Qu'est-ce que la valeur locative ?
Comment vendre un bien immobilier ? La valeur locative d'un bien immobilier représente le montant que le propriétaire percevrait dans le cadre de sa mise en location sur un an, et ce, dans les conditions normales de location. En quelque sorte, elle représente la fiche d'identité d'un bien immobilier et est établie par l'administration fiscale, notamment pour déterminer le montant de la taxe foncière.
La valeur locative, qu'est-ce que c'est et quelle est son utilité?
La valeur locative est évolutive et peut être modifiée tous les ans, selon les améliorations et les évolutions de l'état du bien en question, qu'il soit déjà loué ou non. Si vous avez ajouté des aménagements supplémentaires au bien tels que des chambres en plus, une terrasse ou une piscine, la valeur locative évoluera également après que vous ayez déclaré les modifications apportées.
La valeur locative est utile dans deux cas distincts:
- Pour définir le montant du loyer en cas de mise en location
- Pour aider l'administration fiscale à déterminer le montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière du bien, qu'il soit déjà construit ou encore en cours de construction.
Comment calculer la valeur locative ?
Tout d'abord, il faut que vous sachiez qu'il n'est pas du tout possible d'évaluer soi-même la valeur locative de sa maison. La définition du montant implique des données soumises à l'appréciation de l'administration fiscale : des correctifs, la fixation d'un loyer théorique cadastral... Ce que vous pouvez savoir, par contre, c'est que la valeur locative sera évaluée selon plusieurs critères :
- La zone géographique
En fonction de la situation géographique (en plein centre-ville, dans une rue passante, un quartier attractif, à proximité des transports...), la valeur peut varier
- La catégorie de l'habitation
Les habitations sont classées en 8 catégories selon le niveau de standing, l'architecture, la qualité de la construction, la distribution du local et les équipements. La catégorie 1 fait alors référence aux logements très cotés et la catégorie 8 aux logements très vétustes et insalubres. La plupart des biens se situent entre les catégories 3, 4, et 5. C'est à la commission communale d'attribuer la catégorie correspondante à votre logement. D'autres catégories permettent aussi de classer les biens selon leur utilité : locaux d'habitation, locaux commerciaux et établissements industriels.
La superficie de l'habitation
Pour calculer la valeur locative, c'est la surface au sol qui est prise en compte, quelle que soit la hauteur du plafond. Chaque pièce est prise en compte que ce soient les pièces classiques telles que le salon, la cuisine, la salle d'eau, les annexes (comprenant l'entrée, le couloir, les rangements, etc.), mais aussi les dépendances : cave, terrasse, véranda, grenier, etc.
- Le confort de l'habitation
Les éléments de confort en état de marche contribuent également à évaluer la valeur locative. Ils sont convertis en m² (exemple : 2 m² pour le gaz, 2 m² pour l'électricité, 5 m² pour la baignoire, 2 m² pour chaque élément de chauffage par pièce, etc.). Dans la mesure où le logement compte des dépendances, faisant ou non l'objet d'une évaluation distincte de leur surface, leurs éléments de confort seront également pris en compte selon le même principe.
Étant donné que les valeurs locatives fixées par le fisc, non réactualisées, ne reflètent plus la réalité du marché actuel, elles ne sont plus cohérentes avec les valeurs locatives réelles. En effet, la dernière actualisation des valeurs locatives date du 1er janvier 1978. Le gouvernement a décidé de procéder à une réactualisation de la valeur locative au m² qui se fera inévitablement à la hausse, d'où une augmentation des impôts fonciers dans la plupart des cas.
En tant que propriétaire, vous avez le droit de consulter la fiche d'évaluation de la valeur locative cadastrale à la mairie. Vous pouvez également contester la catégorie dans laquelle a été classée votre habitation.
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