Refus de prêt et compromis de vente
Contrairement aux autres contrats de vente, le contrat de vente immobilière est soumis à certaines conditions d'octroi. En effet, si l'on souhaite vendre ou acheter une maison, on doit au préalable le plus souvent établir un avant-contrat, le compromis de vente d'un bien immobilier. Bien qu'ils ne soient pas véritablement engagés avant la signature du contrat de vente principal, il est important pour le vendeur comme pour l'acheteur de bien cerner l'utilité du compromis de vente avant de définir un projet immobilier.
Utilité du compromis de vente
Par définition, un compromis de vente est un acte par lequel le vendeur s'engage à vendre un bien, en contrepartie, l'acheteur s'engage à l'acquérir. Rédigé bien avant la conclusion du contrat de vente définitif, le compromis de vente sert à déterminer les conditions dans lesquelles la vente sera réalisée. Ainsi, vendeur et acheteur sont liés par des obligations respectives qui permettront de mener à bien la conclusion du contrat. Lorsque toutes les conditions sont réunies, les parties peuvent signer le contrat de vente et seront donc désormais tenues de respecter leurs obligations respectives découlant du contrat de vente.
Cela dit, le compromis de vente accorde également un délai de rétractation de 10 jours à l'acheteur. En effet, si pour une raison ou une autre, il revient sur sa décision d'acheter, il peut le faire durant ce délai. Une rétractation volontaire et qui ne requiert ni indemnité ni justification.
Toutefois, il peut arriver que des événements indépendants des parties surviennent. Certes ces événements peuvent être connus au moment du compromis de vente, mais leur réalisation incertaine. C'est pour faire face à ce genre de situation que le compromis de vente est indispensable.
Ces conditions extérieures à la volonté des parties sont appelées les conditions suspensives.
Ainsi, pour éviter toute pénalisation pour manquement aux obligations issues du contrat, il est important d'insérer dans le compromis de vente, toutes les conditions suspensives, comme l'acceptation de la part de la banque de la demande de prêt pour l'acheteur.
Étant un acte engageant la volonté des parties à conclure un contrat de vente, le compromis de vente permet également d'énumérer toutes les conditions suspensives qui le cas échéant permettront d'annuler la vente.
Importance des conditions suspensives
Dès la signature du compromis de vente, vendeur et acheteur sont engagés à mener le contrat de vente à son terme. De la même manière, ils sont également tenus d'indiquer dans ce document toutes les conditions suspensives afin de ne pas engager leur responsabilité en cas de non conclusion du contrat.
De plus, lors d'une vente de bien immobilier, la condition suspensive est obligatoire surtout si l'acheteur envisage la souscription à un prêt immobilier. De toute évidence, si l'acheteur n'évoque pas le prêt immobilier dans les conditions suspensives du compromis de vente, il sera tenu de dédommager le vendeur pour manquement à ses obligations contractuelles. Surtout si il fait face à un refus de prêt.
En effet, la disponibilité des moyens étant une condition importante à la conclusion de la vente, celle-ci sera annulée de fait, si l'acheteur n'obtient pas son prêt. D'ailleurs, l'insertion de cette condition suspensive au compromis de vente servira à protéger l'acheteur contre un éventuel recours du vendeur. En outre, dans le cas d'annulation de la vente sous condition suspensive, le dépôt de garantie lui sera restitué.
Bien entendu, la rétractation de l'acheteur suite à un refus de prêt ne garantit pas la bonne foi de celui-ci. En effet, il est des cas où, l'acheteur fait en sorte que son prêt ne lui soit pas accordé et joue sur la condition suspensive pour échapper au paiement des dédommagements.
Ainsi, avant la signature d'un contrat de vente, il est important de bien définir les conditions de la vente dans le compromis de vente.
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