Rachat de crédit immobilier : une solution pour réduire le coût de son emprunt
En ce mois d'avril 2018, les futurs acquéreurs peuvent compter sur des taux de prêt immobilier très bas pour faire face à la hausse des prix. Si vous avez déjà un crédit immobilier en cours, vous pouvez opter pour le rachat afin de profiter également d'un taux préférentiel. Zoom sur le principe et les avantages de cette solution.
Le fonctionnement d'un rachat de prêt immobilier
Appelé également « consolidation » ou « restructuration », le rachat de crédit a pour finalité de regrouper plusieurs emprunts (prêt personnel, crédit affecté, prêt immobilier, etc.) afin qu'ils ne forment qu'un seul crédit. Grâce à cette solution, l'emprunteur n'aura à gérer qu'une seule mensualité de remboursement. Lorsqu'une autre banque rachète uniquement un prêt immobilier, cela revient à souscrire à un nouveau crédit. Par ailleurs la restructuration d'un crédit immobilier permet à l'emprunteur de bénéficier d'un taux d'intérêt plus attractif que celui proposé à l'issue d'une renégociation. En effet, la marge de renégociation est généralement assez réduite. Il est donc souvent préférable de se tourner vers les établissements préteurs concurrents.
Bien que la consolidation d'un crédit immobilier soit plus avantageuse, elle engendre toutefois des frais supplémentaires. Le souscripteur doit en premier lieu s'acquitter des frais de garantie. En effet, le renouvellement de la garantie hypothécaire du prêt sera exigé. Ainsi, pour un crédit de 150 000 euros, le montant de la future hypothèque se situera aux alentours de 1000 euros. Par ailleurs, des frais de mainlevée sont associés à cette garantie : environ 900 euros pour la même somme d'argent empruntée.
Les IRA, ou indemnités de remboursements anticipés, sont également à prendre en compte. Ces pénalités sont destinées à couvrir les pertes de l'organisme préteur (taux d'intérêts non perçus), si le souscripteur décide de rembourser son crédit avant son terme. Toutefois, le montant des IRA est limité à 3 % du capital restant dû et à 6 mois d'intérêt sur la somme restante à rembourser. Prenons l'exemple d'un crédit sur 25 ans de 175 000 euros à 3,5 %. L'emprunteur prend la décision de rembourser l'emprunt au bout de 8 ans. Le capital restant dû s'élève donc à 134 555,5 euros. Par conséquent, le souscripteur devra s'acquitter de la somme 2 354,72 euros en cas de remboursement anticipé : (134 555,5 x 3,5 % x 6 mois) / 12 = 2 354,72 euros.
Ce qu'il faut savoir pour obtenir un meilleur taux rachat de credit immobilier
À l'instar de l'octroi d'un prêt immobilier, le rachat est soumis à plusieurs conditions. En effet, pour qu'un autre banquier accepte de racheter le crédit et d'appliquer un taux d'intérêt plus avantageux, il est indispensable de le séduire en lui présentant un bon dossier. Il faut notamment que votre taux d'endettement soit inférieur au seuil de 33 %. Vous serez ainsi en position de force pour négocier le nouveau taux de votre prêt. De plus, pour que cette opération soit rentable, il faut parvenir à négocier un taux bien plus bas que celui appliqué sur le prêt initial avec une différence de l'ordre de 1 %. Ainsi, si l'ancien taux était de 3,5 %, le nouveau, quant à lui, doit être situé aux alentours de 2,5 %.
Mais qu'en est-il de la mensualité ? Différents plans de financement peuvent être adoptés. Il est possible d'opter pour une réduction des mensualités, et par conséquent d'un allongement de la durée de l'emprunt. Toutefois, si votre situation financière vous le permet, il est plus avisé de réduire la durée du prêt en augmentant le montant des mensualités. Ainsi, le crédit sera remboursé beaucoup plus rapidement et vous bénéficierez d'un taux préférentiel.
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