Simulation loi Girardin
Pour mettre fin à la carence locative très forte en France d'outre-mer, l'Etat a mis en place la loi Girardin. Cette dernière consiste à promouvoir l'investissement dans l'immobilier pour les particuliers grâce à la défiscalisation partielle des investissements immobiliers neufs. Il est possible de réaliser une simulation lois defiscalisation pour le dispositif Girardin.
De quoi s'agit-il ?
La loi Girardin permet le financement de nouveaux logements sociaux (loi Girardin logement social), ou leur rénovation, pour soutenir les départements d'outre-mer. En effet, les marchés locatifs des DOM-TOM connaissent une situation de carence. A cela s'ajoute la volonté, toujours plus élevée, du contribuable à devenir propriétaire.
Ce texte promeut donc le développement économique des territoires d'outre-mer et l'investissement dans l'immobilier des particuliers en octroyant une réduction d'impôts aux investisseurs. En somme, son but est de favoriser l'achat de biens immobiliers neufs dans les TOM-TOM pour les louer en tant que résidence principale.
Le dispositif Girardin a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2020 pour les départements d'outre-mer et jusqu'au 31 décembre 2025 dans les collectivités d'outre-mer. Il ne faut pas le confondre avec le dispositif Pinel Outre-mer ; ce dernier n'offre pas les mêmes avantages.
A qui s'adresse la loi Girardin ?
Elle s'adresse à tout contribuable domicilié sur le territoire français qui souhaite investir dans la location en France d'outre-mer. Ce type d'investissement concerne majoritairement les contribuables imposés sur le revenu au niveau du foyer fiscal à hauteur de 2.500 euros au minimum. Mais aussi les personnes qui souhaiteraient investir dans un logement pour leur retraite ou posséder un pied-à-terre loin de la métropole.
Les avantages de la loi Girardin
Une réduction d'impôts est octroyée aux investisseurs pour la construction ou l'achat d'un immeuble neuf. Cette réduction peut varier de 25 à 50 % voire même culminer à 64 % sous certaines conditions pour atteindre jusqu'à 60.000 euros.
Il existe 3 différents types de location :
- La location libre (sans plafond de loyer) : la réduction d'impôts correspond à 40 % du prix d'achat du bien étalée sur 5 ans, soit 8 % par année.
- La location intermédiaire (plafond de loyer obligatoire) : la réduction d'impôts est de 50 % du prix d'achat du bien, lui aussi sur une durée de 5 ans, soit 10 % par an.
- Location d'un logement affecté en habitation principale du contribuable : la réduction d'impôts est de 25 % du prix d'achat du bien étalée sur 10 ans, soit 10 % par année.
Pour atteindre 64 %, il faut que le bien soit une location de niveau intermédiaire (50 %), qu'il se situe en zone urbaine sensible (+10 points de pourcentage) et que le propriétaire ait effectué des dépenses liées aux énergies renouvelables (+4 points de pourcentage).
Au-delà de la réduction d'impôts, investir dans les territoires d'outre-mer permet de profiter d'un plafonnement de la niche fiscale de 18.000 euros qui est supérieur à celui pratiqué en France métropolitaine (10.000 euros).
De plus, cela permet de recevoir des rentes locatives qui servent en complément au revenu de base. Enfin, l'investissement dans le cadre de la loi Girardin permet de se constituer un capital immobilier dans un environnement touristique qui peut servir d'habitation lors de vacances ou en perspective de la retraite.
Les obligations de la loi Girardin
Tout d'abord, les investisseurs doivent s'engager à louer non-meublé en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans (6 ans pour les locations dans le secteur intermédiaire) et ce dans un délai de 6 mois après la fin des travaux.
De plus, les ressources des futures locataires ne doivent pas dépasser un certain seuil :
Source : impots.gouv.fr
De plus, les loyers pratiqués doivent être plafonnés selon l'année de signature du bail. En 2015, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas être supérieur à :
- 169 euros dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin et à Saint-Barthélemy.
- 210 euros à Saint-Pierre-Et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis-et-Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.
En 2016, le loyer annuel moyen a augmenté de 1 euro pour les DOM-TOM (170 et 211 euros) puis a encore subi une hausse de 1 euro en 2017 (171 et 212 euros). Il est aussi interdit de louer le bien au conjoint ou à un membre du foyer fiscal.
Les pièges à éviter
Si l'outre-mer peut être vue comme le lieu idéal pour investir, il faut mieux rester sur ses gardes. Certes, les avantages fiscaux sont intéressants, mais il faut respecter la réglementation de la loi Girardin exposée ci-dessus.
De plus, le choix de l'île est primordial. Il est préférable de la choisir en fonction de sa croissance économique et démographique, tout comme vous le feriez en métropole. Soyez prudent et renseignez-vous auprès de plusieurs organismes compétents pour être certain de votre investissement ; car la distance qui vous sépare de votre futur bien ne vous aide pas à prendre la température.
En outre, une fois que vous avez trouvé et vérifié l'endroit de votre investissement locatif, choisissez bien le programme immobilier et son promoteur. Comme expliqué précédemment, étant donné que vous ne connaissez pas forcément bien les lieux, soyez vigilant en ce qui concerne le sérieux du promoteur.
Comment bien choisir son investissement locatif en amont d'une simulation loi Girardin ?
Avant de réaliser une simulation loi Girardin, il est nécessaire d'effectuer des recherches approfondies pour trouver le meilleur investissement locatif. Tout d'abord, veillez à respecter les critères de sélection comme la zone géographique. En plus de s'assurer que le logement se situe dans une zone dynamique tant sur le plan économique que géographique, il faut veiller à ce que le bien soit situé près des infrastructures quotidiennes tels les commerces, les établissements scolaires et les transports.
En outre, il faut que l'investisseur détermine le type de locataires auquel il souhaite destiner son investissement locatif. Cela lui permettra d'orienter ses recherches de logements avec justesse vers un type de bien immobilier particulièrement prospecté par cette catégorie de locataires. Une fois l'investissement locatif réalisé, il faut en assurer une gestion optimale en faisant appel à des professionnels spécialisés du secteur de l'immobilier. Parmi eux se trouvent les agents immobiliers ou encore les notaires.
Comment faire une simulation loi Girardin ?
La défiscalisation se fait en fonction de la surface louée. La surface défiscalisée est égale à la surface en m² habitable plus celle du balcon, dans la limite de 14 m² multipliée par un plafond annuel, de 2.498 € hors taxes en 2018. Le calcul est donc, base de réduction = (surface habitable + 14 m² balcon maximum) x 2498 € HT. Le montant doit ensuite être multiplié par le pourcentage correspondant à l'année du permis de construire afin d'obtenir la réduction fiscale.
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