Taux et Simulateur de crédit immobilier avec la banque ING
Si un emprunteur est bien conseillé, il procède à la recherche de son prêt immobilier en ligne. La simulation et la comparaison, comme sur le site d'ING et celui de BoursedesCrédits sont plus faciles sur la toile, au lieu de faire des déplacements incessants.
Les taux des crédits immobiliers d'ING
Taux moyens en fonction des produits
La Banque ING applique un taux fixe sur son offre unique de prêt immobilier. Le taux fixe a la caractéristique de ne pas varier pendant toute la durée du prêt. De cette manière, il est possible pour l'emprunteur de connaître à l'avance le montant total du crédit. Le principal avantage du taux d'intérêt fixe sur un prêt immobilier pour l'emprunteur est de donner la possibilité de maîtriser son budget au mieux, puisqu'il n'y a pas de surprise concernant les mensualités de remboursement. D'ailleurs, c'est pour cette raison que les prêts à taux fixes sont les plus prisés par les emprunteurs.
Certaines offres de prêt immobilier proposent également le taux variable proprement dit. Si ce type de prêt immobilier est beaucoup moins apprécié des Français, il peut s'avérer pourtant intéressant en début de prêt. Mais le prêt à taux variable est surtout handicapé par les risques auxquels l'emprunteur peut s'exposer. En effet, en cas de hausse importante des taux sur le marché, celui-ci peut voir son taux d'intérêt exploser. Toutefois, avec un prêt à taux variable capé, les risques peuvent être canalisés.
Par ailleurs, la Banque ING propose dans son offre de prêt immobilier un taux de 1,77 %. Il s'agit d'un TAEG. Concrètement, le TAEG est un taux qui inclut les frais de dossier, d'assurance, de garantie ainsi que tous les frais qui peuvent entrer dans le cadre de l'offre de crédit. C'est pour cela que le TAEG est l'élément essentiel pour la comparaison des offres entre elles puisqu'il permet d'évaluer rapidement le coût réel du crédit. Le taux proposé par ING figure parmi les plus attractifs du marché.
Par contre, la plupart des offres peuvent afficher le taux nominal du prêt. Il s'agit du taux de base du crédit qui n'inclut pas les différents frais comme le TAEG.
Taux moyens en fonction des critères de la banque
Si les banques peuvent fixer le taux d'intérêt d'un prêt immobilier en fonction de chaque produit, d'autres critères peuvent également entrer en jeu. Il s'agit de critères de base qui servent à toutes les banques pour fixer le taux d'intérêt d'un prêt immobilier. Tout d'abord, les banques prennent en considération les risques encourus sur une opération de prêt immobilier. Sur ce point, il est essentiel de comprendre que pour pouvoir accorder un prêt immobilier, la banque emprunte de l'argent auprès d'autres banques ou des banques centrales comme la BCE ou la Banque de France. Ainsi, comme tout emprunteur, elle doit respecter des échéances de remboursement. En accordant un prêt immobilier, la banque prend ainsi le risque de ne pas être remboursée par l'emprunteur et de ne pas pouvoir, à l'inverse, respecter ses engagements envers les emprunts qu'elle a effectués. Ainsi, pour minimiser les risques auxquels elle s'expose, la banque se doit d'analyser en détail le profil de l'emprunteur, notamment sur sa capacité réelle à rembourser. Du côté de l'emprunteur, s'il veut augmenter ses chances d'obtenir un prêt immobilier, il doit présenter à la banque toutes les garanties nécessaires afin de prouver qu'il est dans la capacité de rembourser ses dettes.
Par ailleurs, la banque se base en général sur quelques indicateurs pour évaluer les risques encourus sur le prêt immobilier. Tout d'abord, elle estime souvent que plus la durée de remboursement est longue, plus les risques que l'emprunteur ne puisse pas rembourser le prêt sont élevés. Par ailleurs, elle estime également que si l'emprunteur a conclu plusieurs prêts en même temps, il est susceptible de ne pas pouvoir rembourser le prêt immobilier. Par contre, le risque pour la banque sera moindre lorsque l'apport personnel de l'emprunteur sur un prêt immobilier sera élevé.
La banque peut considérer une multitude d'autres indicateurs pour évaluer les facteurs de risque sur un profil emprunteur. Cela peut être tout autant le décès d'un proche parent de l'emprunteur, des cas de défauts de paiement, l'existence d'un contrat d'assurance-vie, d'un héritage, etc. Tous ces facteurs peuvent amener la banque à accepter ou refuser l'octroi d'un prêt au bénéfice de l'emprunteur. En général, la banque prend en compte la gestion des actifs-passifs (GAP) par l'emprunteur pour évaluer le risque et appliquer un taux d'intérêt adapté à la situation de l'emprunteur. Il s'agit notamment de la façon dont varient les revenus de l'emprunteur sur une période concernée.
La banque détermine également le taux d'intérêt sur le prêt en fonction du coût des ressources qu'elle mobilise pour l'opération. Il s'agit des coûts de refinancement, les frais de fonctionnement et la prime de risque. Le coût de refinancement représente le coût de l'emprunt effectué par la banque auprès des banques centrales, des investisseurs, ou de ses pairs, entre autres. En général, c'est la BCE qui accorde le plus d'emprunts aux banques, ce qu'on appelle des "facilités". La raison en est qu'en contexte de baisse des liquidités, les autres entités hésitent à prêter de l'argent aux banques. D'ailleurs, actuellement, le taux d'emprunt concédé par la BCE aux banques est de 0 %. Ce qui explique en grande partie la baisse des taux d'intérêt sur les prêts immobiliers. Ainsi, le taux appliqué par la banque sur le prêt immobilier est en partie établi en fonction de la provenance des fonds qu'elle a empruntés. C'est une fois qu'elle a considéré tous ces facteurs de risque et de fonctionnement qu'elle applique sa marge commerciale qui comprend sa marge bénéficiaire sur le taux d'intérêt.
