Tout savoir sur la vacance locative

Tout savoir sur la vacance locative

Comment louer un bien immobilier ? De plus en plus de personnes se lancent aujourd'hui dans l'investissement immobilier locatif. C'est une opération rentable et avantageuse, mais qui présente aussi des risques non négligeables comme la vacance locative. Ces dernières années, le taux de vacance locative en France ne cesse de croître au détriment des investisseurs immobiliers locatifs.

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Comprendre la vacance locative

Quelques mois après le départ d'un locataire, le propriétaire ne parvient toujours pas à trouver un nouveau locataire. Le logement reste vacant pendant cette période et le propriétaire ne perçoit pas de loyers. Cette période d'absence de locataire entre deux contrats est appelée la vacance locative. Plus cette vacance locative dure, plus ses impacts sont graves sur la rentabilité de l'investissement. C'est un phénomène que de nombreux investisseurs immobiliers locatifs redoutent actuellement en France. D'après les études réalisées entre début 2013 et début 2015, le taux de vacance locative a connu une hausse de 14,7 %.

La carence locative est une autre situation à laquelle certains investisseurs immobiliers locatifs doivent aussi faire face. C'est aussi une période sans locataire, mais qui survient lors de la première mise en location du logement. Le propriétaire n'arrive pas à conclure un contrat de location, notamment après la première livraison d'un programme neuf.

Conseils pour réduire son taux de vacance locative

Le principal objectif d'un investissement immobilier locatif est d'obtenir une meilleure rentabilité en achetant un bien immobilier et en le louant à un particulier ou à une entreprise. Certains investisseurs mettent la barre du loyer très haute en espérant ramasser de grands bénéfices assez rapidement. Un loyer trop élevé fait cependant fuir les locataires et le logement se retrouve vacant jusqu'à ce qu'un nouveau locataire s'y installe. Pour chaque jour de vacance locative, le rendement de l'immobilier locatif se voit calculé à la baisse progressivement.

L'essentiel est ainsi de réussir son investissement immobilier locatif dans la durée et de mettre en location son bien à un loyer correct ni trop cher ni trop bas par rapport au loyer pratiqué sur le marché locatif. Pour louer régulièrement son logement, il est important de maîtriser le marché immobilier locatif de son quartier, de sa ville ou de sa région pour pouvoir fixer un loyer intéressant. Il faut entretenir de temps en temps le logement et y apporter une rénovation pour qu'il soit toujours agréable à vivre. C'est un critère primordial pour inciter des locataires potentiels à louer le bien.

Pour éviter la vacance locative, il est également de mise de maintenir une bonne relation avec ses locataires. La fidélisation d'un bon locataire permet d'éviter la non-location de son appartement ou de sa maison. Le propriétaire peut faire l'effort d'entretenir une relation de confiance avec ses locataires pour les garder le plus longtemps possible. Plusieurs moyens peuvent être employés pour conserver les bons locataires : la baisse du loyer, la participation du propriétaire au règlement des frais d'entretien ou d'amélioration, etc.

La non-location et le dispositif fiscal Pinel

Si un propriétaire a bénéficié d'une réduction d'impôt grâce au dispositif fiscal Pinel, il a l'obligation de louer son logement de façon « effective » ou « continue » durant toute la période de l'engagement de location qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Une vacance locative de longue durée est vue par la loi comme un non-respect de l'engagement de location relatif à la réduction d'impôt. C'est une situation qui provoque l'obligation pour le propriétaire de rembourser le montant total de la réduction d'impôt selon les conditions prévues à l'article BOI-IR-RICI-360-40 et à l'article BOI-IR-RICI-230-60 du code général des impôts. Une des solutions consiste à confier la location d'un logement à un gestionnaire de bien, moyennant un pourcentage annuel sur le montant du loyer, celui-ci devra payer le loyer au propriétaire le montant du loyer, même si le logement est inoccupé.

Souscrire à une assurance contre la vacance locative

Aucun investisseur immobilier locatif n'est à l'abri d'une vacance locative. La non-location peut arriver à tout moment, et ce même si toutes les mesures sont prises pour l'éviter. La souscription à une assurance contre la vacance locative est indispensable pour se protéger au mieux de ce phénomène néfaste pour son investissement. En cas d'absence de locataire, l'assureur rembourse les loyers non perçus à hauteur de 80 à 100 % selon les types de contrats souscrits.

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