Simulation loi Malraux
La loi Malraux a pour but de permettre aux propriétaires d'appartements, dans un immeuble à rénover, de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les travaux à effectuer. Les investisseurs peuvent ainsi déduire de leur revenu global, sans plafonnement de leur montant, le déficit foncier résultant des travaux de restauration immobilier. Les particuliers ont la possibilité d'effectuer une simulation lois defiscalisation avec le dispositif Malraux.
La loi Malraux a pour but de permettre aux propriétaires d'appartements, dans un immeuble à rénover, de bénéficier d'une fiscalité avantageuse sur les travaux à effectuer. Les investisseurs peuvent ainsi déduire de leur revenu global, sans plafonnement de leur montant, le déficit foncier résultant des travaux de restauration immobilier.
De quoi s'agit-il ?
Dans les années 60, les zones urbaines françaises sont en pleine mutation et le gouvernement de l'époque décide donc de créer des secteurs sauvegardés. Le dispositif Malraux permet aux investisseurs de participer à la rénovation des monuments historiques tout en bénéficiant d'avantages fiscaux.
Les biens sont répertoriés dans des zones classées et doivent être loués pendant une période de 9 ans dans un délai de 12 mois après l'achèvement des travaux. Les locataires du bien en question ne peuvent pas être des descendants, des ascendants ni des membres du foyer fiscal du propriétaire.
Depuis 2009, les avantages fiscaux ne concernent plus les travaux de démolition, de reconstruction ou d'extension. Il en va de même pour les travaux d'entretien, les taxes locales ou encore les primes d'assurance. Ainsi, on parle dorénavant de « nouveau Malraux » pour désigner le dispositif qui s'applique aux dépenses de restauration immobilière effectuées dans des immeubles pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er janvier 2009.
A qui s'adresse la loi Malraux ?
Le dispositif peut bénéficier aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de certaines sociétés à condition qu'elles soient domiciliées fiscalement en France. Ce type d'investissement concerne majoritairement les contribuables aisés dont l'impôt s'élève entre 20.000 et 30.000 euros par an.
Il s'agit le plus souvent d'investisseurs qui possèdent déjà plusieurs biens et qui souhaitent soit agrandir leur patrimoine ou participer à la protection du patrimoine. Il faut savoir que la défiscalisation avec le dispositif Malraux est cumulable avec d'autres investissements locatifs comme la loi Pinel, Girardin...
Les avantages de la loi Malraux
Une réduction d'impôts est octroyée aux investisseurs pour la rénovation complète d'un bien immobilier non-meublé qui se situe dans les sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou dans des quartiers anciens dégradés, anciennement appelés les Zones de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou en secteur sauvegardé :
- 30 % du montant des travaux (jusqu'à 30.000 euros par an) dans le secteur sauvegardé.
- 22 % du montant des travaux (jusqu'à 22.000 euros par an) en ZPPAUP.
- 100 % des taux d'intérêt d'emprunts dans la limite des revenus fonciers.
- Déduction jusqu'à 10.700 euros par an relatif au plafonnement du déficit foncier des frais réels : taxe foncière, charges locatives, frais de gestions, provisions et primes d'assurance
Les conditions à respecter de la loi Malraux
Afin de profiter de la défiscalisation avec le dispositif Malraux, quelques règles sont en vigueur et doivent être respectées :
- La restauration de l'immeuble est totale (la réduction d'impôts ne sera pas effective si les réparations effectuées ne sont pas suffisantes pour rendre le bien habitable).
- Le bien est non-meublé.
- Le logement est loué pendant au moins 9 années en tant que résidence principale par le locataire.
- L'habitation est louée dans les 12 mois suivants la fin des travaux
- Le locataire ne fait pas parti du foyer fiscal du propriétaire, ni être un descendant ou un ascendant.
- La déduction d'impôts est limitée à 400.000 euros pendant 4 années consécutives et s'étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
- Les travaux de restauration doivent être suivis par les Architectes des Bâtiments de France et doivent faire l'objet d'une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet an amont du démarrage des travaux.
Quels immeubles sont éligibles ?
La loi Malraux exige que l'immeuble fasse partie du secteur sauvegardé défini par la loi : les sites patrimoniaux remarquables (SPR) ou dans des quartiers anciens dégradés. C'est depuis 2016 et la loi rectificative de finance qui a réuni le secteur sauvegardé, et les ZPPAUP sous le même nom : les sites patrimoniaux remarquables (SPR). Ce sont d'abord les mairies et les préfectures qui choisissent quels bâtiments seront mis à l'étude. Ces derniers intègrent la liste après décision du ministre de la Culture après avis de la Commission nationale du patrimoine et de l'architecture. En règle générale, les immeubles concernés par la loi Malraux se situent en centre-ville et varient entre des T1 et T3 ; les 4-pièces sont plus compliqués à louer.
Les pièges à éviter
S'il y a une condition qu'il faut à tout prix respecter, c'est bien de choisir des professionnels qualifiés. D'abord car les immeubles concernés par la loi Malraux, souvent anciens et situés centres-villes, requièrent la connaissance du bâtiment ancien. Puis parce qu'il faut échanger et avoir des relations avec les autorités qui s'occupent du patrimoine des villes. On pense notamment aux municipalités ou les Architectes des Bâtiments de France qui doivent suivre les travaux de restauration.
Ensuite, étant donné que les réparations doivent être complètes, il vaut mieux s'accompagner d'un promoteur reconnu dans le milieu de la rénovation. Il faut aussi faire attention à une facture qui s'annoncerait peu coûteuse. En effet, il se pourrait qu'il s'agisse d'interventions mineures qui se traduiraient par des réparations encore plus onéreuses qu'au départ, pour le gestionnaire.
Comment bien choisir son investissement ?
Avant de réaliser une simulation loi Malraux, il est nécessaire d'effectuer des recherches approfondies pour trouver le meilleur investissement locatif. Tout d'abord, il faut respecter les critères géographiques : l'immeuble doit faire partie de la liste établie par le ministre de la Culture qui contient les sites patrimoniaux remarquables (SPM) et des quartiers anciens dégradés.
Malgré une hausse de son utilisation durant ces dix dernières années, le dispositif Malraux demeure un investissement plutôt méconnu. Les rendements sont faibles, entre 2 et 2,5 %, mais là n'est pas l'objectif principal. Les investisseurs peuvent compter sur la réduction d'impôts mais surtout sur la valorisation du bien sur le long terme.
Comment faire une simulation loi Malraux ?
Il est possible de simuler un possible investissement en loi Malraux à l'aide d'outils. Pour se faire, le contribuable doit utiliser le simulateur de leur situation maritale et saisir : le nombre de parts fiscales dont ils bénéficient, la valeur du bien, leurs revenus annuels et leurs revenus fonciers nets. Une fois cette étape réalisée, l'outil de simulation indiquera le taux d'imposition simulée pour l'année, les économies d'impôts, l'épargne à réaliser, le plafond des niches fiscales ainsi que la tranche marginale d'imposition.
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