Visualiser l'évolution du marché immobilier grâce à la courbe de Friggit

Ingénieur général au CGEDD, le Conseil général de l'environnement et du développement durable, Jacques Friggit a conçu une courbe destinée à la visualisation de l'évolution du marché immobilier. La courbe friggit est calculée en fonction du rapport entre l'indice du prix des logements et le revenu perçu par les ménages français. Comment est défini cet indice ? Que dévoile concrètement la courbe de Friggit ? Le point sur cette courbe importante lors de votre démarche de demande de pret immobilier.

Les indices des prix de l'immobilier : leurs origines et leurs limites

L'indice des prix a pour fonction de mesurer l'évolution des prix des logements entre 2 trimestres consécutifs. Sur le territoire français, il existe une multitude d'indices proposés par différents acteurs du marché de l'immobilier: sites d'annonces immobilières, notaires, établissements bancaires, agences immobilières, etc. Force est de constater qu' ils ne sont pas totalement indépendants. En effet, il n'est pas évident d'avoir une vision réelle et objective de l'évolution des prix des maisons et des appartements.

Certains sites d'annonces célèbres fournissent des indices calculés en fonction des prix de présentation et non des prix de vente des logements. Le montant du prix de présentation est librement fixé par le vendeur. Cette proposition de tarif sera intégrée à l'annonce. Dans l'optique d'avoir une marge de manoeuvre lors de la négociation, le montant réel fixé par le propriétaire-vendeur sera surestimé. De son côté, le prix de vente représente la véritable somme inscrite sur le compromis de vente. Or, il peut exister un écart important entre ces différents tarifs. Et pourtant, les indices proposés par les sites d'annonces immobilières sont généralement communiqués par les médias.

Les agences immobilières, quant à elles, utilisent uniquement leurs propres données statistiques pour calculer leurs indices. Ainsi, ces dernières offrent une vision très déformée du marché de l'immobilier. Bien qu'il ne soit pas parfait, l'indice proposé par les notaires est le plus pertinent. Pour que cet indice soit parfaitement fiable, il est indispensable que les notaires enregistrent et publient chaque transaction immobilière réalisée sur le territoire français. Toutefois, cette procédure n'est pas obligatoire. Par ailleurs, certains chiffres n'ont pas été publiés officiellement. C'est notamment le cas pour les données du second trimestre de l'année 2009.

Savoir interpréter la courbe de Friggit

Le deuxième facteur utilisé pour concevoir une courbe friggit est le revenu perçu par les ménages français. En effet, il est indispensable que la situation financière des acquéreurs soit stable pour que le marché de l'immobilier se porte bien. Ainsi, la courbe de Friggit permet d'évaluer la santé de ce dernier. Le ratio de l'indice des prix rapporté aux revenus des ménages est indiqué sur l'axe des ordonnées du graphique. De son côté, l'axe des abscisses affiche les années. Généralement, le graphique est constitué de 3 courbes. La première montre l'évolution moyenne des prix de l'immobilier au niveau national. Les autres courbes, quant à elles, représentent le marché parisien et provincial. Il existe une grande différence entre ces deux marchés.

Un autre élément est à prendre en compte pour bien analyser chacune de ces courbes. Il s'agit du tunnel de Friggit. Durant ses travaux de recherche, l'économiste Jacques Friggit a constaté que le rapport entre le prix des logements et le revenu des ménages se trouvait principalement dans un intervalle précis, entre 0,9 et 1,1 sur l'axe des ordonnées. Par ailleurs, il peut arriver que les courbes de Friggit sortent par le haut de ce tunnel. Ce qui se traduit par la formation d'une bulle immobilière. Mais que représente-t-elle ? Concrètement, il s'agit d'une hausse rapide de la valeur des logements. Ce graphique a permis notamment de mettre en évidence l'ampleur de la bulle immobilière de 1991. De plus, les courbes ont dévoilé que les prix des biens immobiliers ont augmenté depuis l'an 2000 et ont atteint un pic à la fin de l'année 2007. D'autres courbes sont également proposées par l'équipe de recherche de Jacques Friggit. Il existe notamment un graphique dévoilant le pouvoir d'achat immobilier des ménages français. A en croire les derniers chiffres de la courbe, les prix de l'immobilier actuels seraient trop élevés et il faudrait s'attendre à une baisse des prix dans les années à venir pouvant atteindre les 35 %.