Tout sur la régularisation des charges locatives
Louer un bien immobilier n'est pas de tout repos. En général, les grands travaux ou encore l'installation de nouveaux matériels dans un logement sont à la charge du propriétaire. Par ailleurs, il est en droit d'exiger la prise en charge de certains frais au locataire. Il s'agit des charges locatives ou récupérables. Ces dernières sont soumises à une régularisation. Voici tout ce qu'il y a à savoir sur ce sujet.
Les charges locatives, c'est quoi ?
Les charges locatives sont réparties entre le locataire et le propriétaire. Elles incluent entre autres l'entretien des parties communes (espaces verts), la maintenance des équipements collectifs (l'ascenseur, l'interphone, etc.) ou encore les taxes d'enlèvement des ordures ménagères. Elles sont versées au propriétaire par le locataire en plus du loyer sous forme de provisions tous les mois, ou tous les trois mois. Afin d'établir la valeur de cette provision, le propriétaire peut se baser sur le budget prévisionnel pour un logement en copropriété ou sur le décompte de l'année précédente. Le versement peut également être effectué de manière ponctuelle. Dans ce cas, c'est après avoir réalisé le décompte détaillé que le propriétaire fera parvenir au locataire le montant à payer. Pour le cas d'une location meublée ou d'une colocation, le propriétaire peut demander un versement forfaitaire. On parle alors de charge à forfait.
Le décompte avant la régularisation
S'il perçoit les charges locatives réelles, le propriétaire est tenu de procéder à la régularisation des charges locatives une fois par an. Par contre, il devra faire parvenir au locataire le décompte précis des charges un mois avant la régularisation. Ce décompte devra fournir des informations détaillées sur chaque poste de dépense (entretien, ascenseur, etc.), mais aussi préciser la répartition des charges entre locataire et propriétaire. Ainsi, le locataire pourra suivre l'évolution des charges d'une année à l'autre. Grâce au décompte, le locataire peut également déterminer si la provision qu'il a versée correspond bien aux charges demandées par le propriétaire.
Si la provision dépasse les dépenses réelles engagées, le locataire est en mesure de réclamer le trop-perçu. Si au contraire la provision est insuffisante, le propriétaire est en droit de demander au locataire un complément. Toutefois, si la somme est assez conséquente, à partir de 10 % du montant du loyer, le locataire peut demander que le paiement du reliquat soit étalé sur 12 mois. Mais dans les deux cas, un réajustement de la provision à la hausse ou à la baisse doit être réalisé. Pour un logement loué en meublé ou en colocation, dont les charges sont versées sous forme d'un forfait, aucune régularisation des charges locatives ne peut être exigée que ce soit de la part du propriétaire qui ne peut alors demander le paiement de dépenses complémentaires ou du locataire d'être remboursé d'un trop-perçu.
La régularisation des charges locatives et la loi ALUR
Grâce à la loi ALUR de mars 2014, les locataires peuvent accéder aux factures et autres justificatifs pendant 6 mois après l'envoi du décompte de régularisation, contre un mois auparavant. Ils peuvent ainsi disposer sur une plus longue durée des pièces justificatives pour établir le bien-fondé des charges qui leur sont demandées. À partir de septembre 2015, les locataires ne sont également plus obligés de se rendre auprès des propriétaires bailleurs ou des agences de gestion pour accéder à ces pièces puisqu'elles peuvent être envoyées par poste ou par voie électronique. Avant la loi ALUR, propriétaire et locataire disposaient de 5 ans pour réclamer les compléments impayés ou contester les charges locatives exigées. À partir du 27 mars 2014, ce délai est réduit à 3 ans. Il concerne les reliquats des charges dus à dater de l'application de la loi, mais il ne s'applique pas aux baux antérieurs dont le délai de réclamation reste fixé à 5 ans.
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