Zoom sur le calcul des charges locatives

Zoom sur le calcul des charges locatives

Comment vendre un bien immobilier ? En matière de location, les charges locatives correspondent aux frais supplémentaires que le propriétaire est en droit de demander en plus du montant du loyer. Le calcul varie suivant le type de contrat de location. La réalité est que le montant des charges locatives peut être source de conflits. Il est préférable d'être informé sur les détails concernant le fonctionnement de ces charges peut éviter cette éventualité.

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Le calcul des charges locatives varie suivant le contenu du bail

Avant de procéder au calcul des charges locatives, il convient de préciser que deux types de charges sont applicables: les frais des éventuels travaux de réparation locative à la charge du locataire et qui concernent l'entretien courant du logement et les charges récupérables. Ces dernières concernent les charges que le propriétaire paie durant l'année, et que le locataire rembourse en fonction de la durée du bail, elles concernent les dépenses relatives à l'entretien des parties communes, les dépenses de chauffage collectif, etc...

Deux différents régimes d'affectation sont ensuite possibles en matière de calcul des charges locatives, selon que le logement soit loué vide ou meublé :

Pour une location non meublée, le calcul des charges locatives s'effectue en prenant en compte le montant des dépenses engagées dans le courant de l'année écoulée. Cette évaluation est appelée "calcul des charges locatives au réel". Pour un logement meublé, le propriétaire peut choisir entre l'application d'un régime au réel ou forfaitaire. Un régime est dit forfaitaire lorsqu'un montant est fixé avec l'accord du locataire et du propriétaire lors de la signature du bail. Notez que lorsque le régime réel est appliqué, une éventuelle régularisation des charges est possible à chaque fin d'année. Cette régularisation ne peut être appliquée dans le cas d'un régime forfaitaire.

Procéder au calcul des charges locatives

Le calcul des charges diffère en fonction du régime choisi.

Dans le cadre de l'application du régime réel, le propriétaire prend en compte du montant des dépenses engagées dans l'année écoulée. Pour obtenir le montant de cette charge, il devra s'adresser au syndic de copropriété et demander le décompte individuel des charges, publié durant la dernière réunion de l'Assemblée nationale de copropriété. Ces charges comprennent aussi bien les frais de réparation que les charges récupérables par exemple les frais du gaz et de l'électricité, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les frais d'entretien des parties communes. 

Dans le cadre de l'application du régime forfaitaire, les charges locatives sont obtenues par le calcul de la totalité de toutes les charges imputables au locataire ou «provisions pour charges». Pour éviter le conflit, la décision du montant des charges mensuelles provisionnelles devra être soumise à l'accord du locataire et du propriétaire avant la signature du contrat de location.

Quand et comment régulariser les charges locatives ?

Chaque fin d'année, le propriétaire reçoit le décompte des charges dépensées par le syndic de copropriété. Une demande de régularisation peut être opérée si le propriétaire constate un trop-perçu ou un manque à payer sur ce décompte. En cas de manque à payer, le locataire a le droit de demander un délai de 3 années pour s'acquitter du reste de ses charges. Un trop-perçu est quant à lui remboursable sur le montant du prochain loyer du locataire.

D'autre part, le locataire peut parfaitement contester une éventuelle régularisation sur les charges locatives. Dans ce cas, le syndic de copropriété dispose d'un mois pour présenter un justificatif de calcul auprès du locataire. Selon la jurisprudence, aucune régularisation sur les charges locatives ne devra être appliquée si le locataire n'a pas été informé.

Le calcul des charges locatives et un élément important à prendre en compte par le propriétaire lors de la location. Vu le contexte législatif assez flou concernant ces charges, la connaissance de la réglementation est la meilleure façon de défendre ses droits en cas de litige.

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