprunteur est un bon client. C'est-à-dire qu'il doit attester avoir respecté les mensualités du crédit, de façon régulière et sans retards mais aussi mettre en avant la plus-value faite avec la souscription aux différentes offres. L'emprunteur aura également à négocier les frais de dossier avec la banque et sûrement la modularité afin que ces derniers coïncident avec sa situation personnelle.

Notez bien que l'aboutissement de la renégociation du prêt ne dépend que de la bonne volonté de l'établissement de crédit, Il faut donc jouer la carte de la concurrence. En effet, l'établissement de crédit a pour objectif de conserver un client. De plus, faire jouer la concurrence vous permettra d'obtenir les meilleures conditions. C'est la raison pour laquelle il est préférable de faire appel à un courtier en prêt immobilier banque, tel que BoursedesCrédits, afin de bénéficier d'une assistance totale.

Les taux de prêt immobilier banque

Les établissements de crédit proposent plusieurs types de pret immobilier banque avec différents taux en fonction du profil de l'emprunteur et son projet :

  • Les taux fixes : l'emprunteur connaît la
     mensualité de son crédit dès le moment de la souscription de son contrat et elle ne peut pas varier dans le temps. Elle permet une certaine sécurité mais si les taux diminuent, l'emprunteur ne peut pas en bénéficier. Il existe également le taux fixe progressif dont les mensualités sont de plus en plus importantes au cours des années. Ce taux est défini au début du contrat selon les conditions fixées librement par la banque (fourchette comprise entre 1% et 2%). Ils sont plus intéressants pour les salariés ou fonctionnaires en début de carrière, soumis à une éventuelle hausse de salaire au fil du temps.
  • Les taux variables (ou à taux révisables) : la mensualité de l'emprunteur pourra varier en fonction du barème des taux révisables émis par l'établissement bancaire. Il varie en fonction des évolutions des taux d'intérêt. Ce type de prêt n'a pas la côte en France mais détient un certain succès à l'étranger. Néanmoins des sécurités existent pour protéger les emprunteurs contre des hausses de taux, comme le prêt capé.
  • Les taux modulables : ici, le taux reste fixe tout au long du contrat mais les mensualités sont modulables dans le temps. L'avantage repose sur le fait que vous pouvez augmenter ou diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent. Vous pouvez ainsi suspendre le remboursement des mensualités sur une période entre 6 mois et 2 ans, mais celles-ci reprendront ensuite, rallongeant la durée initiale du prêt. Vous pouvez également augmenter les mensualités, de 20% à 30%, ce qui réduire la durée du prêt. Il est surtout avantageux en cas de baisse de revenus, de perte d'emploi, de décès ou encore d'évènements incertains.
  • Les taux mixtes : le taux reste ici faible au cours des premières années du crédit (taux fixe) pour ensuite se transformer en un taux variable pour le reste du contrat. Il est plus avantageux pour les emprunteurs qui ne comptent pas conserver leur logement sur une longue durée. En effet, l'emprunteur va pouvoir profiter des faibles taux d'intérêt tout dégageant une réelle plus-value au moment de la revente.

A noter que le taux des banques change continuellement du fait de régulière mise à jour. Ainsi, certaines banques revoient leurs taux toutes les semaines ou tous les quinze jours. D'autres, en revanche, le font moins souvent, tous les mois ou tous les trimestres. De ce fait, les conditions proposées par une banque peuvent évoluer à tout instant. Ces établissements s'adaptent surtout à leurs objectifs annuels et à leurs besoins.

C'est la raison pour laquelle faire appel à un courtier en prêt immobilier, comme BoursedesCrédits, est une prérogative indispensable avant de souscrire un prêt immobilier banque. Une obligation d'autant plus que connaître le taux des prêts immobiliers des banques n'est pas une chose aisée.

Les garanties et cautions demandées dans le cadre d'un prêt immobilier banque

Dans le cadre d'un prêt immobilier banque, l'établissement de crédit demande le plus souvent une garantie ou une caution lors de la souscription d'un crédit immobilier. L'emprunteur a alors le choix entre différents organismes :

