Surface habitable : un élément à connaître lors de l'achat/ la vente d'un logement

Surface habitable : un élément à connaître lors de l'achat/ la vente d'un logement

Que vous souhaitiez vendre ou acheter un bien immobilier, le calcul de la surface habitable est dans tous les cas indispensable. Et elle ne doit jamais être prise à la légère. La surface habitable répond en effet à une définition légale et à un calcul très précis exprimé en mètres carrés. Contrairement à la loi Carrez, réservée aux copropriétés, la surface habitable, régie par la loi Boutin, est systématiquement calculée.

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La surface habitable : qu'est ce que c'est ?

Il s'agit d'un terme assez commun certes, mais que les ménages français ne maîtrisent pas forcément. Et pourtant, le calcul de cette surface est nécessaire, voire obligatoire, lorsque vous souhaitez acheter ou vendre un bien. Selon l'Article R*111-2 du code de la construction et de l'habitation, la surface habitable, c'est « la surface de plancher construite, après la soustraction des surfaces occupées par différents éléments comme les murs, les marches et cages d'escaliers, les cloisons, les gaines ainsi que les embrasures de portes et de fenêtres ».

Selon toujours le même article de loi, la superficie des caves, des remises, des sous-sols, des balcons et vérandas, des séchoirs extérieurs au logement, des parties du local dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre et des combles non aménagés, n'est pas prise en compte dans la surface habitable. Le total des surfaces habitables, multipliées par les hauteurs sous plafonds permet de déterminer le volume habitable du logement. Si déterminer la surface habitable est aujourd'hui obligatoire, c'est parce que cela permet de définir très précisément la surface totale disponible à l'habitation dans les logements.

De ce fait, elle doit toujours être inscrite dans l'acte de vente et le bail de location nu d'un bien immobilier. D'ailleurs, elle fait partie des éléments essentiels pris en considération, lors du calcul de la taxe d'habitation et de la taxe foncière. Le calcul de la surface habitable est d'autant plus indispensable, que dans le cadre d'une vente, le prix surface habitable au m² est pris en considération dans le calcul du prix du logement.

Comment calculer la surface habitable d'un bien immobilier ?

Pour déterminer la surface habitable d'un bien immobilier, il est obligatoire de calculer d'abord, la surface du plancher, qui constitue en fait, l'espace réellement à disposition des occupants. Pour ce faire, il suffit de multiplier la largeur et la longueur de chaque pièce, à partir de l'intérieur des murs, juste au-dessus des plinthes. Les matériaux isolants extérieurs et intérieurs, l'épaisseur des murs extérieurs ainsi que les revêtements ne sont pas à prendre en compte. Vous devez donc obtenir des chiffres exprimés en mètres carrés, pour chaque pièce.

Il s'agit ensuite d'additionner les différents résultats obtenus pour avoir la surface du plancher construite. À ce résultat seront déduites les surfaces occupées par les marches et cages d'escalier, les murs, les embrasures de portes et de fenêtres et les gaines. Le dernier résultat forme la surface habitable.

Surface habitable et superficie privative : est-ce différent ?

Oui. Car contrairement à la surface habitable, systématiquement calculée, la superficie privative ne concerne que les copropriétés. Elle est destinée à informer les acheteurs sur la superficie du lot qu'ils acquièrent, et ce quelle que soit sa destination d'usage : professionnelle ou habitation. La superficie privative doit par ailleurs toujours être inscrite dans les actes de ventes de bien dont la surface dépasse les 8m². En outre, le calcul de la superficie privative prend toujours en compte la surface des pièces en sous-sol, des vérandas et des loggias. Ce qui n'est pas le cas dans le calcul de la surface habitable.

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