Taux endettement

Souscrire à un prêt immobilier est l'une des étapes les plus utilisées pour devenir propriétaire. Pour accorder un prêt bancaire, les institutions financières établissent une évaluation de la situation financière de l'emprunteur en examinant sa capacité de remboursement et aussi sa capacité d'emprunt par le moyen du calcul du taux endettement.

Qu'est-ce que le taux endettement ?

Le taux endettement c'est le ratio représenté par les charges fixes par rapport aux revenus mensuels d'un ménage souhaitant faire un emprunt. Il s'évalue sur une base mensuelle et se définit en pourcentage. Le taux d'endettement est déterminé par les banques au moment de la demande d'un crédit immobilier. Légalement, il n'existe pas de plafond concernant le taux d'endettement acceptable pour un emprunteur. De ce fait, chaque emprunteur peut choisir la banque qui lui convient pour lui accorder un prêt, car le taux d'endettement acceptable est laissé au choix de chacun. En France, le taux d'endettement accepté par les institutions financières dépasse rarement les 33 %. C'est-à-dire que les revenus mensuels d'une personne doivent être beaucoup plus élevés que les mensualités de remboursement de prêt. Cela définit donc un seuil au-delà duquel les établissements prêteurs considèrent qu'ils encourent un risque de non-remboursement. En général, le pourcentage de 33 % obtenu pour le rapport entre les revenus et le montant du remboursement du prêt est toujours respecté, et devient ainsi le maximum de taux d'endettement autorisé.

Quelle est la différence entre endettement et surendettement ?

La distinction entre les deux termes est cernable dès l'emploi du suffixe « sur-». Concrètement, l'endettement ne constitue pas automatiquement une situation financière jugée « alarmante ». En réalité, il est presque normal d'être endetté à cause des charges communes à chaque particulier. En outre, l'endettement n'empêche pas systématiquement un particulier d'obtenir un pret immobilier de la part d'une banque ou autre organisme de pret. Au contraire, si le seuil maximal fixé par la plupart des établissements bancaires prêteurs est de 33% pour le taux endettement acceptable, ce plafond peut monter à 50%, notamment dans le cadre d'une demande de crédit à la consommation.

En revanche, le surendettement est beaucoup plus problématique. En bref, il désigne une situation dans laquelle un particulier ne parvient pas à suffisamment couvrir ses charges grâce à ses revenus. Dans ce cas-là, son profil apparaît comme très peu solvable auprès des organismes prêteurs, et notamment les banques pour ce qui est des prêts immobiliers. Le surendettement a plusieurs causes, lesquelles sont néanmoins classées en deux catégories. D'une part, il existe le surendettement actif qui survient suite à une accumulation de dettes. Ce dernier est désormais moins courant en France car depuis peu, la législation impose aux organismes prêteurs d'octroyer leurs prêts uniquement à des emprunteurs en mesure de les rembourser. D'autre part, il y a également le surendettement dit « passif » qui lui est la conséquence d'éléments non-liés à la gestion du particulier de ses finances (divorce, accident de travail ou encore chômage). Pour finir, le surendettement, est nettement plus difficile à endiguer via une opération de rachat de crédit par rapport à l'endettement.

Calcul du taux endettement : quels revenus sont pris en compte ?

Chaque institution de prêt détermine par ses propres règles les revenus pris en compte dans le taux endettement. Dans la majorité des cas le calcul du taux d'endettement comprend : les revenus des salaires nets, les primes prévues par contrat, le 13e mois, les revenus professionnels libéraux (commerçants, artisans, agriculteurs...), les commissions pour les agents, la pension alimentaire sur décision juridique, les autres pensions telles que pour un handicap ou une retraite et les allocations de logement. En fonction de l'établissement prêteur, il est possible de prendre en compte : les allocations familiales. En effet des institutions financières les considèrent comme des revenus si elles peuvent être obtenues durant toute la durée du prêt. Les allocations familiales sont parfois perçues comme des revenues insaisissables, car elles sont le plus souvent destinées à l'étude des enfants. Les revenus fonciers peuvent aussi être inclus. Certaines banques les ajoutent aux revenus nets, tandis que certaines mettent en place un coefficient de minoration permettant de compenser des loyers impayés par le loueur en place.

Certains revenus considérés comme non réguliers ne sont pas compris dans le calcul du taux endettement comme : les primes exceptionnelles ou encore les indemnités de travail.

Pourquoi et comment calculer le taux endettement ?

Le calcul du taux endettement vise à protéger la banque des éventuels non-remboursements du prêt. Plus le taux d'endettement s'élève, plus l'institution financière prend le risque que l'emprunteur ne puisse respecter le paiement de ses mensualités. L'institution financière peut également encourir un risque de poursuite judiciaire si elle a accepté d'accorder un prêt à une personne n'ayant pas les moyens budgétaires de souscrire à un crédit.

Le calcul du taux endettement concerne aussi la protection de l'emprunteur. En effet, le résultat du taux limite l'emprunteur et l'empêche d'accumuler trop de crédits et lui évite par la suite un surendettement.

Connaître au préalable son taux endettement permet à un emprunteur d'évaluer sa capacité financière. Il est également utile de connaître le taux d'endettement avant le rendez-vous avec la banque pour avoir un entretien plus serein. En général plus le taux des revenus est bas, plus le critère sur le taux d'endettement de 33 % sera appliqué de façon stricte. Certaines personnes avec une profession à faible risque peuvent dépasser le seuil.

Le taux endettement est calculé comme suit : (charge d'emprunt) * 100/ (revenus nets)

Le site de BoursedesCrédits met à disposition des internautes un simulateur de prêt immobilier afin qu'ils puissent vérifier leurs capacités de remboursement avant de s'engager.

Comment réduire son taux endettement ?

Comme le montre l'opération permettant son calcul, le taux endettement augmente avec les charges et baisse lorsque les revenus sont en hausse. Il est a prori plus compliqué de parvenir à une augmentation des revenus qu'à une diminution des charges. Donc la solution la plus accessible afin de baisser son taux d'endettement est d'influer directement sur les charges. Pour cela, une opération spécifique est particulièrement adaptée : le rachat de crédit, aussi appelé « regroupement de prêt ».

Le rachat de crédit est une opération financière dont le principe de fonctionnement est relativement simple. Elle consiste à rassembler tous les crédits à la charge de l'emprunteur en un seul et même prêt remboursé par le biais d'une seule et même mensualité qui est allégée tout comme le taux. En revanche, la durée de remboursement est elle plus longue.

A cet égard, BoursedesCrédits fait d'ailleurs partie des meilleurs courtiers experts en rachat de crédit en France. Nous comparons les offres de regroupement de pret des établissements bancaires pour vous proposer le plus adapté à votre besoin de financement. En vous aidant à baisser votre taux d'endettement, nous vous permettons également par conséquent de remplir les conditions favorables à l'octroi d'un pret immobilier par les banques.

>> Pour aller plus loin : 

• Les conseils à suivre pour faire face au surendettement immobilier
• Éviter le surendettement en trouvant le meilleur taux pour un rachat de crédit immobilier
• Anticiper le remboursement d'un prêt immobilier
• Le taux d'endettement maximum autorisé par les banques
• Crédit immobilier : l'importance du tableau d'amortissement