Remboursement anticipé

La question du remboursement anticipé se pose généralement s'il y a un changement de situation financière du particulier, pendant la période du prêt immobilier. Effectuer un remboursement anticipé revient à conclure une partie ou la totalité du capital restant dû, avant la date de fin du crédit, sous certaines conditions. Focus sur le remboursement anticipé d'un prêt immobilier.

Qu'est-ce que le remboursement anticipé d'un emprunt immobilier ?

En cas de changement de situation personnelle financière, c'est-à-dire par exemple si vous avez une rentrée d'argent non prévue telle que la réception d'un héritage, d'une prime ou que vous gagniez à la loterie, il se peut que vous envisagiez de réaliser un remboursement anticipé d'un emprunt immobilier, avant la date de fin prévue dans votre contrat.

Si vous souhaitez rembourser votre prêt immobilier de manière anticipée, il vous est possible de rembourser soit la totalité du prêt restant, soit seulement une partie de la fin de ce prêt, avant la date prévue. Si vous remboursez de façon anticipée la totalité de votre prêt immobilier, vous effectuez un remboursement total. En revanche, si vous décidez de n'en rembourser qu'une partie, vous effectuez un remboursement partiel. Pour réaliser un remboursement partiel, vous pouvez choisir la somme à rembourser, tout en sachant qu'il faut que celle-ci soit égale ou supérieure à 10% du montant de base.

La loi prévoit que vous puissiez effectuer un remboursement anticipé de crédit immobilier à n'importe quel moment sans que la banque ne puisse s'y opposer.

Combien coûte le remboursement anticipé d'un prêt immobilier ?

Votre contrat, établi avec la banque, est très important. En effet, dans ce contrat est mentionné si oui ou non, vous devez recevoir des pénalités appelées "indemnité de remboursement anticipé" (IRA) ou "pénalité de remboursement anticipé" (PRA), en cas de remboursement anticipé de votre prêt immobilier.  Le contrat peut prévoir le fait que vous deviez payer des indemnités au prêteur.

Mais attention, elle ne doit ni dépasser 6 mois d'intérêts de la somme remboursée de manière anticipée, ni dépasser 3% du capital que vous devez rembourser, avant que ce remboursement ne soit effectué.

Au-delà de ces obligations, la loi accorde aux banques une certaine liberté dans la rédaction des clauses encadrant le remboursement du prêt immobilier de façon anticipée. Le créancier peut ainsi inclure une clause fixant un minimum de remboursement anticipé partiel ou une autre stipulant l'absence de pénalité si le paiement avant terme est financé par un rachat de crédit auprès du même établissement, et non auprès d'un concurrent.

Vous avez contracté votre prêt immobilier avant le 1er juillet 1999 et souhaitez le rembourser en anticipé ? Vous ne paierez aucune indemnité si vous-même ou votre époux, devez arrêter votre activité professionnelle, si vous vendez votre logement ou encore si vous mourrez. De plus, il faut savoir que si votre prêt immobilier s'étend sur plus de 20 ans, ces indemnités ne sont plus à payer après un certain temps. Cette durée se négocie lors de la signature du contrat.

Il existe des cas particuliers. Par exemple si vous effectuez un rachat de crédit, ce qui pourrait vous permettre de renégocier votre prêt pour bénéficier d'un taux plus avantageux, vous pourrez néanmoins être dans l'obligation de payer des IRA. Autre cas particulier : si vous effectuer un achat après-vente du bien immobilier, vous ne serez pas obligé de payer des indemnités si vous faites transférer votre prêt sur votre nouveau bien.

Comment rembourser son crédit immobilier par anticipation ?

Tout d'abord, afin de rembourser son crédit immobilier par anticipation, il est nécessaire de regarder les clauses comprises dans le contrat lors de la souscription du prêt immobilier. Vous pouvez également prendre un rendez-vous avec l'organisme prêteur pour estimer la possibilité du remboursement. Vous aurez ainsi l'opportunité de connaitre le montant exact de la somme à rembourser, c'est-à-dire le montant dû et les éventuelles indemnités.

Il est important de savoir que plus le prêt dispose d'un taux et d'une durée élevés, plus le remboursement est avantageux. De plus, les IRA sont plus élevées au début du prêt, il est donc déconseillé de réaliser un remboursement de prêt immobilier dans les premières années qui suivent la souscription.

Vous devez donc peser le pour et le contre avant d'effectuer un remboursement de crédit immobilier de façon anticipée. En effet, s'il ne vous reste que quelques années de remboursement, et si vous profitez d'un taux bas mais que vous êtes menacés de verser de lourdes indemnités si vous rembourser votre prêt avec anticipation, la solution la plus avantageuse pour vous serait de rembourser la somme due dans les temps fixés par le contrat.

Comment choisir entre remboursement anticipé et épargne ?

Dans le cas d'un particulier devant rembourser un prêt immobilier, il s'agit généralement des deux options s'offrant à lui lorsqu'il perçoit soudainement une somme d'argent importante. Pour savoir si un remboursement anticipé est intéressant, il faut opérer un calcul, une soustraction plus précisément, entre d'une part les économies de frais d'assurance et d'intérêt sur la durée restante du prêt immobilier et d'autre part les pénalités impliquées par le remboursement anticipé. Si le résultat est positif, le remboursement anticipé est donc une opération plus rentable que l'épargne.

De plus, à l'heure actuelle, les produits d'épargne affichent des taux de rémunération extrêmement bas. A titre d'exemple, celui du Livret A est de seulement 0,75% et il en va de même de l'assurance-vie dont le rendement se situe autour des 3%, ce qui rend l'épargne peu attractive. En fait, à certains égards, le remboursement anticipé permet même en réalité de constituer indirectement une certaine épargne puisqu'il peut permettre d'économiser des échéances, mensualités qui auraient dû être payés dans le cadre du prêt immobilier en raccourcissant la durée de ce dernier. Ainsi, le remboursement anticipé fait presque office de placement à lui tout seul.

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