Taux et simulateur de crédit immobilier avec Groupama Banque
Connaître le taux d'emprunt constitue la première étape de la souscription à un prêt immobilier. Plus le taux est bas, plus le financement est intéressant. Quels sont les taux d'intérêt en vigueur chez Groupama Banque actuellement ?
Les taux des crédits immobiliers de Groupama
- Taux moyens en fonction des produits
La banque Groupama distribue uniquement des crédits immobiliers à taux fixes. Le taux d'intérêt fixe a l'avantage de la sécurité, étant donné que l'emprunteur a l'avantage de connaître dès le début du contrat le coût total de son crédit ainsi que les montants des mensualités.
Un prêt immobilier à taux fixe est le type de crédit le plus sollicité par les Français pour financer leurs projets immobiliers. Un prêt à taux fixe est remboursé sur une durée de 5 à 30 ans. Toutefois, on observe que la durée moyenne des contrats à taux fixe est de 20 ans. La fixation d'un taux de crédit immobilier par la banque est fonction de quelques facteurs. Tout d'abord, le taux appliqué sur un crédit à taux fixe dépend de la durée de remboursement du crédit lui-même. Plus la durée est longue, plus le taux d'intérêt appliqué sera élevé. Choisir la durée de son prêt est ainsi primordial afin de bénéficier d'un taux fixe plus abordable. Par ailleurs, la fixation du taux de crédit à taux fixe dépend également de l'apport personnel de l'emprunteur. Plus il est élevé, plus l'emprunteur aura la capacité de négocier un taux plus bas. Pour cela, il est conseillé d'apporter au moins 20 % du montant de l'opération de financement du projet pour apport personnel afin de pouvoir négocier auprès de la banque. La valeur du taux d'intérêt fixe est également déterminée selon la localisation géographique du bien concerné. En effet, la plupart des établissements bancaires laissent une certaine liberté à leurs agences régionales qui vont ensuite appliquer des taux différents en fonction des contextes du marché dans chaque région. Enfin, critère important, le taux d'intérêt est fixé selon le profil emprunteur. Ce facteur est déterminé selon la situation professionnelle de l'emprunteur, de son âge et de son niveau de revenus. Les banques prennent fortement en compte les éléments composant le profil emprunteur étant donné que le crédit immobilier est en général un produit à faible marge pour elles. Le profil emprunteur doit ainsi répondre à plusieurs critères de la banque pour que la demande de prêt soit éligible. Pour le mois d'août 2017, les taux des crédits immobiliers à taux fixe varient en moyenne de 0,65 % à 1,96 % pour les prêts de 7 à 30 ans, pour les excellents profils emprunteurs. Par ailleurs, les taux maximums se situent entre 1,10 % et 2,65 % également pour les prêts de 7 à 30 ans.
Parallèlement aux taux fixes, les banques peuvent également proposer les taux d'intérêt semi-fixes. Ils sont surtout proposés aux emprunteurs qui comptent revendre leur bien immobilier après 5 à 10 ans de contrat. Ainsi, le taux appliqué est fixe pour ces périodes pour devenir variable pour le reste de la durée de remboursement. Sinon, les banques proposent les prêts à deux lignes de crédit (lissage de prêt). Il s'agit d'un moyen efficace pour obtenir un taux moyen plus bas. Pour ce type de prêt immobilier, les deux parties conviennent de diviser le prêt en deux parties, l'une à durée courte et l'autre à durée plus longue. La première partie du prêt va ainsi bénéficier d'un taux d'intérêt plus abordable que ce soit pour le capital de prêt ou pour l'assurance. Toutefois, les frais de garantie peuvent augmenter.
À part les crédits immobiliers à taux fixes, les banques proposent également les prêts à taux variables. Ces types de prêts sont actuellement moins courants, car ils n'attirent plus assez les emprunteurs à cause de la faiblesse des taux. Certains établissements financiers ont même cessé de les proposer. Toutefois, le mouvement haussier à venir des prêts à taux fixes pourrait remettre à jour l'intérêt des banques et des emprunteurs au profit du prêt à taux variable.
Le crédit immobilier à taux variable a pour principale caractéristique d'être soumis à un taux d'intérêt qui peut changer en fonction aux variations du taux moyen sur le marché financier. En général, le taux moyen est fixé selon les variations de l'indice Euribor sur le marché européen. Si celui-ci connaît une hausse, le taux appliqué sur le contrat de crédit va également connaître une hausse, et inversement. Pour un prêt immobilier à taux variable, l'emprunteur n'a pas la possibilité de connaître le coût total du crédit à l'avance.