Taux revus la plupart du temps tous les mois
La Banque ING applique un taux fixe sur son prêt immobilier. ING ne propose pas, ainsi, les taux révisables et mixtes.
Toutefois, les calculs du taux fixe et du taux révisable se basent sur les contextes du marché financier. En effet, pour calculer la valeur du taux fixe, les banques se basent sur les valeurs de l'OAT 10 ans (obligations assimilables au trésor) qui sont revus tous les mois, ou du TEC 10 (taux de l'échéance constante à 10 ans). Dans ce cas, les banques qui proposent des prêts immobiliers émettent des "covered bonds" ou obligations foncières. En obtenant des fonds de ces obligations, elles les immobilisent pendant une longue période. Cette opération est risquée pour la banque, qui pour se protéger, émet un taux d'intérêt plus élevé que celui appliqué sur les instruments financiers à court terme. Par ailleurs, la valeur du taux à court terme est également conditionnée par les règles du marché. Autrement dit, une demande forte des obligations débouche forcément sur la baisse des taux fixes. Actuellement, les obligations font l'objet d'une forte demande sur les marchés financiers, du fait qu'elles sont moins risquées que les autres placements.
Les prêts à taux révisables sont moins courants sur les prêts immobiliers proposés sur le marché actuellement. Ceci s'explique par le fait que les taux fixes sont actuellement très bas. Le calcul du taux révisable se base sur l'indice Euribor, qui est l'indice de base des taux pratiqués par les banques lorsqu'elles se prêtent de l'argent. Ce taux est renouvelé chaque mois, trimestre ou année. Ainsi, la révision du taux pour les offres de prêts immobiliers qui proposent le taux révisable est fonction de la variation de l'Euribor. Celui-ci peut ainsi être revu à la baisse ou la hausse. C'est pour cela que, pour l'emprunteur, contracter un prêt à taux révisable est plus risqué. Par contre, les banques proposent souvent un prêt immobilier à taux révisable capé ou flooré. Le taux révisable capé est assorti d'un plafonnement de la hausse du taux. Un taux révisable capé 2, par exemple, ne pourra pas évoluer à la hausse à plus de 2 % du taux de référence du prêt. Si celui-ci est à 3 %, le taux maximal applicable sur le prêt immobilier sera ainsi de 5 % au maximum. Le taux révisable flooré est à l'inverse de ce principe. Si le taux de référence du prêt immobilier est de 3 %, par exemple, avec un taux flooré 2, la valeur à la baisse du taux ne pourra jamais être inférieure à 1 %.
Taux pour que les établissements s'adaptent à leurs objectifs
La banque fixe également le taux d'intérêt sur le crédit immobilier en fonction de ses objectifs et de la politique commerciale. Sur ce dernier point, les emprunteurs qui sont concernés par la stratégie commerciale de la banque seront avantagés par un taux bas plus que d'autres profils. Ainsi, si l'établissement bancaire ne privilégie pas les primo-accédants, il va privilégier les profils emprunteurs aisés et plus âgés. Les jeunes accédants seront ainsi soumis à un taux moins abordable. Ainsi, en-dehors de tous les critères établis, la banque va appliquer le taux en fonction du dossier présenté par l'emprunteur, son profil et selon les objectifs propres de la banque.
Par ailleurs, la mise en place d'un taux immobilier dépend également de la nature commerciale même de la banque, en fonction de laquelle elle va donner une importance plus particulière à son offre de prêt immobilier. En effet, il faut comprendre qu'il y a deux types d'établissements qui proposent généralement les prêts immobiliers. Il y a, tout d'abord, les banques de dépôt, et ensuite, il y a les établissements dits "purs prêteurs".
Les banques de dépôt réclament à leurs clients la domiciliation de leurs comptes bancaires en leur sein. Généralement, les banques de dépôt, en plus du crédit immobilier, proposent plusieurs autres produits financiers, notamment en matière de placement, d'épargne, d'assurance, etc. Pour ces établissements, le prêt immobilier constitue plus un produit d'appel. Elles ne fondent pas leurs revenus sur ce type de produit. Il s'agit, en tout et pour tout, d'un produit de fidélisation. Par conséquent, les banques de dépôt ont la possibilité d'accorder des taux d'intérêt plus attractifs sur les prêts immobiliers. Pour atteindre leurs objectifs commerciaux, les banques de dépôt incitent les emprunteurs immobiliers à souscrire à d'autres produits comme le placement financier ou l'assurance-vie, entre autres.
Par contre, les établissements purs prêteurs immobiliers fondent la grande partie de leur activité et de leurs bénéfices sur les offres de prêts immobiliers et l'assurance. Ils ont ainsi une moindre marge de manoeuvre par rapport aux banques de dépôt. D'ailleurs, ils n'invitent pas leurs clients à ouvrir un compte chez eux. Par ailleurs, les établissements purs prêteurs sont généralement obligés de s'endetter eux-mêmes pour pouvoir satisfaire les demandes de prêts immobiliers. Ils sont ainsi plus exposés aux fluctuations du marché en matière de taux. Ces établissements ne peuvent pas généralement proposer des taux plus attractifs que ceux pratiqués par les banques de dépôt. Par contre, ils proposent souvent un service beaucoup plus souple.
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