Tout sur la rentabilité de l'immobilier locatif
De nombreux points sont à prendre à compte avant d'effectuer l'achat d'un bien immobilier - lorsque qu'on défini son projet immobilier - pour ensuite le mettre en location. Le prix d'acquisition ou l'emplacement entre autres sont quelques critères sur lesquels le futur propriétaire doit se pencher. Il en va de même pour la rentabilité locative. Voici tout ce qu'il y à savoir sur ce point.
La rentabilité locative en quelques lignes
La rentabilité locative ou le rendement locatif est un point important à prendre en compte avant l'achat d'un bien immobilier pour le mettre en location. En gros, il s'agit du rapport entre le revenu brut que rapporte un bien mis en location et son prix d'achat. Ce paramètre permet de déterminer si l'investissement est rentable. Le calcul de la rentabilité locative peut également être utile pour déterminer si l'achat d'une résidence principale est rentable. En effet, il peut être plus intéressant de louer une maison à cause du faible rendement locatif que d'en acheter une.
Calcul de la rentabilité locative
Le calcul de la rentabilité locative se fait sur une base annuelle et s'exprime en pourcentage. La détermination de la valeur réelle de la rentabilité locative passe par le calcul de divers paramètres : la rentabilité relative brute et nette de charge.
La rentabilité locative brute permet de déterminer le taux de rentabilité des loyers par an. Elle s'obtient en divisant le loyer annuel par le coût réel du logement (prix d'achat plus frais d'acquisition divers). Le résultat obtenu est à multiplier par 100 pour obtenir la rentabilité locative brute.
La rentabilité nette de charges est plus précise que la rentabilité brute puisqu'elle tient compte des entrées et des sorties d'argent. Le mode de calcul est le même que pour la rentabilité brute, mais au loyer annuel, il faut enlever les dépenses diverses comme les impôts, les charges de copropriétés, la taxe foncière, les petits travaux ou encore les frais de gestion.
La rentabilité nette de charges sert par la suite de base pour calculer la rentabilité locative réelle. Cette valeur prend en compte des différents impôts comme ceux appliqués sur les revenus fonciers, les prélèvements sociaux, etc., mais elle tient également compte des abattements dont profite ce type d'achat tels les dispositifs de défiscalisation Pinel et Duflot.
Les paramètres qui influencent la rentabilité locative
Le rendement locatif varie en fonction de l'emplacement. Il peut changer d'une ville à l'autre et même d'un quartier à l'autre. Si le logement se trouve dans un secteur au marché locatif dynamique, il sera beaucoup plus cher à l'achat. Sa rentabilité locative sera alors moins élevée. Par contre, dans le cas de ces biens immobiliers, les risques de vacance locative sont moindres. En effet, la demande est généralement plus élevée que l'offre ce qui permet au propriétaire de louer facilement le bien, un facteur qui augmente certainement le rendement locatif. En revanche, pour un bien vacant quelques mois par an, la rentabilité risque fort d'en pâtir. Par exemple, pour un logement dont la rentabilité est évaluée à 5,9 %, et qu'il reste vacant deux mois dans l'année, son rendement locatif réel chutera à 4,9 %. Pour réduire au mieux le taux de vacance, il faut aussi prendre en compte le prix au m². En effet, pour obtenir une meilleure rentabilité pour un bien situé dans une zone recherchée, il convient de modérer le montant du loyer pour ainsi trouver facilement des locataires.
La rentabilité locative selon les villes
Nantes, Lyon et Marseille affichent une rentabilité brute élevée de plus de 7 %. Dans ces villes, les logements de petite surface demeurent les plus intéressants. Dans le cas de certaines villes comme Saint-Nazaire et Boulogne-Billancourt, le rendement locatif n'excède pas 4 %. C'est aussi le cas de Paris, avec une rentabilité moyenne de 3,5 %. Dans certains quartiers toutefois, le rendement peut atteindre les 4 %, dans le 19e arrondissement entre autres. Le propriétaire d'un parking peut pour sa part espérer un rendement locatif de l'ordre de 8 %.
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