Taux et Simulateur de crédit immobilier avec la banque HSBC
Lorsque l'acquéreur d'un bien immobilier recherche l'offre de crédit qui lui convient, il doit procéder à la comparaison de deux voire trois propositions de différents établissements bancaires au minimum. La banque quant à elle dispose de son propre simulateur de pret immobilier HSBC.
Les taux des crédits immobiliers de la HSBC
La comparaison effective des offres de crédit doit mettre en relief quelques éléments indispensables comme le taux d'intérêt, les coûts de dossier, les frais de l'assurance, etc. L'opération est entièrement gratuite en ligne sur le site de BoursedesCrédits.
Voici les indices moyens des taux appliqués en 2017 par HSBC : pour les prêts immobiliers de 15 ans, le taux moyen est de 1,60 %. Il est de 1,89 % pour les prêts immobiliers de 20 ans, 2,20 % pour les prêts immobiliers à long terme de 25 ans, et de 2,70 % pour les prêts sur 30 ans.
- Taux moyens en fonction des produits
En rapport avec la nature du produit, de la demande de l'emprunteur et de son projet, la Banque HSBC peut être amenée à appliquer le type de taux de prêt immobilier adapté. Pour ce faire, la banque propose plusieurs types de taux débiteurs.
Tout d'abord, il y a le taux débiteur fixe. Il s'agit communément du taux appelé « fixe », dont la valeur ne peut être changée pendant toute la durée du prêt. L'avantage pour l'emprunteur est, ici, la possibilité de connaître dès le début de l'emprunt le coût total du crédit immobilier.
La Banque HSBC peut également appliquer à un prêt immobilier le taux débiteur révisable. Dans ce cas, celui-ci peut être indexé soit sur le taux Euribor 3 mois ou sur le taux Euribor 1 an. Si le taux révisable est indexé sur Euribor 3 mois, le taux appliqué sur le prêt sera fixe sur le premier trimestre du contrat avant d'être révisé tous les trimestres suivants, suivant les variations des cours de l'Euribor 3 mois, qu'ils soient à la hausse ou à la baisse. Toutefois, la variabilité du taux sur l'emprunt sera considérée si l'indice Euribor 3 mois varie également d'une façon positive ou négative de 0,10 %. Après répercussion de la hausse ou la baisse du taux sur le taux débiteur de son prêt immobilier, l'emprunteur a la liberté de choisir de moduler son prêt, soit en demandant une baisse ou une hausse des échéances ou de modifier la durée de remboursement du prêt. Toutefois, l'allongement maximal de la durée de remboursement ne peut pas excéder les 2 ans par rapport à la durée initialement convenue entre les parties. Par ailleurs, si le taux est indexé sur le taux Euribor 12 mois, la révision du taux débiteur se fera tous les ans. Là encore, la révision du taux sera effectuée si le taux de l'Euribor 12 mois enregistre lui-même une variation positive ou négative d'au moins 0,10 %. L'emprunteur peut également décider de moduler son prêt immobilier au niveau des échéances ou de la durée de remboursement du prêt.
La Banque HSBC propose également le taux d'intérêt révisable capé, indexé sur l'Euribor 12 mois. Dans ce cas, un taux débiteur fixe est appliqué sur le prêt pendant la première année du prêt. Ensuite, le taux d'intérêt sur le prêt sera révisé tous les ans en fonction de l'évolution du taux de l'Euribor 12 mois. Toutefois, contrairement au taux révisable classique, le taux révisable capé est plafonné. En effet, en cas de forte variation de l'Euribor, le taux révisé ne pourra être supérieur de 2 points par rapport au taux débiteur initialement appliqué sur le prêt immobilier. Par contre, l'emprunteur peut encore conserver sa liberté de moduler son prêt immobilier au niveau des échéances ou de la durée de remboursement.
Le taux révisable est plus risqué pour l'emprunteur que le taux fixe. À tout moment, HSBC accorde aux emprunteurs la possibilité de basculer en prêt à taux fixe s'ils ont souscrit un contrat à taux révisable classique ou capé.
- Taux moyens en fonction des critères de la banque
Différents paramètres entrent en jeu lorsque la banque calcule le taux d'intérêt appliqué sur un prêt immobilier. Tout d'abord, il faut comprendre que pour pouvoir accorder un emprunt à un particulier, la banque doit disposer de ressources. Pour cela, elle obtient de l'argent soit à partir des épargnes de certains de ses clients, soit, si les fonds d'épargne ne sont pas suffisants, des emprunts qu'elle effectue elle-même auprès d'autres banques, notamment la BCE. Comme il s'agit d'un emprunt interbancaire, celui-ci est également soumis à des taux d'intérêt qui sont, ici, les taux directeurs. Les taux directeurs sont ainsi les premiers facteurs déterminants du taux d'intérêt d'un prêt immobilier. Ensuite, la banque va prendre en compte le montant du taux directeur avant d'appliquer sa propre marge. En général, celle-ci est de 0,50 à 1,50 % en dessus du taux directeur. Dans son calcul pour le taux d'intérêt à appliquer sur le prêt immobilier, la banque prend en compte certains risques comme ceux sur l'incapacité de certains emprunteurs à rembourser leur dette. Elle prend également en compte la rémunération de ses agents et les différents coûts de fonctionnement de ses agences, et enfin, sa marge de bénéfice.
