Simulation statut LMNP

Simulation statut LMNP

La LMNP (loueur de meublé non professionnel) correspond à un statut fiscal qui permet de dégager des revenus du patrimoine issus des loyers qui deviennent non imposables. La location doit donc être meublée et fait office de résidence principale pour le locataire.

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De quoi s'agit-il ?

Le statut LMNP est l'une des plus vieilles niches fiscales en France. Depuis 1949, cette dernière permet aux propriétaires de louer des locaux, chambres et appartements tout en profitant de revenus locatifs moins taxés par le gouvernement. Le statut LMNP concerne seulement les logements locatifs meublés qui génèrent une somme inférieure à 23.000 euros par an au propriétaire ou qui ne dépassent pas 50 % de ses revenus par an.

Le statut LMNP comporte 3 différents statuts :

  • Le régime réel normal : ce régime est obligatoire si les revenus du bailleur s'élèvent à plus de 788.000 euros de revenus locatifs annuels.
  • Le régime réel : le bailleur peut déduire le montant réel de charges comme les intérêts d'emprunt, impôts, frais comptables, etc. Ce régime permet l'amortissement de l'immeuble et des meubles.
  • Le régime Micro-Bic des micro-entreprises : obligatoire si le propriétaire-bailleur dont les revenus sont inférieurs à 70.000 euros par an ou bien 170.000 euros pour les locations de chambres d'hôte, gîtes ruraux et meublés de tourisme.

A qui s'adresse le statut LMNP ?

Le dispositif peut bénéficier aux personnes physiques et aux associés personnes physiques de certaines sociétés à condition qu'elles soient domiciliées fiscalement en France. Ce type d'investissement concerne principalement les contribuables français qui souhaitent préparer leurs retraites à l'aide d'une rente. Mais, les prix d'achat d'une LMNP sont relativement abordables (souvent des T1 ou studios) et donc accessibles au plus grand nombre.

Le bien prendra de la valeur au fil des années : il s'agit d'un investissement sur le long terme qui ne doit pas être revendu dans l'immédiat. De plus, le contribuable pourra déduire les charges liées à la gestion ainsi que les intérêts du pret. Enfin, le propriétaire peut récupérer la TVA à hauteur de 20 % de son investissement à condition qu'il s'agisse d'un achat dans une résidence neuve comme les résidences étudiantes, médicalisées ou encore de tourisme.

Les avantages du statut LMNP

La location meublée possède de nombreux avantages pour les particuliers, dont celle d'être cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard qui offre une réduction d'impôts de 11 % du prix d'investissement hors taxe du bien et une gestion locative assumée par le gestionnaire.

Sinon, le LMNP permet de :

  • Recevoir une rente chaque mois car le bailleur commercial doit verser le loyer même si le logement est vide
  • Générer des revenus peu imposables
  • Disposer d'un bail moins contraignant qu'un non-meublé
  • D'amortir les meubles et équipements sur leur valeur d'usage (pour ceux d'une valeur supérieure à 598 euros)
  • Réaliser une plus-value lors de la vente du bien
  • Récupérer la TVA réglée lors de l'achat

Les conditions à respecter du statut LMNP

Afin de profiter de la défiscalisation avec le statut LMNP, quelques règles sont en vigueur et doivent être respectées :

  • Acheter un logement meublé ou équiper le bien de mobilier adéquat
  • Ne pas générer une somme supérieure à 23.000 euros de revenus issus d'une location LMNP par an ou qui dépassent 50 % des revenus globaux du propriétaire
  • Ne pas être inscrit sur le registre du commerce et des sociétés (RCS)

Pourquoi la LMNP ?

Cet investissement n'a pas pour but de faire profiter le propriétaire du bien. Il s'agit d'un investissement locatif qui permet de jouir d'une rente pendant un certain nombre d'années tout en profitant d'une réduction des impôts. De plus, cet investissement est financièrement accessible à de nombreux contribuables et permet de se constituer un patrimoine.

En outre, le fait que le bien soit meublé confère de nombreux avantages pour le bailleur-propriétaire. D'abord, la durée d'un bail d'un logement meublé est plus courte qu'un logement à vide. C'est le cas du bail étudiant de 9 mois ou bien du bail reconductible chaque année. Et il existe la possibilité d'amortir les meubles et des différents équipements sur leur valeur d'usage (pour ceux d'une valeur supérieure à 598 euros).

Les pièges à éviter

S'il y a une condition qu'il faut à tout prix respecter, c'est d'acheter un bien qui n'est pas surévalué. En effet, le statut LMNP permet de récupérer la TVA du bien lors de l'achat, soit 20 % du bien. Ainsi, certains promoteurs immobiliers mettent en vente des biens meublés plus cher de... 20 %. Attention à ne pas se faire berner par cette ruse ; l'investisseur doit prendre ses précautions et connaître le marché de l'endroit où il veut investir, surtout s'il ne connait pas la région de l'investissement.

Le deuxième point de vigilance se situe au niveau du choix du gestionnaire.  Si jamais ce dernier devient insolvable et que le paiement des loyers est de son ressort, alors l'investisseur ne percevra aucun loyer pendant la période de la liquidation judiciaire. De plus, le propriétaire devra trouver un nouveau gestionnaire qui risque d'exercer des loyers inférieurs comparés à ceux du début.

Comment bien choisir son investissement ?

Avant de réaliser une Simulation statut LMNP, il est nécessaire d'effectuer des recherches approfondies pour trouver le meilleur investissement locatif. Tout d'abord, il faut établir un budget d'investissement, le secteur géographique, la taille du bien, neuf ou ancien mais aussi choisir entre la gestion en propre ou déléguée.

Une fois que la zone géographique est définie, le futur propriétaire doit se renseigner au maximum pour prendre connaissance du dynamisme de la ville et du quartier. Cela permettra de savoir si le bien pourra prendre la valeur ou pas. Il faut aussi enquêter sur la sériosité du promoteur. Pour se faire, il faut jeter un oeil du côté de son passif et de sa réputation dans le milieu.

Comment faire une simulation statut LMNP ?

Il est possible de simuler un possible investissement en statut LMNP à l'aide d'outils. Pour se faire, le contribuable doit renseigner :

  • La valeur estimée du bien
  • La valeur du mobilier HT
  • Le montant annuel des recettes (loyers)
  • Le montant annuel des charges
  • Le montant de la taxe foncière
  • Les frais d'expert-comptable pour la déclaration fiscale + TVA
  • Le montant annuel des intérêts d'emprunts
  • Le barème d'imposition

Ce calcul peut être réalisé par nos soins, n'hésitez pas à faire appel à nos courtiers en credit immobilier de BoursedesCrédits. Ces derniers peuvent répondre à vos questions et vous conseiller de la meilleure manière sur la défiscalisation de votre investissement immobilier, en vue de votre demande de credit immobilier.

>> Pour aller plus loin :

 

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