Le prêt immobilier à taux variable est plus risqué, même si l'emprunteur peut bénéficier d'une éventuelle baisse des taux. En effet, si le mouvement des taux sur le marché financier est en forte hausse, cela pourrait le sanctionner fortement, étant donné que le taux sur son crédit immobilier va connaître le même sort. Pour parer à tout cela, les banques proposent souvent les crédits immobiliers à taux variable capé.
Le prêt immobilier à taux variable capé fonctionne par le plafonnement du taux d'intérêt applicable à la hausse sur le prêt. Ainsi, si le taux d'intérêt initial est de 3 %, par exemple, et que le taux variable est capé 1 %, le taux appliqué ne pourra dépasser les 4 % en cas de variation à la hausse des taux sur le marché. Ainsi, par rapport à un prêt à taux variable classique, ce type de taux présente une meilleure sécurité pour l'emprunteur. Toutefois, son principal inconvénient reste la possibilité de variation des mensualités d'une année à une autre, voire moins.
- Taux moyens en fonction des critères de la banque
La fixation du taux d'intérêt dépend également des critères propres à la banque. En général, ceux-ci sont inconnus du grand public, même si ils sont généralement les mêmes pour la plupart des établissements.
Tout d'abord, la fixation du taux d'intérêt dépend de la politique commerciale de la banque elle-même. En effet, selon le type de clientèle qu'elle veut attirer, le meilleur taux d'intérêt peut être proposé à certains emprunteurs, plus qu'à d'autres. Par exemple, si la banque veut attirer les primo-accédants, elle va surtout leur proposer des taux d'intérêt plus bas que pour les autres profils emprunteurs. En règle générale, la banque va proposer les meilleurs taux aux emprunteurs aisés et plus âgés.
Par ailleurs, les banques fixent le taux d'intérêt selon les lois du marché et en fonction de leurs propres besoins. Tout d'abord, il faut comprendre que la fixation d'un taux d'intérêt ressemble en plusieurs points à un processus industriel. En effet, pour pouvoir satisfaire les demandes de crédits immobiliers, les banques vont devoir acheter des matières premières, en l'occurrence de l'argent, sous forme d'emprunt. En empruntant cet argent à un tiers, notamment auprès d'autres établissements bancaires ou après des banques centrales (BCE, Banque de France), elles doivent rémunérer l'emprunteur, en général au taux du marché. Sur ce point, si les taux moyens appliqués par les banques sont actuellement à leur plus bas niveau historique, c'est que le taux d'emprunt appliqué par la BCE (taux directeur) est à 0 %. Ensuite, les banques vont transformer les emprunts qu'elles ont effectués en prêts immobiliers au profit des emprunteurs. C'est à ce moment-là qu'elles vont appliquer leurs marges, en général de 0,50 à 1,50 % au-dessus du taux du marché.
Le calcul de la marge est fonction de certains critères stricts de la part de la banque. Ils sont différents en fonction du fait qu'il s'agisse d'un prêt à taux fixe ou d'un prêt à taux variable. Pour le prêt à taux fixe, la banque va fixer sa valeur à partir d'un taux d'emprunt à long terme du marché financier. Il s'agit du taux OAT 10 ans. Dans ce cas, les banques émettent des obligations foncières grâce auxquelles elles obtiennent des fonds qui sont immobilisés pendant une longue période, de 15 ans au minimum. Le risque pris par les banques pour cette opération est converti en taux d'intérêt, généralement plus élevé que ceux affichés par les instruments financiers. C'est ce taux de risque que les banques appliquent sur les prêts immobiliers. C'est le coût du risque. Toutefois, le coût du risque est calculé différemment selon les banques. Il s'agit même d'un secret de métier pour la plupart d'entre elles. C'est en fonction de ces calculs que certains établissements peuvent proposer des taux plus bas ou plus hauts que d'autres. En général, le calcul des risques réalisés par les banques considère les profils emprunteurs sur la base de diverses statistiques liées à leur âge, leur sexe, la situation professionnelle, etc.