Vis-à-vis des emprunteurs, la banque va considérer en premier la capacité d'un client à rembourser effectivement son prêt. Ainsi, avant d'accorder le prêt immobilier, elle va analyser sous plusieurs angles le profil de l'emprunteur. Celui-ci prend en compte ses capacités financières compte tenu de ses revenus, son apport personnel, son comportement financier à partir de l'analyse de ses relevés de compte des trois mois précedents sa demande de prêt, le montant du reste à vivre après déduction de la mensualité, etc. La banque va également considérer la qualité et l'emplacement du bien immobilier faisant l'objet du financement ainsi que la durée du remboursement. Si les prêts à long terme sont jugés par la banque plus risqués que ceux à court terme, c'est surtout à cause des incertitudes qui peuvent prévaloir sur la capacité de l'emprunteur à rembourser son prêt. C'est pour cette raison que les prêts immobiliers à long terme sont sujets à des taux d'intérêt plus élevés. En général, il y a en moyenne une différence de 0,20 point entre les taux appliqués sur un prêt à long et à court terme.
- Taux revus la plupart du temps tous les mois
La révision de taux concerne notamment les prêts immobiliers à taux variables. La banque HCBS, propose des produits de prêts immobiliers dont la fréquence de révision est de trois mois ou un an. Par ailleurs, la variation mensuelle des taux d'intérêt concerne plus les calculs effectués par les banques pour fixer les taux d'intérêt sur les prêts immobiliers que ce soit pour les prêts à taux révisable ou pour ceux à taux fixe.
En effet, les mouvements à la baisse ou à la hausse des taux d'intérêt proposés pour les taux d'intérêt des prêts immobiliers dépendent en grande partie des marchés financiers. Si les taux sont en baisse sur les marchés, le même phénomène va être constaté sur les taux, et inversement. Les taux de référence utilisés par les banques pour fixer les taux d'intérêts sur les prêts immobiliers sont notamment l'Euribor et l'OAT. L'Euribor est la référence pour les prêts à taux variables, tandis que l'OAT est utilisé par les banques pour le calcul des taux fixes. L'Euribor est appelé "taux à court terme", tandis que l'OAT est le "taux à long terme" (OAT 10 ans).
Les emprunteurs peuvent trouver leur intérêt dans le suivi de la variation de ces taux par le fait qu'il leur est possible d'anticiper une hausse ou une baisse des taux d'intérêt pratiqués par les banques pour les prêts immobiliers. Toutefois, il faut considérer que la détermination des taux d'intérêt par les banques ne dépend pas uniquement des taux du marché, mais également de la concurrence, le profil de chaque emprunteur, ou encore de la politique commerciale de la banque. Actuellement, la baisse constante des taux (après une petite remontée en début d'année) est en lien avec le mouvement de baisse des taux de référence Euribor et OAT. En effet, au mois de juin, l'Euribor 12 mois était à -0,15 %, tandis que l'OAT était à 1,55 %. L'affichage des valeurs de l'OAT se fait tous les mois, tandis que l'indice Euribor est révisé toutes les trois semaines environ.
Pour le mois de juillet 2017, les taux d'intérêt moyens affichés par les banques proposant le prêt immobilier sont ainsi de :
- 0,55 % à 2,30 % pour les prêts immobiliers de 7 ans
- 0,80 % à 2,35 % pour les prêts de 10 ans
- 1,00 à 2,60 % pour les prêts de 15 ans
- 1,30 à 2,80 % pour les prêts de 20 ans
- 1,56 à 3,00 % pour les prêts de 25 ans
- et 1,85 à 3,55 % pour les prêts de 30 ans
- Les taux pour que les établissements s'adaptent à leurs objectifs
La fixation du taux d'intérêt sur un prêt immobilier est également fonction des objectifs de la banque. En effet, selon les contextes du moment ou de la stratégie commerciale adoptée par l'établissement, il se peut que celui-ci privilégie des profils emprunteurs précis plus que d'autres. Ainsi, si la banque veut surtout s'orienter vers la prospection de nouveaux clients, elle va proposer des taux plus bas pour les nouveaux arrivants et rendra plus difficiles les renégociations de crédit. Par contre, si elle s'oriente vers la fidélisation de ses clients, ce sera l'inverse. C'est également le cas si la banque privilégie les primo-accédants plus que d'autres profils emprunteurs. Dans ce cas, elle va surtout proposer les meilleurs taux aux emprunteurs plus aisés et plus âgés qu'aux jeunes emprunteurs.
Par ailleurs, la mise en place du taux d'intérêt dépend également de la nature commerciale de l'établissement. En effet, il faut savoir qu'il existe deux types d'établissements de prêts. Tout d'abord, il y a les banques de dépôt et il y a les établissements purs prêteurs.
Pour les banques de dépôt, le crédit immobilier fait partie d'une multitude d'autres produits et services qu'elles proposent. Souvent, ces établissements bancaires tirent peu de profit des contrats de crédit immobilier par rapport à leurs autres produits. Il s'agit ainsi d'un produit d'appel qui sert surtout à fidéliser et à attirer les clients. Une fois que ceux-ci ont souscrit à un prêt immobilier, la banque va ensuite les inciter à souscrire à d'autres produits comme l'épargne, le placement, etc. Dans la plupart des cas, les banques de dépôt réalisent la grande partie de leur bénéfice sur les autres produits plutôt que le prêt immobilier lui-même.
Pour les établissements purs prêteurs, ce n'est pas le cas. Souvent, ces institutions font la grande partie de leur bénéfice sur les prêts immobiliers et l'assurance. Étant donné qu'ils ne sont pas des établissements de dépôt, les emprunteurs ne sont pas obligés d'ouvrir leur compte bancaire au sein de l'établissement, qui n'a donc pas de produits dérivés. Par ailleurs, ces établissements, afin de satisfaire les demandes de financement de la part des particuliers, sont souvent obligés d'emprunter eux-mêmes de l'argent sur le marché. De ce fait, ils ont moins de possibilités de proposer des taux plus attractifs que les banques de dépôt. Toutefois, leur avantage principal par rapport aux banques de dépôt c'est qu'ils sont moins rigides.
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