  • Les garanties bancaires :
    • Garantie de paiement : la plus courante, utilisée lorsqu'un vendeur demande à un acheteur une garantie si celui-ci est dans l'incapacité de régler sa dette.
    • Garantie de soumissions : utilisées en guise d'indemnisation de l'acheteur dans le cas où le fournisseur se rétracte avant la signature du contrat.
    • Garantie de restitution d'acompte : utilisée pour rembourser des acomptes versés, lorsque le fournisseur met fin à ses engagements.
    • Garantie de bonne exécution (ou de bonne fin) : utilisée pour dédommager l'acheteur au cas où le fournisseur ne respecte pas ses obligations contractuelles.
    • Dispense de retenue de garantie : utilisée pour permettre au vendeur de percevoir le solde du paiement avant le terme de la période de garantie.
  • La caution : destinées communément aux emprunteurs les plus solvables. Les dossiers de cautionnement sont soumis à des critères de solvabilité et à certains détails personnels (revenus, comportement bancaire, montant du prêt, etc..). Le dossier peut être refusé dans le cas où la période d'endettement est jugée trop longue ou si les revenus ne sont pas adaptés au taux d'endettement. Les organismes de cautionnement sont fortement conseillés si l'emprunteur fait l'acquisition d'une maison neuve. Dans ce cas, l'établissement bancaire instaure la caution. En revanche, si l'emprunteur ne compte pas revendre le bien ou le faire mais dans un avenir lointain, alors la caution n'est pas forcément le meilleur choix. Si le débiteur ne peut pas assumer des mensualités, la banque en avise l'organisme de caution, qui règle les mensualités. Cette dernière cherche alors une solution avec le débiteur : accord à l'amiable, saisie des biens, ou vente du bien immobilier par l'intermédiaire d'une hypothèque judiciaire.
    • Caution Crédit Logement : une des offres phares sur le marché français sur un tiers des cautionnements des crédits immobiliers. Elle permet de remplacer l'emprunteur pour payer les échéances. En contrepartie, le souscripteur du crédit paie une caution de garantie au début du crédit. A noter qu'une offre particulière pour les moins de 37 ans existe avec un montant plus avantageux.
    • Caution SACCEF : cette filiale de Natixis est spécialisée dans le cautionnement des crédits immobiliers. Elle dispose du même fonctionnement que les autres cautions.
  • L'hypothèque : cette garantie permet à un établissement bancaire de saisir le bien immobilier de l'emprunteur s'il n'arrive pas à rembourser ses mensualités. La banque pourra effectuer la vente du bien afin de rembourser le prêt avec la somme obtenue. L'hypothèque n'est valide que par la rédaction d'un acte notarié.
  • L'inscription en privilège prêteur de deniers (IPPD) : garantie ne prenant pas en compte l'apport personnel et le niveau d'endettement du ménage. Elle permet à la banque de s'assurer une restitution des fonds investis après revente du bien si l'emprunteur est insolvable. L'IPPD dépend du montant emprunté.
  • Le nantissement de crédit immobilier : elle intervient dans le cadre d'un prêt in fine. Dans ce cas, il s'agit de faire un placement en assurance-vie (80% d'obligations au minimum), afin de garantir le paiement du crédit immobilier. La somme bloquée ne doit pas être inférieure au montant du crédit demandé.

L'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier banque

 L'assurance de prêt immobilier est quasi  automatiquement demandée lors d'un  prêt immobilier banque. Cette  assurance permet à l'établissement  prêteur d'être remboursé par le débiteur  si celui-ci rencontre des problèmes. Elle  permet donc de protéger l'emprunteur en  conservant son bien acquis ou de le  transmettre à ses héritiers en cas de  décès.

Les garanties de l'assurance emprunteur dans le cadre d'un prêt immobilier banque :

  • Garantie décès : garantie minimale dans le cadre d'une assurance emprunteur, lorsque l'emprunteur décède. Le bien immobilier est directement payé par l'assurance et sera légué aux héritiers.
  • Garantie perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : seconde protection minimale, lorsque l'emprunteur se retrouve dans une situation d'invalidité permanente et absolue. L'assurance prend en charge le capital restant dû.
  • Garantie incapacité totale de travail/Invalidité permanente totale (ITT/IPT) : si l'emprunteur est victime d'un accident ou est touché par une maladie l'empêchant de travailler, l'assurance prend en charge le remboursement du prêt en cours.
  • Garantie perte d'emploi ou chômage : si l'emprunteur perd son emploi, l'assureur règle une partie ou la totalité des mensualités du crédit pendant la durée du chômage de l'emprunteur.
  • Assurance revente : si l'emprunteur est dans une situation où il est obligé de revendre son bien, l'assureur rembourse alors une partie ou la totalité de la moins-value du crédit immobilier en cas de dévaluation du bien.

De plus, avec la loi Lagarde, de juillet 2010, l'assurance emprunteur peut être octroyée soit dans une institution externe soit dans la même banque qui délivre le prêt immobilier. On peut observer deux types de contrats d'assurance de prêt immobilier :

  • Contrats collectifs : dans ce cas, le souscripteur signe un contrat où d'autres personnes physiques peuvent également y adhérer. Ce type de contrat ne répond pas forcément aux besoins de l'emprunteur du fait qu'il n'est pas personnalisé.
  • Contrats individuels : dans ce cas, le souscripteur signe un contrat, le plus souvent, en dehors de la banque, dans le cadre d'une délégation d'assurance. Ce type de contrat s'adapte davantage à l'emprunteur.

La délégation d'assurance permise par la loi Hamon (depuis 2015) permet de faire jouer la concurrence entre les assureurs et donc de choisir un contrat personnalisé en fonction des besoins de l'emprunteur. Ainsi, il est possible de changer d'assureur et de résilier son contrat d'assurance emprunteur dans les 12 mois après signature du contrat. Il suffit que le nouveau contrat couvre au minimum les mêmes garanties que l'assurance de l'établissement prêteur. La délégation d'assurance permet d'effectuer des économies substantielles pour les emprunteurs.

Enfin, dans le cadre du projet de loi Sapin 2 (2016), la commission paritaire mixte du parlement a voté la possibilité pour les emprunteurs de renégocier leur contrat d'assurance emprunteur pendant toute la durée d'un prêt immobilier. Ainsi, les emprunteurs pourront négocier leur assurance de prêt immobilier banque au-delà des douze mois du prêt. Cette mesure doit permettre de relancer la concurrence et assurer aux emprunteurs de grosses économies.

Le prêt immobilier banque avec BoursedesCrédits

Courtier en crédit et prêt immobilier BoursedesCrédits est à même de vous accompagner pour votre prêt immo banque. Notre but, obtenir les meilleures conditions et le meilleur taux de crédit immobilier. Grâce à notre comparateur unique en prêt immobilier, gratuit et sans engagements, vous pouvez obtenir une première simulation.

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