Par ailleurs, le taux fixe des obligations qui est caractérisé par les taux OAT est également régi par les règles du marché. Si la demande en obligations est forte sur le marché, les taux seront plus bas. Étant donné que les obligations sont des placements financiers à faible risque selon les investisseurs, elles sont très recherchées, tirant vers le bas les taux d'emprunt immobilier, ce qui explique en partie la situation actuelle.
En ce qui concerne la fixation des taux d'intérêt variables, à l'inverse des taux fixes qui sont calculés sur la base d'un taux à long terme, ils sont calculés à partir de taux à court terme. En général, il s'agit de l'indice Euribor qui est l'expression du taux d'intérêt pratiqué par les banques lorsqu'elles s'empruntent entre elles. La variation du taux Euribor se fait sur un délai plus court, d'un mois à un an. La courte durée des placements des liquidités sur le marché explique la variation à court terme de l'Euribor. Ce qui impacte également les taux pratiqués sur les contrats de crédit immobilier à taux variable. Toutefois, si le prêt à taux variable est perçu comme étant plus risqué, le taux proposé sur un tel prêt est généralement plus bas que pour un prêt à taux fixe, étant donné que la valeur de l'Euribor est généralement plus basse que celle de l'OAT 10 ans. Toutefois, la tendance baissière des taux variables est en lien avec la faiblesse du taux directeur de la BCE, actuellement à 0 %. Le risque pour les contrats à taux variable est ainsi que celui-ci connaîsse une hausse.
- Taux revus la plupart du temps tous les mois
Les taux de référence pour la fixation des taux fixes ou révisables sont effectivement revus tous les mois. Il s'agit des taux OAT et Euribor. L'observation de la variation de ces taux mensuels aide les banques à appliquer ou à proposer les taux de prêt immobilier à leurs clients.
Par ailleurs, l'observation de leur évolution peut également profiter à l'emprunteur. En effet, cela peut lui permettre d'anticiper une éventuelle hausse ou baisse des taux sur le marché et de se décider à contracter un prêt immobilier ou pas. Toutefois, la variation des taux courts comme l'Euribor ou longs comme l'OAT 10 ans ne suffit pas pour avoir une idée plus précise de l'évolution des taux proposés par les banques. En effet, d'autres facteurs peuvent être considérés pour prévoir l'évolution des taux d'intérêt, notamment l'évolution du contexte concurrentiel entre les banques ou les efforts commerciaux consentis par les établissements bancaires. Toutefois, pour avoir une idée sur les taux moyens pouvant être pratiqués par les banques, il suffit de prendre la valeur de l'indice de taux de référence Euribor ou OAT du mois, ajoutée de 0,50 à 1,10 %. Pour le mois d'août, on observe une légère hausse des taux OAT et Euribor.
- Taux pour que les établissements s'adaptent à leurs objectifs
Chaque banque a ses propres objectifs commerciaux, en fonction desquels elle détermine l'importance que représente l'offre de prêt immobilier à ses yeux. Dans la plupart des cas, le prêt immobilier est un produit d'appel. C'est-à-dire que les banques l'utilisent pour attirer de la clientèle. Toutefois, c'est n'est vrai que pour les banques de dépôt. En effet, ces types d'établissements, qui incitent leurs clients à domicilier leurs revenus dans la banque, utilisent le prêt bancaire comme un produit pour attirer de nouveaux clients. Une fois que ceux-ci souscrivent à un crédit immobilier, souvent présenté avec des conditions très attractives, notamment avec un taux bas, la banque va leur présenter d'autres produits sur lesquels elle fonde la grande partie de ses bénéfices. IL peut s'agir de placements financiers, de solutions d'épargne, d'assurance, etc.
Par ailleurs, il existe un autre type d'établissement bancaire qui propose le prêt immobilier. Il s'agit des établissements purs prêteurs. Ils sont différents des banques de dépôt, justement, parce qu'ils n'exigent pas la domiciliation salariale de la part de leurs clients. Pour ces établissements, le prêt immobilier assure l'essentiel de leurs bénéfices. D'ailleurs, pour pouvoir satisfaire les demandes de crédits immobiliers, ils doivent eux-mêmes s'endetter auprès d'autres institutions, moyennant le paiement d'un taux d'intérêt du marché. Ces établissements ont moins de possibilités pour proposer un taux d'intérêt plus attractif que les banques de dépôt, car leurs marges de manoeuvre financières sont moins importantes. Toutefois, elles ont la particularité de proposer des crédits immobiliers plus souples.
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