Plus-value immobilière terrain constructible : exonération en zone tendue à partir de 2018
Les propriétaires d'un terrain à bâtir en zone tendue bénéficient depuis le 1er janvier 2018 d'une nouvelle exonération sur les plus-values immobilières. Les terrains destinés à l'édification ou à la reconstruction vont bénéficier d'un abattement de 70% et jusqu'à 85 %, sur les plus-values,sous certaines conditions. Zoom sur cette nouvelle mesure au bénéfice des propriétaires de terrains constructibles.
Généralité sur la plus-value d'un terrain constructible
Lorsqu'un propriétaire foncier décide de vendre un terrain où il est possible de bâtir un édifice, la plus-value immobilière entre en scène. En règle générale, le propriétaire vend son terrain plus cher que le prix auquel il l'a acquis, il réalise de fait une plus value sur la vente.
Le calcul de cette plus-value sur un terrain consiste ainsi à enlever du prix de vente le prix lié à l'achat du terrain. Le montant est positif lorsque le prix de vente est supérieur au prix consenti au moment de l'achat. Le terme de « plus-value » prend ici tout son sens.
Aujourd'hui, il devient pour les promoteurs immobiliers de plus en plus difficile de trouver un terrain à bâtir bien situé dans la plupart des grandes agglomérations françaises ou les villes très recherchées, ce qui a entraîné une hausse moyenne de 71 % sur les prix des terrains constructibles dans ces villes ces 10 dernières années. En fait, les propriétaires fonciers ont du mal à vendre leurs terrains constructibles ou préfèrent les léguer à leurs descendants. Suite à ce constat, l'État cherche à faciliter la libération de terrains, via des incitations fiscales généreuses, comme un abattement sur la plus-value sur les terrains vendus.
Les conditions requises
Pour pouvoir profiter de cet abattement exceptionnel, les terrains vendus doivent se trouver dans des villes classées en zones tendues classées A et Abis. L'exonération concerne les terrains constructibles destinés à accueillir des logements collectifs. Pour bénéficier de cette nouvelle mesure, le compromis de vente doit être signé entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020. La vente effective devra par ailleurs intervenir le 31 décembre de la seconde année suivant celle de la signature du compromis de vente, au plus tard.
L'octroi de cette exonération de taxation de la plus-value est également conditionné à l'engagement de la part de l'acquéreur de faire construire des logements collectifs sur le terrain en question. Cela dernier va en effet devoir faire construire dans les 4 ans qui suivent la vente. De plus, la surface construite devra être égale à 90% au minimum par rapport à la surface maximale qui est acceptée par les normes locales d'urbanisme.
La réduction fiscale sur la plus value s'élève à 70%, dans le cadre de la construction de logements collectifs, mais celle-ci peut monter jusqu'à 85%, à condition que le cessionnaire s'engage à bâtir des logements intermédiaires ou sociaux. Les textes précisent également que cet abattement ne sera pas concédé si le terrain est vendu à un membre de la famille, comme le partenaire, le conjoint, le concubin, un descendant ou un ascendant.
Un abattement sur la plus-value d'un terrain à bâtir
Pour inciter les propriétaires fonciers à mettre leurs terrains constructibles en vente, le gouvernement propose un abattement sur les plus-values. Il est spécifique aux compromis de vente conclus jusqu'à fin de l'année 2020. Ce dispositif est composé par deux sortes d'abattements fiscaux sur la plus-value.
L'exonération s'élève à 85 % pour une vente favorisant la construction de biens sociaux et/ou intermédiaires. Et enfin, un abattement à 70 % se rapporte à une vente qui favorise la réalisation de logements dits libres.
Il est aussi à noter que cette exonération fiscale concerne en priorité les zones tendues, dont A, A bis et B1. Quant au reste du territoire, l'abattement fiscal sera axé uniquement sur la taxe sur le revenu. Ainsi, aucun abattement fiscal ne sera appliqué sur les impôts sociaux hors zones tendues. Il est à noter que l'abattement des plus-values, pour des prélèvements sociaux, n'est acquis qu'après seulement 30 ans de propriété du terrain. De fait, si le terrain ne fait pas l'objet d'une construction de logements collectifs dans le délai des 4 ans stipulé dans l'acte de vente, le nouveau propriétaire du terrain sera sanctionné puisqu'il est à l'origine de l'engagement de construction.
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