Simulation crédit in fine

Simulation crédit in fine

Le prêt in fine figure parmi les nombreuses options de financement bancaire envisageable pour construire ou acheter une maison ou un appartement. Quelles sont les particularités de ce contrat ? Comment procéder pour connaître par avance ses conditions ?

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Principe du crédit in fine

Le crédit in fine ne fonctionne pas comme un contrat d'emprunt ordinaire. Alors qu'un contrat "classique" prévoit des mensualités incluant une partie du capital et une partie des intérêts, cette formule supprime les parts de capital sur la quasi-totalité des mensualités. Le capital du crédit n'est alors remboursé qu'à la dernière échéance du crédit. Les mensualités précédentes servent uniquement à payer les assurances et les intérêts du crédit. Le capital restant à rembourser étant inchangé tout au long du prêt, le montant des intérêts et des assurances remboursés chaque mois est constant.

En lieu et place de la part en capital dans les mensualités de prêt, l'emprunteur se doit de constituer une épargne sur un produit de placement associé à son emprunt. Pendant toute la durée du remboursement, ce placement est alimenté chaque mois d'une mensualité censée reconstituer à terme 100 % du capital. Le paiement peut être réalisé également en une seule fois. La banque décide de la nature du support adapté à ce placement, lequel peut être ainsi investi sur des bons de capitalisation, des obligations ou sur une assurance-vie.

Des conditions d'accès restrictives

Eu égard à sa complexité, ce type de crédit nécessite une simulation crédit in fine personnalisée avant toute souscription. Les banques n'offrent pas toutefois ce contrat à n'importe quel emprunteur. Vous y avez droit seulement si vous êtes un investisseur locatif et que vous apportez toutes les garanties de solvabilité exigées pour ce type d'emprunt. Parmi ces garanties figurent notamment la possession ou l'engagement de souscrire une épargne qui permettra à terme de couvrir la totalité du capital emprunté.

Une assurance invalidité-décès est aussi obligatoire pour accéder à cette offre. Cette protection couvre non seulement les mensualités du crédit in fine, mais aussi la totalité du capital emprunté. Cette assurance sert surtout à rembourser la banque – sans toucher à l'épargne associée au crédit – en cas de décès de l'emprunteur. Les héritiers de ce dernier pourraient ainsi jouir pleinement de la propriété du bien, mais aussi d'un contrat d'assurance-vie (ou de capitalisation ) soumis au régime de transmission hors succession.

Un dispositif fiscal pour les investisseurs locatifs

La simulation de crédit in fine intéresse les investisseurs locatifs fortement imposés, à la recherche d'un dispositif de défiscalisation relativement facile à mettre en place. Cette formule permet en effet de générer un déficit foncier bien plus important qu'avec un crédit immobilier amortissable classique, ce déficit permettant ensuite de déduire les intérêts du prêt de ses revenus locatifs. La logique veut alors que plus ces intérêts sont importants, plus l'opération s'avère intéressante pour l'investisseur locatif. Or, sachant que le montant des intérêts d'un prêt in fine est beaucoup plus important qu'avec un emprunt classique, cette formule est la plus adaptée pour un montage fiscal s'appuyant sur la règle du déficit foncier.

Un montage pointu à confier à un professionnel

Le crédit in fine est donc réservé à une catégorie d'emprunteurs prêts à supporter des mensualités de remboursement plutôt élevées, en contrepartie de réductions fiscales significatives sur leurs revenus fonciers. Cette formule s'avère particulièrement intéressante si vous êtes investisseur locatif et que votre tranche marginale d'impôt est supérieure à 40 %.

Les banques restent néanmoins réceptives à chaque situation et peuvent vous proposer un montage de prêt in fine personnalisé en fonction de votre profil fiscal et financier. D'où l'accessibilité d'outils de simulation crédit in fine sur leurs sites officiels, mais aussi sur les plateformes de courtier comme Boursedescredits.com. Ces outils de simulation permettent non seulement de définir les caractéristiques de la partie emprunt du crédit in fine, mais aussi de dessiner les contours de l'épargne associée au prêt.

La liste complète des prêts :

 

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